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供应角度
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5 n5 k3 l" u4 b, X熟悉爱城房市的人应该知道这几年涨的最快的就是土地。2004~2005前后,在Riverbend,以Hodgson为例,一块8000尺左右的地大概10万上下吧,背靠草地的walk out也只要12万。造成以后是40~50万。现在同样的土地,大概是30万~40万,类似的房子造成后是80万~100万。换言之,土地涨幅明显快于建造费用的涨幅。
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若说爱城没有土地,那是睁着眼睛说瞎话。尤其是Anthony Henday 一造好,很多新的地块也可以很快联通城市。当城市半径直线增长时,城市面积是平方增长的。考虑到市中心公寓越来越多,其实建筑面积是立方增长的。- T: b! ?- C3 ]0 A: X4 m
9 `4 c" u, x2 P; U2 [: F说到底,土地贵并不是因为没有地,只是因为瞬间涌入的人群太多,而生地变成熟地到建造完成需要2~3年周期。人们等不及才把原本10万的地推到30万~40万。而一旦房市放慢,人们从等不及,到现在的等等看,那么即使新房建造费用不变,因为土地开发速度跟上,供应加大,土地价格也会下降。9 A* H1 }1 k$ O6 ^# }+ `
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需求角度2 a/ @: Q/ r' K; ?7 |* B$ d. m
" a @ `; ^- u$ |, A0 g. d爱城经济好,工作好找,自然房价飙升。但有两个问题不是你考虑过没有。9 p v8 e1 r" F2 V7 Z# p, e( n
' \3 o7 D; \0 h( n! B3 r. q1)工作的人的确多了,但同等工作的工资增加很有限。家庭平均毛收入大概6万~7万吧,比全加平均水平高不到哪里去。 Z- q- S& |" A3 f% J6 c
2)爱城房价10年涨200%,但纽约,上海同期涨的更快。他们又没有油,为什么?要说是金融中心,那么过去200年,纽约一直是的,为何现在爆发的这么厉害?
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两个原因有一个共同的答案:911之后,美国信贷放松,导致全球放松。就说中国,如果不自己印钱,以应对美国印钱,那么人民币势必升值,造成外贸顺差下降,甚至逆差。另一个帖子,某位大侠引用RBC的数据,10年前10万收入的家庭平均贷款19万加元,现在同样收入的家庭平均贷款41万。
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Z/ b+ D" S( C6 g9 O) s6 e小老百姓永远都尽可能多的借钱。所以问题不在于个人消费是否超前,关键在于政府和银行是否鼓励你这么做。现在美国的信贷,不仅仅是次级贷款,所有的贷款都有些玩不转,银根必须收紧,这是大趋势。这毫无疑问会影响加拿大和中国。恐怕只有不和美国外贸的北朝鲜才不受影响吧。
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有些人说,美国不是就要减息了吗?房市岂不是要回弹?. l, L: c1 f! z3 N5 @
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这种说法有点一厢情愿。美国可能减息,也只是给少数金融机构喘息的机会,不至于破产。但贷款的源头还是来自于购买按揭捆绑债券的买家,而不是政府。现在这些买家,还有部分股票持有者,在按揭中间商那里赔了大钱,好比American Home Mortgage本来有50亿以上市值,结果破产了事。
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E% |% V/ p2 j* Y& Q; C2 h人的记忆再短,也不会马上再大量购入类似按揭捆绑贷款,或者买也会要求一个更高利率以回避风险。这就是为什么日本1990房市崩盘后,日本央行维持了10年的0利率,房市还是刺激不起来的。$ C4 L" q. p; ?: l( s+ I( j
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结论
& |% {7 ^' ^# e爱城房市不可能在全北美的房市回调中幸免。好在泡沫本来不是很大,和美国一些恶炒地区,已经中国,那是没法比。所以回调幅度也不会太大,我估计,最坏情况是回落到2005水平。但相当一段时间,也不可能充分前些年的疯长了--- 直到人们忘记今天次级贷款的麻烦,再开始新的一轮。 |
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