爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
. {' K6 L5 U- }( d6 }; Y' V譬如:

1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
9 Z4 i: [( ?- P" a0 D4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
3 J3 B* L, l$ N
9 O( V" R+ g, |5 F( x% o在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

4 n* F  U) n! n- g; H      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

! @) L4 V# X5 n% K) T( d: h% _% {7 D下表为近年来爱城建房数量：

Year                      housing start
0 r. w8 Y' ^$ O6 _+ z2 S
2002                        12581
2003                        12380
2004                        11488
1 X  J6 e! U% [  i2005                        13294
2006                        14970
- m8 W& K$ \( X% v3 B# \, p- b2007                        15000 （估计）
, G  u6 Y- t4 Z8 j! h' G
以下连接为迄今人口增长：

8 Q4 F0 @" [" |) \- pEdmonton Population- Percentage Growth
( f+ P; L/ d+ F$ Y7 y  A
( {' x# G$ g/ R6 U如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

0 i. T, W+ ^+ v; W, i5 C       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

& q9 J  m. f# P3 C期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
) X( ~: y& W7 H7 M好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

6 i: t. B9 T" |6 o# {0 }反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

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BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
- s7 r9 ]# t. e; c( p& |6 _4 m" W2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
4 b6 [  \$ M' c6 v; e  q3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
0 S( V; Z2 D) |2 a  E
9 D/ h) B6 Y( \7 C% B

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

# I5 \6 K4 O8 [/ s& r 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
; }: }1 d3 T5 x8 a* I
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

$ @; f- X; `+ U$ y8 h& l[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
/ a2 D5 p! U7 p: g6 C
% m% M7 ?+ |! U$ P7 X! P! J7 S4 M后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
5 d+ W9 M2 ^5 _7 O, d7 U, `+ o1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
/ T: v- i* R) I* u0 M6 C, bhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
# R7 Q3 M+ q( V+ P/ x! j2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
5 T/ C8 J7 ^. d8 R- v# D0 F在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
$ V0 d' j6 c1 C$ L/ ?4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
4 g% Q5 Q2 X" K2 {2 f
& X$ c2 ]  f& n/ S% e3 o后市看来不大好吧,要是后市 ...

; `0 l7 B9 Q. X% e6 ]6 e正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
! U. ~/ I1 {7 `  o/ R6 D
( |" A7 i1 {# j8 n* H/ E
$ p5 r0 C5 o9 x6 ?$ D0 }  |/ F2 x3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

4 V* @  N. S& K& ^; p: b老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
7 M( f3 ?+ B  h* d
仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
/ W* S& {8 u$ a  G' m, _
  ^" _6 [- x, R& T
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

, ^1 m! ^7 y  |. R: Y3 O  j

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

( Y  w) E2 k0 `4 B9 O1 I9 W& p1 o% M正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
$ R  d8 c) L. l
& `' N8 Q) N# ~- z+ F

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
/ b2 _; M/ M7 R7 J( P- _2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

4 T. i5 l1 p% N- P+ Z+ l6 N8 k$ z* k已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.