爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
2 t* v- [/ p# ^, L, g* D# a0 \+ r7 F譬如:
3 e, c4 p4 J6 _% q8 z
* J5 b- }* T$ I$ `1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
3 |# q( s' v7 P; b0 d7 P2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
' t3 d& w8 }$ o' _+ B" ^0 S1 |4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
- a" M9 }) k" \4 C! R# Y* m6 f5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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! J9 K5 I: }: K在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
& ?% ^8 W" O) t7 \      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
0 Y" h" f+ `' O) n
      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
7 O: f) N  X) T9 x
* f2 [$ D0 t9 M* p+ j3 b+ N      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
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下表为近年来爱城建房数量：

Year                      housing start

; E0 O. G8 Z. g* Y5 A2002                        12581
2003                        12380
# N2 p+ S' s+ S8 {2004                        11488
2005                        13294
3 N# O$ t7 |, K: y# k- n8 x2006                        14970
0 j. f( T/ d  {0 Q6 P. M! Z! d2007                        15000 （估计）
$ T& r" c* l' _" Y6 H
以下连接为迄今人口增长：
" `# s* {4 ], h8 d! F! H
% p8 J2 S" U3 H7 w" o3 [$ wEdmonton Population- Percentage Growth
4 B6 f* @9 K. j/ J+ C3 Z# f$ }
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

! a3 l& U- P% U. `# i+ P期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
0 q1 r( z0 U- c* \, U好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
$ E1 k: G$ ^6 {. x- n2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
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原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

& T1 K5 b; d' h% }& |8 k% s 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

8 D' m" v& h0 l' U4 f如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

& T& b" O1 x; b! h[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
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后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
" M6 ^7 j- T' N6 t8 E% ~1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
* V2 P7 g& X% A9 J7 n1 Ghttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
& x. T, ~  D* {+ y2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
* a- H* w0 A6 _( I. }7 ?/ j2006 - 2007 人口平均增长约3%
" g5 X' r3 t) }( `% Q0 ]2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
' a4 d6 d  o7 T$ O1 o3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
( Q% ?  M2 r' y6 q4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
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: |- _7 p% C9 G2 D+ t: b后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

% v! D/ c$ g" z( M# m- [$ P
3 b* {2 y8 A* g3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

$ x7 h' m# _% ~老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
1 D2 W0 }  U' D5 x  h( }
可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
2 T/ n  }; e3 L0 }5 r0 Z
. J. b9 _/ |8 M% e- t3 o' ?仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
6 Q# J3 r1 i# m) Y5 E5 t

+ u& N7 Z" {+ B房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

6 |, t% }& X0 O' b/ V4 o
同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
. f% H$ k: R) Y" M2 S
$ ~4 [, f6 M$ @

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
6 T: L: V: D; W" X
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

. S. v, e1 T7 o: S% Y/ O

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
8 X# D- G1 Y" ^, f& \1 E。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
$ q/ B/ x1 x2 a0 [0 e5 U1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
* e" T+ E  W7 b* ~# F' G4 [' C2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

0 H" j4 p% T* c8 G" [已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.