 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
8 `! I/ _+ P& F1 K" e譬如:
) Q" T, ~: V6 N9 \- s# Q4 K" Q8 |7 K: m" O/ I: |
1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？' y3 r. c4 R) q8 ]+ Q6 d6 g
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
9 ]; _0 E5 j. y3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
- a4 Z% N/ F! `# w( R4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？% `4 p$ M$ Z$ }
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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D! u8 C' S8 p( x; m4 v6 D在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
* R; ]) j, }6 W6 `* @ a ?6 L, } 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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7 a7 m2 g" \% t" O; W! ` 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 0 g/ |: H* C* g9 i
# g4 o/ {, [7 ~- b0 E4 M1 \' ^ 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
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% s2 _5 ]; F3 `4 W6 |3 o1 G# [下表为近年来爱城建房数量：0 W& n$ }4 W7 F* Q* j( |7 S, Y: I
6 h6 v% j( ^& }9 Y
Year housing start9 e( m# D) b: F9 P/ |
8 z/ u* b) W4 S6 |2 c9 a) p, p$ d
2002 12581. n$ N, m' \# X* V, ?% P; Y
2003 123805 t3 E$ ~6 N3 U# y( H. K
2004 11488& Y0 u& Q6 s7 s) ~
2005 13294
" d. |# R% R; n |2006 14970
) O. z* U: Q5 N2007 15000 （估计）
! J/ D) D5 N, E) R. [8 y8 z( B: G& Y) Z
以下连接为迄今人口增长：
' |4 V/ r2 T& \" P* B3 f/ k, L& |" V5 {+ ^/ W \5 D" l
Edmonton Population- Percentage Growth
% q) t: g1 B! B) }- E& y% S" ?5 H8 ?* _$ d4 w7 p9 i5 T! t
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。( i* D/ b, C, ^1 b4 e1 m
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4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
