为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

, a0 R" f" E' [) Y# i% v2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" [, J( ^7 ~! L2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
# }0 k& _7 Q" G3 i( k. o2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
$ {) x! Z1 q( S$ v' S' j+ w2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ a2 s5 ~' e3 V+ {8 a2 j! z/ C) w2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

8 ?/ l2 a( P2 X1 O: F+ i( Y$ r以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

: \+ Y9 t: k9 }4 E1 X$ ~. w2 K  M结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
5 }6 @2 b8 {0 l, z% k
: y3 d+ @5 g% Z8 G/ g9 Z# _. ]注意：纸上谈兵仅供参考。
# z& o( f0 o' Z4 v/ D7 X* G7 @

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
- s' Q4 M+ v  R+ F' Z% y许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; Z+ z0 y# t2 G; E1 t
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; _  B/ y2 o3 e3 F/ A2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 N+ B( ^7 u9 [4 x9 M一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
: Z: N0 Q) R# Z5 e  z2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
8 Q; i. ]! V4 F* I0 @不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
- i- i* P3 b7 p5 D$ k1 o让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
/ \6 L& l/ L* w8 p" v& {谈房论地----House & Land

6 W& Q* d7 z+ U& ]6 u: P其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. ^. M+ I' b. G, o' P8 U- M- V5 j


4 P8 Z+ w* e- e0 Y4 q# p为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' J0 w7 t2 K+ o0 q0 Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
: k" n  D& t$ A9 N' D# n谈房论地----Hou ...

- |; Z( S9 l: ~- B
6 i) K% {( q( B' E$ a收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
( r  n; P$ v4 s+ G% Q有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
' ?/ z2 a# d8 w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 b2 F; C/ ]5 g& Z: q9 U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 W, Z" P; G' H% q) ?* u: V9 L2 y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
3 R% u# N7 z4 g) @/ G# o% l, t9 q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
5 l! H! Q& I5 ^1 X6 t1 A5 @! N
9 p$ I8 }) N* s不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& i* z" b8 z/ i1 P, ARatio是57%。

3 k' L* ?4 H  T4 C如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 ~" x' l* R/ T/ E% p
8 G! G3 H% o3 Z# v/ g6 K不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ J1 _: }, U5 K# ~" v为什么？
+ `0 t7 f5 X; N1 a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  L. ~* i: `/ Z) V0 e* oRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

% {' d( O! ~  j3 {4 e0 v" p, T“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
; p0 B+ m) K# T$ j: Q这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
" v$ [+ @4 `, L' {说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

$ \; p- Y, q( {2 {( Q; c0 e, Q现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
! d& q0 `4 A% D- c$ U$ A2 {

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 ?  _$ c+ h- F" o, K7 c2 f

" A8 g% `' \, L. S; {5 X3 g是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 j9 t& \( W: j6 v+ I4 W- o$ ]/ v+ o也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


$ i1 m' T1 x+ Q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
8 H5 e8 ?: b; U; y“这位同学 (指yxi ...

- X, v3 I2 ^& S9 _. P/ r
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
1 |+ N$ H5 m9 Z3 B: P
0 f" q0 D% t+ e$ ~' b7 C2 U我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, _0 k, O3 I% [" B% B& v- p

/ s/ j8 g" ^. L) S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

; E# ?; Q' H3 j! P1 ?5 L* Y房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
" Q) V8 `; A/ ]  A房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
0 y+ ~- V+ O, N* M: D

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 R5 g0 A; I; L: ~大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
7 s4 A+ u3 x% n/ Y6 U5 y
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
- E3 [- T/ \. r
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

1 Y0 W( V" x) I9 Q( y0 q2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
  D) l. _. C4 q  s" O2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
7 k# t- m  ]( S' V* X$ U2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
& F' ?* h& l0 J. z
$ k# U& o  L. o( F打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

9 N& @, V" g1 i5 f( W1 Nratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
7 j" h2 y( }% W5 j# A0 Q
4 ~1 W7 n4 V8 @% ~) R0 v8 Z再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 Y! Z9 A+ J' {$ H* P' O( k. c真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

$ V5 C( y* l: Z9 [& g! d大家多交流。谢谢。

( \/ }' _$ ^$ C[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% c$ A1 [3 M3 ?3 V$ Z
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& ~1 q. a5 V6 s+ P9 o- ^5 I
$ l! c7 K- }( E- P3 I) |6 W( m) [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
6 [2 N/ D: L% G, w3 F/ Y4 l" E! m我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' z$ D3 O* z2 }8 E# o6 k5 I
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
6 P( C4 R3 x+ O+ _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
" u+ L* f8 S8 Y# h1 a) t% _( |7 U不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
( J/ a2 O, V$ M7 m% ]我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

; |9 y: w/ Z4 n. a9 ]
+ z' Q! n. @' |( H, R+ g到底是谁病态？
; T$ H; V" u7 h
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
# {2 ~3 L1 c) G  h; A  f+ r6 ^6 L
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
7 K+ b4 \8 n+ t' t$ C) I  X

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 J+ s& a* G2 R* Y% f* K' T也太简单了吧！！

难道你反而观之。