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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
& X/ @. Y! J+ f0 V) Y; \) y; G& f譬如:; Q% P3 j. s% p9 ~
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？# g. ~ E) g7 M! @
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
) M" S v4 b& e" u g7 }3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。+ J c$ w/ Z' B4 `
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5 j: E6 m, F, R, J' O8 @5 e5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.& k! g. s* y" M
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
+ k' }$ I# {# h) |6 k$ @5 x$ A 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。6 Q H7 a! z7 P7 S
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 r9 r$ j2 V( g: A
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
' s8 A' y m. [
2 a# e1 w, }1 `% n下表为近年来爱城建房数量：( n, @6 l7 C3 T$ K% L
0 L5 H* }# B7 z; D
Year housing start C- ^8 ]: k/ h8 I6 r( Y
* X( g4 D( L2 w$ N! W2002 12581( Q: c, g/ c7 A/ m0 t( {: l5 V
2003 12380
0 c5 y) ?0 h( h2004 11488
5 H. {0 P H6 O( T3 X2005 132949 t5 F" |6 v" k1 B! U# H
2006 14970$ L% R- C6 N+ _
2007 15000 （估计）
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- z5 W, M$ B2 w- G以下连接为迄今人口增长：
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/ \- c: k& Y# R2 j FEdmonton Population- Percentage Growth2 T8 h5 e/ C5 C' f. {3 E2 V
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如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
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# q e m ?: L% H3 r 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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喧嚣卡
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显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
