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本帖最后由 workingman 于 2016-10-31 07:52 编辑 + l8 W7 a! e/ H) W( S
0 L b: O% {8 [0 t6 ]7 T一大早起来，看着楼盖到235层了，大家半夜还在奋战，真是辛苦，给大家咖啡一杯，安慰安慰。3 h' |3 l9 I& Y3 m ~6 ~: `0 X5 @
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给点我所知道的民用市场房屋中介的运作方式，给大家参考。毕竟在这个市场上，大家都是按照一个默认的规则做事的。谢谢1 W7 M# W. e* ?# n3 B! V: Z4 k; @
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1）原则上，房屋签署给中介进行管理，就是正规的房屋管理公司，基本上是独家代理（虽然合同上不一定注明）。房屋管理公司代理你的房屋的所有的相关事项，包括发出租房广告，对新的房客进行审核，对房屋的状况进行监督，对老的房客进行交接，对新的房客进行交接，收租，转帐，出年度的收支平衡报表。等等。实话的讲，房屋管理公司还是很忙的，24小时要接听房客可能的投诉，比如水管破裂、电力出问题，暖气不工作，这些都属于立刻需要，紧急修复的工作。所以租房，如果选择了房屋管理公司，就是自己的管理职能的延伸，所以最好的的房屋管理公司，不知道省多少事。 K! [. n! x' i( X1 G4 |- N& c+ M
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2）房屋公司的中介收费，基本上是分成两个部分（1）有房客的时候，按照约定的比例，从房租里收，这样房租越高，中介公司也得到好处多，大家皆大欢喜（2）没房客空闲的时候，是按照基本的费用收的，这个可以理解，中介管理公司也需要活着，还要花钱打广告，约新的房客见面，作背景调查等等，都需要花钱的。在没租客的情况下，房子的基本费用，是房东自己出的，这是房东必须注意的，比如水、电、垃圾的费用等，总不能带新房客看房的时候，家里没水、没电；
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: Z0 D7 O* q$ y# d7 }: T$ v3）原则上，房东把房子交给中介公司管理，基本上就是中介管理公司和房客之间的关系，房东不需要出面的（和商业市场不同，商业市场房东是要面对租客的）。所以，中介公司会发出租房广告，链接给房东，做出租房的合适的市场价格，链接给房东（也可能高于房东设定的房租价格），新的租客的人数，信用分数，职业，收入，年龄，家庭等信息给房东，这些都是需要房东知道，但不是必须房东批准（请注意，不是必须房东批准的，中介公司有责任和义务保证房客的质量和收租的可靠性）。这点，中介毕竟每天都在做这些事情，见的人多了，基本上可以判断出八九不离十。但是程序还是要走的。这也是加拿大效率低，风险小的原因，起码程序走了，中间可能出现的问题，就会浮现出来，毕竟人都不是神仙。/ S4 E4 @# S0 `0 h
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4）回到最关键的日常修理：任何房屋中介管理公司，都有自己熟悉的修理团队，内部的外部的，这个正常。修理行业本身就是利润很好的很好的行业，在那个国家都一样。一般小的故障，房屋管理公司就处理了，也不需要知会。大的费用和修理，需要知会房东，因为要出钱。比如，房客反应冰箱坏了，房屋公司就会找人先修理，修理不成，就告诉房东，要换新的冰箱，给出不同的牌子和价格，房东需要的就是付钱=检修的费用+新冰箱的费用+安装的费用。如果遇到紧急的事情，比如房间水管破裂，中介管理公司第一时间，找人处理，避免损失进一步扩大，第二时间，账单给房东看。这房东就得负责支付=紧急修利人工+材料费用，当然，一般房屋中介管理公司所找的维修，都必须是有执照、有保修期限的公司。然后，房东的钱是支付给中介管理公司，中介管理公司再支付给修理公司；这点正规的房屋管理公司还是靠谱的，不会给出一个天价。但是不同的公司，价格肯定有差异，如果房东觉得太贵，也可以自己找或者处理，只要达到出租的要求就行。
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( p/ ?1 S7 Y* }8 W5）对于任何大的支出，中介管理公司都会要求房东先把费用支付到中介管理公司账户，然后再进行处理。小的费用，比如1000以下，就是中介管理公司代为支付，从下期的房客押金里扣除。
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6）说到押金，加拿大是有规定的，不是说想押多少就押多少。押金是放在中介管理公司的，只有出现其他非正常状况，才需要处理押金。但是也是中介管理公司来处理。这就是我理解加拿大诚信制度的根源，押金只是象征性的，如果租客不是一个信誉良好的人，就是支付再大的押金，也没意义。像我之前回帖提到的E君的故事，房客被驱逐，押金有多少哦？房东需要支付的上万的损失，当然，房客一旦有了被驱逐的记录，对以后的信用是非常大的影响。
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9 j) f4 z( e% l' M7）至于税收等方面的问题，中介管理公司每个月、每年的记录，都是需要房东自己报税时使用。房屋管理公司，偶尔会要求房东提供自己报税的记录，但不是强制的。因为房屋中介管理公司只有提醒的义务，没有检查的权利。这里就回到加拿大税收的关键问题，因为房屋中介的年度税表里，是体现了这部分的支出的。税务部门如果想检查，很容易就能够查到，这部分支出给谁了？这个收钱的人，是不是报税了？所以，信用在这里就是根本。
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8）原则上，按照律师们的意见，所有的协约、规定都是需要书面的，但加拿大也承认口头的约定。这里就是涉及到诚信，一个人承诺了什么，是不是会反悔？ 人在做事，名声在外，如果一个人经常的反悔自己的承诺，时间久了，怕是自己也分不清哪个是真的，哪个是假的。
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7 O- { S6 u0 E$ P. \& ^$ G个人的建议和认识，供大家参考。每个人心里都有杆秤，呵呵，公平是最基本的原则。
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. ?5 h ~& l" L3 Y/ V6 }9 R. X( K祝大家万圣节 玩的开心，俺们N年前看过一个一家四口，拉着小车讨糖的，背了几个大袋子那可是一晚上的收获，大大的
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鲜花鸡蛋卓越地毯清洗 在2016-10-31 18:20 送朵鲜花 并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
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楼主: 人面桃花
狗仔卡
楼主
显身卡
发表于 2016-10-31 00:22
发表于 2016-10-31 07:35
