老杨标注：10月9日，我替麦克先生发布了《埃德蒙顿房地产未来市场剖析》一文后引起了强烈反响，（请看http://www.edmontonchina.ca/viewthread.php?tid=112599）。这期间我与麦克先生联系，请他就网友提出的一些问题进行答复，他说等专利税确定之后。今天麦克发来了他的回复，全文如下：
( Z' a* M* L7 @3 {1 Z
/ v/ S, I) w- u2 x; Y* K5 Z6 p( i9 S. v1 m
值得和朋友们商榷的几个问题 , o* n; I3 c! x: l% w5 R- w
-----续<<埃德蒙顿房地产未来市场剖析>> 麦克 文 $ x9 O8 v: D3 s
1 笔者按： 做事情要有头有尾，自笔者的文章借老杨的宝地发表之后，又不少朋友参加了意见，也有不少朋友发信给我，或与我通了电话。我希望将来找个时间和大家再次讨论讨论爱德蒙顿的房市问题。
4 O" l$ S% m5 _$ z
2 x: ]- u$ X& q4 I4 b. @那么为何到现在才回答大家关心的问题呢？是因为我在等影响亚省未来的一个重要事件的结论，------省长对石油专利税的最后结论。不但我在等他的结论，而且我也在看石油公司对此的反应，和油砂投资者对此的反应。
众所周知：专利税影响石油公司的投资；石油工业决定亚省经济；亚省经济决定是否增加人口和就业；人口增长和就业决定房产需求；房产需求决定房地产价格。
+ h& a; G& H5 W* N% W V5 _0 @& W' O, I6 T/ g1 q r0 P
昨天，下午15点，省长给近一月来专利税沸沸扬扬的争论画了个句号。他取了个折衷的方案。（大家可以查询：http://www.energy.gov.ab.ca/Org/Publications/royalty_Oct25.pdf），今天一早我就听了证券市场的消息，出人意料的是：除了有几个油砂公司的股票微跌之外，竟还有些公司的股票在涨。到今天为止，几年来一直挂在亚省经济头上的两把剑（环保和专利税），终于落了地。看来没有人们想象的那样可怕！看来影响房地产的基本因素没有什么变化。至于未来会发生事情，我无从而知。我既不是经济学家也不是占卜大师。 下面我可以和朋友们讨论我们关心的房地产问题了。 ) U% s" @" W# o0 I* _
2 ， 朋友们问（以下简称问）：由于加元升值,会导致东部制造业的困难,因此银行升息的可能性就降了很多,这是另一个房价不会大跌的重要因素. 是这样吗？ 笔者答（以下简称答）：这位朋友分析的不无道理。央行已经上星期二做出决定，不会加息，但降息的可能也只会在明年中做出决定。 3 F: s& i/ n# f+ L4 ?* a7 T- p
3，问：我想请教麦克一个问题,是一些什么因素引起爱城持续了20多个月的房屋供不应求和价格上涨 ,转为供过于求,价格回落? 这些因素会持续发挥作用吗?今年6月,这个时间的拐点,是什么因素在这个时间出现了,而不是在其他时间? 答：这是一个非常好的问题。和股票一样，29个月价格不断提升，将不断削落买方的能量，提高卖方的能量。也就不断提高房价上涨的压力，是符合经济规律的。原来的狂涨不是健康的，现在是逐渐向健康方向迈进。大涨是不健康的，大跌也不是健康的。涨久必跌，跌久必涨，这就是辩证法。 至于为何发生在六月份，我自己也不是很确定，可能有几个原因：1）六月份这正是每年listing 往多出走的开始月份，大家都有跟风效应。2）买方处于观望，持币待购，市场消化越来越少，造成listing 的高居不下。3）有不少卖家，对后市认识不清，对经济缺乏信心。 : `8 [7 H* k1 N/ J" D( b
