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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
' r8 _# n( \8 M4 D' D; p" S譬如:
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, z3 P2 r( e- U4 o4 B7 ^5 }/ A! ]% s1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
7 s* e; h5 u6 U. r( T) j% W2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
# ^$ i' i! F, p4 k- W- H5 @) H: w3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。, j% l/ B& i" O
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？: d- x7 F1 m- `: I# ?$ g5 X
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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9 H# U, z. k4 O& j- h0 S, ]在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。8 }! W" d7 }4 Q$ E! C& W
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。& Y# L: I% Q/ R A* ~. p8 Z/ e( d
$ q2 P8 M$ |% o6 U& I! O: z7 M0 k 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 6 j n' ?/ I+ N2 D, J0 E7 n0 p# M' {
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：; d1 p5 y7 F* r" w- K6 J. D# H
/ G+ ^# h, b7 V8 J/ q+ |下表为近年来爱城建房数量：- X1 _; a6 E) n6 d5 v# L: ^/ Y
5 \0 d$ W( q. t# `Year housing start9 d6 ^5 z$ Y( S8 l: B/ N
2 D4 e7 p" U3 d( @9 m/ v" M; F
2002 12581
* L6 ]2 c, D5 e6 Q2003 12380& S: Z; l) @9 A2 L% U
2004 11488
" a. ]0 j7 K) ~0 n1 ]; W2005 13294
2 B4 P* i* @/ L- P- ^- }& j# j E) }2006 149703 E' s- u5 ~" p9 J9 r4 u( T
2007 15000 （估计）
$ z1 L& T+ Z3 D1 k# O7 E: A3 d% h: T, C1 o8 S
以下连接为迄今人口增长：1 ~ t7 n* l+ i
2 J# @$ H, k- e4 n* e4 |Edmonton Population- Percentage Growth
2 t3 w; p# I/ w6 F% [% W+ ~' L0 k5 j! {& d
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。1 q% M* n# l. O/ Z* a5 g$ d
2 ?- R- v5 p8 Y2 U( o 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
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显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
