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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
O+ }% I% C+ n& E! I3 ~譬如:
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9 a9 w9 d# ?* @- N6 ^- R& _1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
; y7 z+ e8 U* ]4 u2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
1 l" h$ j" f0 U7 l3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。) Y" e, u( R/ A1 h# y# ]2 }4 l! S
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
, I x0 j, `' u4 t5 o3 b! R# l5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.5 {# r. o/ Y( T, `' @/ z
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
N% B3 B, n5 L8 G/ S2 e# P 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
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0 V+ i z5 E2 ]* B, C下表为近年来爱城建房数量：2 e0 U8 j6 @- y. t5 }- k* x$ ?5 t
, @: Q2 `# e/ `7 D, @( V1 v& Y
Year housing start
) w4 Y5 d/ ]; r6 e4 u$ V7 P6 y5 s; }2 ~0 v. f/ d; A6 `# R# A
2002 125816 w" J0 h7 S1 c8 S
2003 12380
) c3 H/ `9 t# P0 v5 O2004 11488# f/ Q- g+ t0 i& ]* L# ~" u
2005 13294
: _% g d5 ~# }0 e2006 149705 Y( ^5 V/ t/ a6 {* k: c$ h- d# e
2007 15000 （估计）$ ? {( \5 \* t a
! W" f3 l4 ?# a) D以下连接为迄今人口增长：+ j& v$ ^3 W' D" T8 [/ X3 l
7 n- @# N6 g( c" K* e9 F( T' h
Edmonton Population- Percentage Growth
& ~ H3 d' ^9 U; L) n% j* V" a) D$ g
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
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# h o2 E' e* [( q6 n" [ 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
