Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
& i% l. G5 n% k6 D% [' W! s
- D( b$ ?! S, o+ v) Q* K, l  c$ {, a- K卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

5 i. F, B  R% Y2 K2 aＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

( j6 I* {1 w3 z# B5 r9 x例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
* L' |- {6 @9 g  J今天的房价大约是：　２５万
! _4 K; B8 _+ Y/ Y2 l# [
8 U4 \5 W: c; w* Y7 y5 m5 }# i
　　

8 b- G6 w) V5 ?0 s9 T1 y' B/ v7 J) m- q) p 　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

2 A. t$ q# O3 w5 _5 X好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
" I5 S; o% S: Q3 c! ^
& J) w1 f& h  I按照你的算法，今天张三的房子值：
% ~! H: H8 y8 E. f, S3 `10万x1.03^10+0=13万4
李四的房子值:
6 y) F/ v7 X5 n' Y/ ~10万x1.03^10+49755=18万4

* v( g7 d& X& e$ O按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
1 `% D( Z3 ]$ ?以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

9 }0 l1 h/ i2 g& K& x2 M( i1 k8 s
我笨，您算给我瞧瞧。

$ y5 |- e2 ?+ I5 o按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

0 v2 N- s7 O% a, \( i[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
  }. ^0 C# {# f* P6 _

我笨，您算给我瞧瞧。
  V" K3 @: f  U( t
5 U3 C2 m2 \# t; n0 b/ l0 V3 v7 P) E) \按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

% h7 C0 a6 C6 k" Z

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
8 W0 f7 J, T! U  I; z. d

6 P1 A' F, e7 m" A# V& A; b( L- b9 ?# `我笨，您算给我瞧瞧。
* Q' F* Y7 F3 u( Y, _& j
$ v( P8 i0 w! n+ Y4 q按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

% Y7 V; z/ A; p0 @5 @. U卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
9 r6 h9 T8 J4 S7 D! m" ~6 {$ k0 Y
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
2 @% M2 a& i  }' Z* j
( \3 l6 E, ]! l
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

我的看法是：
5 x! ~  ?- n: G现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
& b! L  T' _  `# x2 i
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
.