Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
- B5 a0 I% L$ {2 V; k
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
' }5 \3 d' e4 z. H  w3 G( }3 K
! F( W& m9 F! R& uＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
: y$ |/ ^* d# L  Q) K3 {; V今天的房价大约是：　２５万
2 b, M3 Y6 V: h4 C7 x/ k
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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
/ o) M7 Z1 l2 I+ ]! ]卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
3 [9 `5 H& A2 I, g& t1 q+ D
' ~# ~/ ]; o9 ^$ y" b2 lＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
& _$ n; b% C( b5 u+ u0 _4 ~今天的房价大约是：　２５万

好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
0 d6 J8 h( c- }
按照你的算法，今天张三的房子值：
2 d- T3 j+ H' B7 i+ I; T10万x1.03^10+0=13万4
4 @% k+ w3 a# U5 R& J$ D& |. M  t; b李四的房子值:
/ `6 b6 k- y# _. J. {10万x1.03^10+49755=18万4
6 ~1 r+ u* D" X+ A2 Z8 m/ K
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
$ ?' ~" F, W3 q+ M/ i以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
  s& L' Z$ I3 a5 s0 a按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
- Y# B7 \; d" D0 J' {% T2 _以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

, U/ F3 e1 A; u( r
! P7 i) u3 B1 k2 v" [2 l8 }5 T我笨，您算给我瞧瞧。

4 b" Y/ E) ]7 F, F& j% K按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

# b1 p7 `8 o+ x3 G3 E6 {[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

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原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨，您算给我瞧瞧。
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0 F; h# U$ N  I0 w) ^5 D9 T按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

9 A4 Q; \+ y, q- I# @- j

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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# F0 i4 E5 e+ n! p7 `# ~7 i我笨，您算给我瞧瞧。

: y" m  e% A: M5 C按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

1 v/ B1 ]" o' j! g) [+ O
# `0 A( H. G( F' k! V可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
6 S. A6 W8 y( T. B+ J
  ?  e" M. K0 G2 t9 u: b9 l$ H卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
5 v% y( w# H/ E4 `. v7 R
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
# m& n+ l& y( M& q
5 M" B% g# ?/ u8 i2 b7 R我的看法是：
4 B7 c  @2 |. e5 E现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
) j( B9 o/ A+ _
7 Q0 ~, F! @  Q5 R市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
3 f# v' n1 s" l0 [至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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