给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

) b7 N8 D; ]" r& \' d& P' h+ y) b8 U要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
' G, _$ r0 ?* u2 _1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
3 F6 n  Z- t) w. i9 ?; G2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
6 H8 w3 R9 \4 H6 p2 n! ]5 h8 k4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

- ?" Q" t# l8 f$ _8 A" h" V那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

+ s% X) v; Q6 ^. n, rMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
4 W$ S# a+ q8 i' Z3 C5 vRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
% ]* l5 s, K/ F9 C
那么得出结论:
/ d, m3 G4 W* O; s! Z- C# q5 p$ }+ n1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
+ b# |* N/ s( Q2 @3 Y4 C1 b3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
7 m( `. ~6 }, w: m1 `- b
0 s3 x# v. p' L" O/ B那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
. K! Q6 r1 x# K: \% F' y
) w: e5 T: e) ?% {3 d9 x! y[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
1 y+ b& `) l1 }2 H# i( ]
: J% B0 ^$ m% t2 u% Z' ~你省利息，2000 X 5% = 100
; V3 s2 e+ |8 z5 W# C. D付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
  K, O+ I" }) n; q1 ]$ p# `股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
- s. n$ ~' X( F% z4 @实际收益183+100 - 115 =168
  G5 Q# O7 Q! N4 u9 p
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
- y- ^' `5 ]- S5 L- E1 P1 {1 K那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
. g4 \; f  H$ V6 S如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

/ I0 J/ V- D5 S还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

9 `3 W; i3 m) t7 h3 }3 r对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

0 J# c4 ^' J) ]! I0 k+ q
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

7 D4 }/ e0 m2 \+ ~  d如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
+ U  L) W/ v# w2 }                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
9 |2 R2 Q" z% Y8 A
税后收入：200+100-115=185
' L  {8 K( `* E& ^& m( w' {9 Q8 v
3 y5 u! e( L5 k9 v- e9 C* x另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

3 O$ y/ B0 Q8 d  D7 V8 d* v8 a2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
: n  }' g8 r  v
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


: ~& z# B$ F: \8 |! k" ^" ?你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
. L! v5 y$ R# G7 r# Z* @: `: K
如果是这种情况的话，应该是：
! x" A1 D$ y" _+ W' nTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

! N, T% ?4 v6 F- U假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
: Z" s3 l% p/ X- j$ U% l
. p. T- U6 t  M/ x* H2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

9 w8 A/ A6 h0 }" H% \买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
5 x6 u: E  @) M0 H
( F4 Y/ Q5 F3 T0 P: i. _/ t计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
: \8 L9 P& _( l+ A5 g
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
( n7 Z# `2 t* z) d# u
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

: |2 x0 O( T  i8 B; c. wTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

  c3 i' x8 P! K- ~# I" |0 _
5 Y. ]. ^/ F& G; q5 M4 JTaxable capital gain当然是这样算了

1 K( J7 i# J* C, ]9 r9 nTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
3 U" u% _. _9 f. k  B  w) y
" V5 K- B: t4 i6 ZTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

* m* W" I3 a( Q7 C8 _你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
& n2 K, F4 m2 ^" o% o
搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


5 K- |* j4 V! y你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
/ U( l* O: f5 D7 z
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

+ ]+ w$ x+ ^, x  b" m% J- p5 {
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

" B# o0 f- m% S3 |[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
& `, m1 ^: e& J( f, G$ J! N! A# E

你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
- l8 V5 x9 h  {! X: e' y8 a  Z
4 }# ~. e- m  m' n- F在利息这方面，如花是对的。
+ R+ ~) ^" m5 [( z/ r6 z
$ M' I: H4 _4 [: u3 `# \4 D; h最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

  [# I6 `- v7 U( F还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
! s7 \" O. F) d8 l
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

5 T: [1 h0 r) }1 q5 q; N* t


: p" i$ w4 K1 c5 d" Y哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
+ h0 b3 q# D4 M" u0 R* i那不是capital lost，是non-capital lost

; G0 o3 k5 r" e$ J, F, Z$ U我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
6 \) w. B) ~- d
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
. m. N) A$ T% O5 i& ~一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
' M8 q% n; L: Y. ]! L, J9 m; ^如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
* [% R$ z% m8 W5 C9 }( d, F还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
! Y( Z* s' c! {- W一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
0 m  }* Z  ?- J如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
$ m; l2 [3 s0 N) w" j; x
Taxable Income for Monster  
* O3 c' ~2 b3 h' dTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
/ `: m+ n; n# q
# u! f6 c1 W. ^/ Y5 c/ P; H说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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( t- O0 h0 s+ K9 q) L0 @我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
0 |6 }) p+ Z$ K! d
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
9 h& w- q, U3 m付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
% d( D0 W  ~) a3 A) t- s- y0 ?8 @应交税：为零
- o- c( D3 H& d  e4 `股票税后收益 200
3 M  e3 T  a  ?. ?. w/ {: Z实际收益200+100 - 115 =185
  l0 [4 o. V  V: o) t# z  n3 r# X
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
) t, W& a3 |, ~$ t& f# s如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
6 n+ b; |0 i  ~
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
1 d9 r! O( B+ J
+ O- |! U/ Y* U如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
; w4 A8 U5 u9 M" C# t
( Q- r, f) @6 w  J* Q( R5 g: ^你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
" X* `& U( z7 W' x$ W- {% G股票税前收益， 2000 X 20% = 400
; }. t3 {  Q- l' \7 W( x0 K: D应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

7 |" T4 C' r. a6 d而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
! P9 D, ]' \0 ?& l( U  ?' k5 l那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
* S* x: p$ J3 x, W$ ^
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

' ^9 L) J9 ]3 e, G- P对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
2 R8 H& @3 z* g; h' a不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
7 `1 o6 g; g5 p8 |: ]4 B我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
1 R5 B; s- @: o不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

- [) `& i* ~! s& l; Q, O
. Q9 b; t8 K  l- k+ X; d! c; d$ c! I着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

3 `5 r2 C/ t7 b  a. Y( l6 Q+ s至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
. j; L' ?, k2 g! X: I# \http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1