给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
" m2 [8 Y5 e. [! k! R& Z3 M9 B; }6 U又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

3 u/ @- C* g" X1 }, B, U  p8 K5 S要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
' ]; }) z3 l  J* P9 w% W2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
4 A3 b! X: i# b3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
- B% |0 ~* c0 y. B; w4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
+ E+ ~; u' u; i. T. b
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
3 L" S( d9 z1 j
7 |; w5 v# V1 U4 H2 h. l7 X! WMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
" d3 k3 @% Y: ~RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
% B4 G$ O+ Q! i
' o" z% j7 r4 X" p; J/ a那么得出结论:
* y, B# V! ^9 y1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
: U) u% h. E4 k: i% d4 ^3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
$ i1 |# C0 I- t+ L2 _
# v* {$ N" ^; ~! L2 X那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
8 |1 k2 T6 _$ T8 o, B
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
& U, j8 R7 i4 f
% c9 k+ Y9 I# @+ X) P至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

  \# i! I5 F6 P" n2 ]: v: n  n你省利息，2000 X 5% = 100
4 h$ ~5 w  a6 E" C" @付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
5 K5 N# u1 p% |股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

+ t1 y; [, q. c" `# p9 Y6 M对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

9 f3 v3 v8 T6 Q* g- J[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

4 M, t6 \9 l! e
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

0 [2 V6 v, E) x7 J$ Z  T如果是这种情况的话，应该是：
; W: p/ q2 B9 _+ `5 ~' {' s: ATaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
& w2 p, S, m: k8 J8 l$ i Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
7 o& `) ?/ c7 n$ S/ l0 ~2 w1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
5 |/ {! j- z# O5 N$ j
- ]! Y2 b: `$ r* W+ z% R- o2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
6 C, F; h, A# N

1 _9 j1 @- M1 K* P) F3 ]你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
/ d$ E( N+ C5 {. v, v, A( VInterest expense                          - 115
8 N0 f( x! f$ C  F5 [' C                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

! v0 q8 p" v3 A4 B假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
; V8 H8 v( C% h, `. o2 C
$ T; W; }; d/ z1 E# I计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
' f3 ?" S' r5 O; k% ?( I7 `9 i; q
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
3 B# E9 z0 O+ A% G( h; T% b
$ {% @* {8 {6 {, K* B5 r  Y算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

* m5 s& r2 |# g& z1 c7 m
* I4 l. d2 h! f: c5 zTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表


! f' Q; |4 @% [  r5 P# ITaxable capital gain当然是这样算了

% ?( V- D+ m; l* z+ L6 _Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

7 a1 k# W" C/ d( \+ VTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

3 ^9 E; [. N2 I4 c5 [
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
# r* F2 q8 L# i4 S' d
' Y3 Q3 p4 W" Q2 h4 \5 k搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


9 ]' r9 O) Y; }! K: T6 ]你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
2 C  N. ~- l# a7 p
/ c% X- P/ h6 s# p2 ~2 B. i4 z# Z. B. F如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

/ O& i/ x3 z* ?8 V$ b搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
7 t5 m! C# j7 H6 |4 u8 b  A+ V
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

# H$ G6 m7 q! t你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
% U6 y8 i. G/ u) V
: J. i% r. c# k) W1 G4 r[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
0 U0 c- h2 W2 C+ \楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

- {% q# d- b* e2 y/ H, G目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

4 s* ~+ K2 [. f) d7 F4 T& V
; T+ o1 u7 J4 V3 n- L: y! v2 ^0 g: Z你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

9 m# b5 G3 b) Y按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

- P. L) z2 e5 |# ?$ E* B, B6 q在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
+ l5 q+ ^* U- T- m7 M  D
/ e& u* O$ [6 Y( U: w! t' z* K还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

, H1 V) Z$ p  ^# A0 t$ _[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

, c$ n! f% U6 L9 O9 H7 ?
# p+ @7 m. K4 i3 U0 F" |  z

- x* q; Y( U# y. M: G) L哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
, q# X. h7 a- S. i+ N7 E一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
  |- C8 s8 G3 \% J3 z- m8 I9 zinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
& q3 x* w" k& a( x; n0 P一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
9 W" T. w" m3 E( d* \0 y* _如果 ...

, j9 A& @/ B+ ], X3 m# F( ~# R- e' [
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
. c* _7 C# v) m" W3 v8 I9 B! z
5 I3 r; u) W/ e. m1 Q5 i% x& a" X! Y" @Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
1 o" Y" E2 X: j/ M- o+ j+ U3 wNet Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
% Q8 V  w9 j  _" hTotal Taxable Income   0.00
7 y0 O6 N% }$ {7 B, q
! j( w$ ?: P3 ~说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

回复 沙发 的帖子
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

2 ]& i& B1 l5 D' g/ _你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
% i3 ]) u" o" H' w0 I2 ~股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
: h# ?" o+ A- ^8 }. p% L股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
1 i& d2 G9 ~1 H- M. ~# b
- m5 O% j0 \$ g* ]而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
+ l* w. s+ H0 l( v: ]; @那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
8 m4 _4 u  c, t+ Q6 W/ P- {如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
! T, ~* k7 K& H4 U% y
, a$ M4 p8 E* x% k0 r' g2 y还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

4 o* O1 [4 B& }( o; S如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
6 f% x# P' z' G/ ?. \0 {( p
你省利息，2000 X 5% = 100
5 v7 A. @( ?$ k. |' [付利息, 2000 X 5.75% = 115
9 H0 ]$ s6 H4 N; Q( }; _' A股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
4 F, P0 a% D, x& s) T$ x股票税后收益 366
  L6 W: m6 k8 k: n# Y* P  V8 L: f/ |实际收益366+100 - 115 =351

# ?/ E3 T7 W3 K3 E; U* t8 x而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
# u# a+ [* P3 D; Z# {) ~: J那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
4 E+ P- Z4 x- D( x如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
5 ~: t( v- T) g2 K
1 M+ ~/ H8 S2 ?8 s4 C5 {' \还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
* U1 K$ E; K) c
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
# Y" d* R2 g; a) @4 S) h不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
% u" X( o$ N% g0 s我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
' o. K$ V) l" g% p不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

6 C9 I# ^& g; w, N6 y  _0 U
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
; P' s! K6 }7 h% U6 i9 T7 x“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

2 J- x  r* R; ~8 a对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
# B  ^( m+ y; _! R# Y7 d2 U
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1