给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

' ~4 B% N1 G6 S+ x5 Z2 O: [要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
) T! W& N9 E$ m& A1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
" O& A8 Y; ~! r/ m, }7 [0 t8 O
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
3 w& F6 ^: g6 ^/ Z9 l
Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
( T; x7 ^% Z* n  D/ DRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
5 Y0 g% i5 B; p
那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
: F! l  P* R, ~
$ X0 g5 w, K3 d* `" G那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
  F, P, X8 n- `2 T. ?# O7 `
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
6 t6 A5 R- W5 c" ]; f. R
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
7 l! f  f2 J1 l; g1 W. ]: P. U股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168
' w- c$ D$ d% T
5 I* F0 Y& M# s4 M1 p. \5 ^% b% H而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
  M5 p/ b4 s" {如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

" ]2 b, v+ n' H; y$ k- p+ h8 u还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

: m- r) q; Z: \5 a$ w! {) v对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
+ a' k* N+ m: s9 M# ?
& l0 u) L8 ?2 |* p( `( S[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

1 Z1 B( E$ L$ U3 _6 [" c, Q2 h你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
* n3 k  M+ j$ r7 f Taxable income                             0  can not be negative
: |# B( Y9 Y# W8 P
- H; H! [$ t4 d! Z2 I税后收入：200+100-115=185
! v, N7 R2 Q0 q; g
) \, C. j! o' `* Z' @' P另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

4 ]- X; `, p4 z, i7 [0 K2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

4 C) D+ B5 r! s9 M. V2 Q[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表

& N7 h+ O. A& }# x0 K
1 P8 d- t7 T( u  w你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

# x1 ?+ ^* J, O! y- T) t- x如果是这种情况的话，应该是：
3 e1 G- q+ |, s( BTaxable capital gain  200X50%=100
3 B* R7 {0 s6 _0 kInterest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
, W8 v/ d) g- h
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
0 u2 {# B3 @9 n; c9 ]' |9 N
买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

+ h. `. X# H1 m  {" w" H; B# C[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
7 j* k# Q4 i! l, O. I
" O5 p: M- D# {% G
9 a& z# a1 D* n9 {Taxable capital gain当然是这样算了

1 @7 r! o1 q8 i- OTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

& y+ W" h0 J6 YTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

# x" ]1 {' x$ j7 u- {4 _% O
+ b5 f; c" f8 y0 U- w$ ]你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系
4 X* d, w$ y  c8 m! B. t
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表

$ ?# e# k2 E4 w! G" ?
1 [) m7 M! [6 v8 }你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

4 b9 M2 l/ s  ]' j' T) g  V+ _如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

% r: B* {' [) R/ c搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
) X0 n$ X6 W) h/ ~
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

7 H: @8 L4 Z4 |- [7 U- U你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
' N( D7 q0 p; K; D* [
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
4 c3 v2 L  c- B' O+ l9 }楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

+ D4 {$ g2 M  k8 y' Z! g目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表


3 [  I% n, y) o, c7 F7 O9 n你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
& B& w( B' h6 I+ a3 l$ D. u( B
3 D3 }# K8 L  Y) x在利息这方面，如花是对的。

% ~1 Q" @+ p/ k9 p0 m# Z4 l4 U最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

! f- A, h1 }; z2 b9 V  \! V: t+ v& u
# z( k% t" A4 W, b6 D

哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
/ i2 @0 ^) Q2 p. _, O1 T那不是capital lost，是non-capital lost

, X' x# y2 y' y# p8 Y+ d6 e我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

! ]. x9 j! F1 }9 x% s# W6 {但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
  k$ O4 x! J( Q& L; D一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

. J9 `! a$ f) K" |
1 D$ }- v+ b* P( A( c: A0 T用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
8 c# G4 Y* ^7 B' e) c9 k& ^
Taxable Income for Monster  
* R7 P3 c5 \; z' G' |0 oTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
9 k2 O' j  ]( Q5 g1 R9 o7 a; z  kNet Income   0.00   
5 P5 K. r! {/ tLess: Deductions   0.00  
8 s6 H% Z' @( m$ E2 |3 aTotal Taxable Income   0.00

0 G+ S* Y- V' r8 ?/ l说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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& Z/ c4 w4 v! x; G7 b# V我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

& j( n" \/ M% K- R/ j/ ~至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
" l  X: _, X: t  R. ]股票税后收益 200
) J9 N2 z! o/ o# E& v+ f6 h2 \实际收益200+100 - 115 =185
2 q. |- o) M& v  q9 n
# S2 }7 b0 ?. S/ o2 Z. Z+ _5 c  A而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
1 l3 `: N2 @" C+ o- A$ G+ U如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
5 M9 J+ ^4 [9 v) I: P$ G
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
4 r. \' J1 z# j" }: s% h# i2 l
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
+ n7 c& i9 \6 ?0 N# X付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
/ i' Y8 X- C% l8 j- u应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

* g# U( z, Q0 n% J" P# X* m而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
- ?; G8 p; b; Q% h+ K: B! S那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
  `5 O* V( ^& K" J. n如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

2 b. w2 c5 Y2 s6 L) K( q" R还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

% s  l) A5 b0 g
5 G: a4 \1 j7 S+ c5 R: R着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

& M9 t  K7 I: }' \7 d3 K3 @对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
" F, P. O1 f0 }% x
至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
! C0 C6 D/ H& n" K3 T
% s1 a9 Y6 y* }9 [[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1