给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

) P$ ~" g. {: q8 Y& x5 w要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
: b  E* H0 U% z2 m$ x1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
5 T" I) }1 V) ]0 O# Z, S2 ]4 s2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
, X0 M- Z& [) w' z4 B5 u
Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
4 q% O8 X$ B( zRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
9 ^: n" |0 `' F2 x
那么得出结论:
) B3 C) x; l. j- `1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
& A& M5 e/ v% W3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

! L+ Q( G0 i" C* g/ l- U5 |( `那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

/ f# |+ O8 ?" J' y4 q9 K" c[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
4 B7 {% A& t. t* H
! l4 S$ K/ C3 o1 `至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
' J4 V3 D$ Y8 f1 Z: n% V0 G
% U8 ~/ E4 ~) s4 W' I4 _8 Q你省利息，2000 X 5% = 100
% q# o- n  p1 b* U' Q+ f! s付利息, 2000 X 5.75% = 115
/ `7 B3 X! U  p: h: e. _股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168
; K& p0 p& r* }* H, ~8 p9 t
4 W5 Y$ W- A: e" }而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
0 ]4 _" C4 o/ _8 n那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

& ?8 Q" R( X$ ]/ e) W. i+ N还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

" n9 H0 I. F4 o6 C. ^对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

# L1 L' b  V8 H1 G5 y  f6 N- F[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
' b$ A: W4 z3 G+ w1 G# Q! ZTaxable capital gain  200X50%=100
, `+ y+ ^4 H9 j2 f9 n$ m. pInterest expense                          - 115
! E& c( {  u# x) R) t+ n6 t" v                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
# M) \! D1 X/ T, F
税后收入：200+100-115=185
, [+ g) I7 V) `! u# O
/ A: G! {. H5 t: [1 Y0 r" m另外，提醒两点
& F* M4 D9 m( t6 {1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
2 q: d; S9 D  E+ G; ?( j5 q
2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

+ a' w2 P5 I: V! a2 D1 ~[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表

# Y8 K' ~. \  q9 M1 x7 s
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
; f3 \( \. g  g
如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
) K, |0 c9 S* |) M$ FInterest expense                          - 115
8 O; n# m& n' a8 }( x8 d& h% {& e1 y                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
+ k. r, k( c4 e) v/ n8 |
8 o. `  t3 \6 d, f0 L2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
( S& k, T& ^% c0 W2 J" Y
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
  Y, b3 O/ P5 Q- E; }2 H
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
  o  P* i: D5 v  M8 [0 c
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

3 G, e' w+ ^4 E* m7 qTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表


Taxable capital gain当然是这样算了

% x  ~8 _) x) N* gTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
) j7 I0 F0 t6 _
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

: L& z. c! i" @4 Z) v( K你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
' \/ ~& {# a6 P1 q
% B1 x2 E. N4 q$ |9 n如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
& K2 e: B4 f) S7 l6 ~3 H
8 x7 U8 i1 j  P; r搞清楚他们的关系

- `* M+ a) N1 B( ^+ y$ b[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


, C/ N6 Z0 x! y$ U你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
: B7 Q! @7 ^8 g/ d3 `
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
% H% x7 O: k, G7 O: d: W/ Y
) H# d  j1 C1 u5 d0 {2 ~搞清楚他们的 ...

1 u2 y2 B$ V  q肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
8 _! y5 T$ y$ O8 h
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

5 c( j% O1 H5 L. `" {( X- Z% L* s
5 Z5 L2 s4 ?  x' w你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
, Z/ q( t) w  N. a
8 A7 r7 A8 X9 @. F[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
/ j7 B; |2 r4 x7 k
: d( K3 v7 n9 g
0 Q. F0 Y9 O% }  E4 a你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

9 ]% T" B6 w6 W! T* F% i, z还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
# j5 z. L" y' Z& ]: V4 S
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

8 M, o9 W' w5 I& z( F  _; k
5 I# k1 M, P0 z, r

9 V" Z: Z+ m( `6 F6 B, e哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

1 P8 L( g2 p! Q! p. e4 x% b我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
$ [) ?5 [3 r: J5 g% E+ _
6 G/ \# l* m/ e- ?' N5 i1 H但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
5 l5 U+ l  ^8 t( V& x- P1 I: P( z一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
' A! R* ~' Y; n! n" k) Y' C8 d. I8 s如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
+ q6 C: L- c% W) b% k0 a, G还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
7 X8 s2 h1 L- `' r1 Z3 ainterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
% b3 K8 Q+ w) O3 y一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

* m8 ]* e6 \6 u* {# V
: k8 j4 O/ w8 c6 S用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
: h, l9 W" {1 G% E' ~Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
1 Z8 p0 a9 G4 I; I$ G# Y1 }+ xLess: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
+ I9 Z) m3 a3 z8 W
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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2 j- G6 i: b# s6 M6 F, m. p我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
/ m8 [7 D, q9 Q9 O' Z
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

  m* e: V4 S6 \你省利息，2000 X 5% = 100
: X0 W. y: q* O0 }付利息, 2000 X 5.75% = 115
; P/ G4 z& R- }8 k( ^( ]$ K股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
, L* H; u1 d) p3 C3 c# b股票税后收益 200
6 g9 H7 A& d  O$ s/ w  K8 L实际收益200+100 - 115 =185
& I6 V  D+ X" v$ a& X8 t, ]5 J
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
6 D2 P$ i+ ^, I- r那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
$ Z, G  x$ o+ i2 U
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
: O$ t4 g' H* P$ _4 a3 K  |; e付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
( ^2 ?& K. V+ E3 Q5 H* l应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

' P8 n' w2 P& d: d$ `& ?而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
( t$ v/ H2 m3 n4 }如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
* V  X; s$ N2 d5 M
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

: {9 D" K) |. J6 C  W* A对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
; o% S8 ^2 u. a- {+ n  z不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
! v. W: g) l# e* z/ R' B我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

" P* K3 V$ k/ {  W
0 B. _2 G2 {( O' c着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
+ \2 T/ T: g8 z! y8 _9 N3 T
8 b* j& H' W( w& x* H对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

$ n3 L3 w0 S/ j6 p至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1