几个小故事

紫光

故事一
* W5 [2 j3 {( d" `4 H. ~" t8 \一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
8 a9 [7 X. ^/ Y: z2 I7 I$ klisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
9 ]: C! J0 G: Y: u. U朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
/ I" h/ C) T: x 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
9 N+ Q# `3 N; T  {9 \3 m故事二
我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
7 {; \, f1 |& a# {% C" Z; y! d可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
6 [0 S4 m/ Y7 G8 W. w% ?我们有最低的税率
8 A2 R: C, ~3 a我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
9 R* d' t& ~- S$ l  n$ i为什么房价会跌？

" }/ e: o% V2 z* ~3 X' g[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
% r5 s6 S9 R6 d8 D$ D/ E8 W$ r2 [
' {% }" ^1 ^' P5 S0 V- p! y/ c1 c) D微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

% Z6 n$ X9 R+ x6 E1 r, Z" B+ W那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
2 z+ N6 T) S, ^1 R! ?% J
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
1 Q+ ^7 t2 H" b9 z4 L. }
我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

& @( S# \! h: C5 c, G1 [; u如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
' ^  r8 q: d7 u' l8 |0 A5 v, M
微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

+ ?0 L- L+ G) B" m Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
" ]6 G+ N, I: K% d这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
/ e6 m. ^. z- P' K/ m/ j0 ~3 f; R
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
8 A4 g0 P% t8 E" D5 Y; J: K还是他老婆害怕才作罢。
$ j; b$ Q# g/ v' f- T那时的房价，你们认为呢？正常吗？
7 W5 Y/ A4 {! x9 X5 @! p) y8 }+ ]9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
6 |$ r) o& s0 r27-8万
$ l5 y6 d9 z* R跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
) k% K$ o, Q$ O1 Z6 t" c1 {5 U& O爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
6 g5 g+ G& y% `8 h5 Y$ u这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
# Y' N4 S) ^: e2 l- V+ m4 w我跟楼上两位看法刚好相反。
7 p  z- l4 ?" q7 p" o3 _+ Q这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

7 Z0 n* V* u! z. c补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
0 t+ O+ S  j" q! E
6 ?8 g0 |. p. I( N% X7 d* s3 ^问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

* X" ~0 v. P! ^& {$ `在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
0 v$ ^! C5 B5 z8 s) k( f! w
+ N$ r+ P9 ~3 I3 V* t, o回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
! j. ~2 |* D7 L* l
- c! h" O, i( A+ S, U
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
2 \# ^5 y/ z0 e: V3 J# A- e
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

+ p; G+ N, h8 z3 T: m8 L5 d' n/ L
* a4 K0 c! R. n2 |6 i# g. p: a

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
' t% @; B9 ]' _  U3 m感觉楼主好像漏了什么。
! ^/ E& Y; ]0 A+ l偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

0 m! J: j. |; M# B

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
% ?3 r2 a: m+ C
120万加人年薪逾8.9万一半居安省
" ~+ ^" w  m: ]- |; n# o
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

+ w) E# _# {( R" H* Z收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

8 ]/ D1 ^% i% l* w4 b; W* t4 D[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
) w! P" @1 w: |% u1 @& L/ @问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
7 M8 e. N: b% a- c好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
6 @' A) R; L6 l非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
9 p) r9 ^, Z7 y- Q2 X. W2 I白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
& x3 [* A- Q& m) m6 q9 i. ^多伦多没有去不知道。
4 p! O  u5 b4 E: \* D2 _温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
0 i; y5 Q* F7 V- V7 T/ ^西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

* F0 i! z- d# U, }! v
西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
/ S3 P% f- D9 A: o; j# S7 x
- x3 ^) v. S9 n" \列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
6 W+ r; w0 w/ Z
/ ~/ N+ Z1 i: n, j- G: a( y8 t公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
2 a$ E$ J, L, h: h; Y" |
. r. V& I1 {' i8 o你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
$ O, p- B/ K' H# ]6 V8 s这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
! X/ u/ f7 ^& \: f" p' x* x# R降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
( O! R! w, |, x! X$ p# f$ ~jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
. i- s& I. r5 d# H2 dhttp ...

& E4 a7 C! t% O" G: fthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
; F5 n4 H0 h4 d5 t) i
4 B- b9 m* P6 K, G) U7 u1 P5 a哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
2 j4 F& ~. z7 T7 n' ?2 qEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
* z; f" P% F$ [& z! V
3 v1 u( q2 o* \" N( o: Ehttp://www.sterlingedmonton.com/

1 O; Z2 Q1 W& S$ o+ p& E
same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
, `" h% p8 o! ]# e3 V6 o, A. Q甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
- g9 m4 M! p1 ~! y7 \/ a" t' c; n
9 H, H2 i5 U3 B: w5 E: }其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
2 G& r$ I$ s# j  w' W* j8 S
& t5 P' @: p& d6 m( L# i( r顺便举几个数字。
6 n4 b% G( ~1 d. w2 G  ]6 y看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
0 w+ x, W6 K: C7 iedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
( w8 j2 Z5 m+ i3 E9 h. x2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
" K: U7 m+ t+ k  q- g7 y6 O3 w自己算吧。
5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
3 J6 e9 M  V" M3 ]) u. n. \3 K我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
3 g: @4 h6 @( g8 S5 Q
* ~" U8 V; u; t8 q% g+ L其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

! q/ y8 V$ C' ^
. l0 [/ M/ I* _1 \, w. n1 C爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

3 H6 L" l0 @: f* m% Y4 u所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

/ s4 O8 V; S" H& C; v. thttp://www.sterlingedmonton.com/

这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.