4．问：你认为下面几个月的房市会怎样走？ 答：在回答您的问题之前，笔者和朋友们商讨一个问题。我发现一个现象：所有不持有房产的朋友，都希望房子一路跌下去（人之常情）。所以，对房子下跌的言论都备受这些朋友们的推崇。反之，就遭受少数朋友们的唾弃和讽刺。 所有持有房子的朋友们，都希望房子上涨，这也是人之常情，所以，对房子上涨的言论都备受这些朋友们的欣赏。反之，就遭受少数朋友们的讥笑和谩骂。 大家都忘却了： 不管是房子上涨还是下跌，这对于我们都是机会。上涨我们可以卖房，下跌可以买房。我有几个朋友就是这样从一贫如洗致富的。大家多一点思考，多一点分析，少一点啊Q精神，昨天我们失去了机会，没关系，下面的机会又等着我们成功。 言归正传：对于这个朋友的问题，我只想提供卡尔加里的数据供您分析。尽管不会完全一样，但您只看看06年10份-07年4月份就可以知道爱德蒙顿的几个月后房市的大概了。
! R$ t8 n' o' o" j5．问：你认为以后几年的房市会怎样走？
答：笔者认为，未来几年只要没有其他特殊原因，房地产市场仍会看好，虽然不会像过去那样强劲，仍是好的投资方向，但是会有涨有跌，它会跌---涨----跌----涨 ， 不断盘整上升。至于何时到最高点，届时我在和朋友们共同探讨。这种情况就增加了投资的难度， 所以把握投资时机就更加重要了。 2 A' k! H' G$ p- ^
6， 问：（大字）那些鼓吹房子继续一片涨的炒房族，不要一边吹捧房市，一边就偷偷的清仓出局，这样太不thick road 了。既然觉得房市还会多么火，为什么还要卖房子呢？是想找人接手把？觉得部分人别有用心。 . A$ z, b% X+ r( F+ P, R
答：首先笔者感谢这位朋友高估他的文章的威力。笔者认为：大家只有认真分析经济、政治形势，掌握经济规律，才能在市场经济中立于不败之地，耍小聪明是挣不到大钱的。在这里不妨给您说笔者我的一个秘密，我刚在10月20号，又买了一个房子。如果您有房子也要出售的话，如果您的价格又很好的话，请您与我联系，作为我来说有买有卖。如果您还没有购置房产，请您多思考问题；多了解市场；端正态度；把握机会；您一定会成功！ 0 T5 _4 X* a `7 M7 v
7 问：有几个问题，需要请教：Alberta探明的油砂存量是很久以前的事。最近房子涨价和这个关系不大，或没有直接关系。 答：有直接关系。虽然油砂已经存在几千万年了，但人类有较高的开采技术和开采价值确是最近几年的事。 % w8 s e0 a' m' \
88 Z" @' Z/ P3 m8 I: Y
问：投资时间表上的有些项目已经取消。油砂的ROYALTY提高，又有一部分项目取消或推迟。埃德
! \* h1 T1 q; l8 x答：我直到目前还没有看到您的说的官方文件，或者说听到这类消息。如果您有此类情报请您与我联系。
) M& x8 k6 q C' b9 {
6 W' N9 ?$ E- J/ r; X) q
6 K, {9 r; ^8 g! Z7 N9 |5 f社区-Edmonton China7b%p2z1t2}(n$^"|,h# C- [, X: d7 A3 q# Q- B* i9 j1 o
: F' R+ G1 l( Y" a2 k* d- ]$ \9，问：投资高峰，未必是房价高峰。CONSTRACTION公司的雇员流动性大，一般不会在CONSTRACTION SITE附近买房。工厂投入运营后，雇员要比建设期大大减少。 答： 这是一个很好的问题。笔者在一年前就对此课题进行了评估。如果我有进一步的心得我愿意和大家共同分享。 8 L( n" B0 D0 h& l1 V& l8 l* F
10．问：您上次写的文章的内容 与好多专业房产俱乐部或投资机构的观点一样，您是否参加了什么房地产投资组织？ 答：我正在找“（党）组织”！但还没有和“组织”接上头。能不能请您帮忙介绍两个。
! J8 ], Q$ A. Q" A1 o* C% p+ X. M6 n& `0 A5 ]
2007年10月26日
| 
狗仔卡
鲜花(
鸡蛋(
发表于 2007-10-26 14:03
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-10-26 14:20
发表于 2007-10-26 15:08
