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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
/ d2 t! q. O$ Z# F! ?7 _  I6 E先看看数据:1 S& q/ b! n) e
             Single house                   condo          duplex              Avg.
  O2 A( @2 C( F2 B4 T6 Y+ U; C: nJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820
& q- l5 o1 M1 ?; s' HFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307% `, T/ D& I% q! @, i
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
  D5 e: @' G' c1 Y& K' ^April                413,488                 261,044        341,083         344,137
# N6 [) c" f4 ^May                 426,028                 266,100        347,257         354,410# A" Y1 C3 m+ k! Z/ A8 ^
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
/ R- K6 J* m1 `$ ?$ g; w. m% }July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
, D3 `( n9 `; b3 y9 m' r0 ~% m9 eAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792" o' \' Q9 G% ]: {! w) U
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
, o: d; N/ o+ Q2 b1 k7 X' p8 {October         397,189                 262,875        367,964         347,668
# d3 ]6 c9 K( b) ]如果分析这些数据可以发现:0 }5 p$ k8 d+ ]% n& T+ Z
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
3 f+ V. @% n" H/ x2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?  {/ l& H' U& t1 }
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;6 m: Q* Z# M0 I" [' M; k
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
4 g. A9 Z7 v9 I; |' Kcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。3 y& y% s' r0 W9 U! p9 \; h
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?, }+ m! M& r8 ~* D8 s
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。) I7 S, r5 E. W3 G# r  T
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
* J+ x1 a% ^+ L& L1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
3 B9 L& E+ l( T; H, s. d2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。4 ^) G" P2 u6 d+ E$ a
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
& H; V# |) @" t: L) VJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。- w* J$ l& Y/ P' w
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
; I' d. i1 V! y: a' _+ E; l- DMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。" ?5 \8 P$ l1 \
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
; O) h0 k7 J) \' j* U! U' e2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。5 |- P" O+ d* m! h$ F5 V1 [
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。, _7 r# C! a% Q) g0 r4 h
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
6 ]! i% m% g8 `7 J因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
  ~# T8 b+ u! L, @/ d. x+ F# dALBERTA的经济短期内会垮吗?
' Q' N9 J$ w2 N我会随时都有失去工作的可能吗?
( d0 S9 m* ?$ l+ n/ b6 A% z" m我的工资会越来越低吗?6 g8 V4 Q; Z& r4 p' G9 e
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?; X3 _. L$ _4 {4 [6 U
最后一点:
+ w9 b; O1 o2 k5 o! i" g/ l# l去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?! ]; P7 }9 V: a, Y& v- p! i+ `
$ w& R) a/ F0 r$ Y" G* L" Z) [8 X
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
" U5 Z! N. J& @4 }3 k. F房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。, L: l4 _6 }8 K9 S* |; y. b
这个和汽车有点相似。
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
& B' @* O: U' ?0 m9 w  p既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
4 J( {% Q' y5 c8 t先看看数据:2 J& \2 v- J# B/ B
             Single house                   condo          duplex              Avg.+ e: r8 K0 U" }& }8 U: N  s
January          357,325  ...

6 ~; ?/ M" |) o  q+ E6 y3 S支持# H) _* z: C" f0 Q* M2 y( Y! i4 n
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动$ b$ \( g8 y' ~$ g) |

% y$ ~5 J: C6 g" C[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
3 [( J# n+ P* @
比如这个:
( g3 Z: l3 ~) A3 c" C" I5 N) Ghttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958365 m- u9 y  ~+ f
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力) O+ `% E. O$ D9 l7 j* {" U

/ O7 w8 l0 D6 c1 j# x$ ^比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
$ R% j" u, q  b3 k- W$ p* k5 s, H0 H% b$ d. S: B2 B' G( @
  
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 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 ) i- E( x2 x+ j9 O, N
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

( ~! H% N+ b( x
% x) Z- M" O6 A- ]石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
  U; U2 j/ Z/ L( g. C0 q但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。: s# c# }  t6 J! X" {
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!) V- D8 V5 m" H# e. f& u! X, b$ h) P1 j

% H9 m6 @, w. o/ c* U* ^2 Q$ K
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 # {: p9 D; X4 Q; _  i/ j% Y

  J" j7 d; |& z% R2 |
6 A, b4 A+ m/ |: G3 ]# i( O* |% M石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。, Q3 A* z: u  u9 `
但总体而言石油工 ...

$ f8 B9 ?0 Y+ ?, [5 u3 K4 H
5 Y' E  u* I; ^( E! o0 |不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 1 J, i6 k8 z6 Y1 \
6 {, b+ U2 o, B* m3 B8 Q, {/ o
9 ]. v8 \% C8 ^  ^* Y
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

, s( s+ H( G( \7 K除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧5 M0 d$ z, H( d

0 w9 m$ Q4 `+ u4 m5 g& ^[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 0 _% `6 w; y! |! k  L
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
: M4 E, `' q8 b% P" c: J

# Q2 O+ P& G* f$ i: z. z3 `( o" ]  V
Thank you very much!, W( ^/ H4 I% K+ \& c

* z  a# A2 Z! f# G$ P# @% D; Z[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
) i; i/ E, l$ c  ]" z2 c8 G) `% n* `石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
- u2 j. c- p$ x% }
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
+ H! s+ U* U' D# \: ^" A; \; [& |: p5 Q+ f- D3 t' u$ W' a- X" _$ B
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 ! V$ n8 I8 A. z4 l

; t6 I! g9 q4 w* `0 m( z如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

: h" h& x8 H' e; r这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
8 H+ A% y' s( a% F
7 J' ?% @) m/ z' D) N如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
. C2 I: o6 n7 g' ?; H5 z- F4 w1 [
8 x# Y6 A: Y3 D. |  d. N
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。' ]9 b1 z# F. }) m& h& J  s
  H: W9 M6 ~! [: A
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
# j6 {: o& l. |7 W) X  y6 w( `% b3 P0 O! D2 U
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
6 [7 V6 j. b6 G$ ^' z( a: A' z比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
" c' ?8 @- w; l4 ~
无知者无畏
) M" ^$ V, M6 ]* x3 w0 E
; g1 _; E% J9 Q+ G9 h理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…# K3 x; g& @: W8 Y' G8 T, V
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
# l: n- }2 I% j% a/ R. ]% N$ g既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。! G* t& X) v3 }8 q1 [% D2 P
先看看数据:
' B, L0 j; z, n3 M             Single house                   condo          duplex              Avg.* k* l- t  _4 k. Y# K" a* `
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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