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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
- e1 H, [$ v, d9 @先看看数据:% S9 |9 P9 q) z) R$ p5 j0 w
             Single house                   condo          duplex              Avg.
: P1 G0 P) f& ], x+ ]! u* E0 I) GJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820
/ F5 ]. C$ D  T0 P& v9 x  H* B. jFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307( F! b* D3 Q. D
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
& `* M1 f- h9 V: [) oApril                413,488                 261,044        341,083         344,137
+ K  h# i1 [- G8 Y' z6 y2 tMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410" @: ?: n* ]% e
June               417,265                 265,172        342,836         348,056: U- R2 v, M7 \4 J* s
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718- ?- b. a( {- k: _# D; o2 K# q
August           403,757                 269,139        329,764         344,7922 u3 _9 [6 z' p$ `
September   399,555                 270,745        310,110         344,286 8 t, o( i' ^5 m) I$ T$ L7 S
October         397,189                 262,875        367,964         347,668. }- Q$ ?/ D1 r1 T) H: s" Y
如果分析这些数据可以发现:
: `% \5 x0 n# @1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;! P: Z" f/ k8 J1 K+ S  C
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
$ s* K0 }; N+ \3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;" U& b) [6 W+ |# U
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!* e/ R. n" g7 R# H
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。2 M( M; @' r$ p0 O7 p; ~' n
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
6 e1 g+ r$ Q+ }! l3 x我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。4 q  E4 {/ `% T/ K" {
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
: a& `7 M8 W, W# S. z3 e6 r# C1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。& o% ?+ v# K: h5 a6 \
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。2 X' f0 O0 V* I! R% ^
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun8 G4 ]. [+ c, g2 w" y6 z# W1 a
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
! ?% ?0 x# D1 O; [8 J换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
8 o/ J) a0 Y2 f3 iMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
" I# f- p9 E/ n- M2 r; A投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。) d# k, Y+ \2 _* @% f, l  q
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。3 A/ B: f# Z5 |+ L9 t
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
+ w" R+ o2 k- k一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
& P( E3 F( z# @; H  K因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
% r% g; C( X: y+ \- L  q& WALBERTA的经济短期内会垮吗?
% w% B- k3 M5 [. y6 u我会随时都有失去工作的可能吗?$ n8 p1 A- M7 b( a6 q
我的工资会越来越低吗?
1 o% O. P1 ^: F" v, Y5 k6 e* N会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?+ A1 N; j  i( t& v, ]5 {7 U0 g. B
最后一点:: J* H1 P. R. W* M$ U1 K3 ~
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
! u8 J3 K8 J5 I" w$ ^- w
0 D: o5 A3 r' F0 _3 i/ S[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
8 Q- e: `! ]$ N( M' m房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
# \2 t9 c2 X5 N  s* \这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
$ v& f& L2 d4 ^; i- F* k& f( B既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。4 i4 |3 N3 u( L- X
先看看数据:
/ O5 b( A3 I1 p% V3 F# l% @             Single house                   condo          duplex              Avg.
- w( b) j# M* K$ V8 gJanuary          357,325  ...
$ x2 l. v, k3 U
支持6 f( Y! K0 F, ?% ^& D
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
7 b/ B7 [# y5 w$ o1 L: S; g6 Z4 w2 ?/ y% q4 R
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

% ]) _6 T6 @/ C7 w比如这个:4 B4 c5 Y, Y' n9 \& K' P
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958361 |& h) o6 _5 j; r) d
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
) d% u$ G. T7 ~3 ?  E
2 C* o+ J. d4 J# d- j, h# N比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
- L9 p% U- B1 H! X$ p& k* Z4 G- _. T3 ?+ E" }6 @0 N- k+ @. X
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 : K' a' a9 Q% b) w
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
& k+ E. I" l" E- V9 T8 I# E2 i
$ \( }( X; V2 v
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。: @3 A& Q3 a) O7 s; R6 k& `5 b9 b2 R$ g
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。* @  [; V; ]2 C2 a, P
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!& T3 ~( u7 E" s8 l/ A
2 ^  I6 |. D& m& x2 B% r- O' \
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
/ K3 ^; `: U( ^) Q# y
% o$ o2 m' D! x- h* F. @, s& Y! P" p! P+ t; y2 W- u4 {
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
' Y% k5 Y) k  ^7 t但总体而言石油工 ...
* a$ q1 V$ M& `3 }: P
5 ^4 a9 B' u- F1 \& O+ v8 R
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
. z1 b% u" r2 i5 z# l; y* V6 h: N! s! X, j. F

0 E8 ^9 Z, i: E, F不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
& t! g" n& ]; f! {1 ?. y
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧* B( ^; E/ R7 `  ?5 o: @3 H

. n& J+ l3 W9 W( q- F: I) w8 G- g[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 ( @9 q+ O0 q/ I; j/ v
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

" D5 A* M0 y8 A' M9 f + X1 u3 l% {" \% q; U! x# K) h
( y, _$ y. }5 ?' x
Thank you very much!% t7 W# C# l4 b8 l, ^

# |& A8 R# B, A" y% E[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
1 K; U- ~- t+ |1 l( I* H石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

7 e# v9 `4 g, w' a如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。7 ^( w4 V# k- f+ q4 Q  \

/ A- {) L; E% q[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
1 n9 r( x( n, e
4 ^0 \* ]: x4 }( i' Q如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
" Q" {. V& f* h' G9 x0 v* J' G/ ?
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
理袁律师事务所
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 0 n. s% R9 G  [

: r0 Z% w! k3 s如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
5 z$ i; i% I' G
6 s" U1 l2 M5 N" ~8 \6 v
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
, ?% [! _, o! J! p7 Z
6 w& ]1 G* \/ Z/ w9 c不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
8 Q2 Y# ~) S: j+ m- H; c0 Y3 T& v6 T( g/ Y- H: U2 b& |
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
) L6 x: s4 e# i比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

' z+ ^) e9 B" }0 h3 L3 ]无知者无畏
& Z8 n: w- t1 D; |
+ }% s! L2 z1 d8 }+ K! M* G/ f理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
0 P) ]: n; F+ T+ ~5 k8 z5 ~
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 $ ^! E6 f: O/ k8 _
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
: J+ y0 f; k0 U3 K1 Z先看看数据:8 A2 I% g7 r  W+ G$ }- k
             Single house                   condo          duplex              Avg.9 L( E" R, b- ]" Q2 N( l- X
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
大型搬家
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