为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

- c( }- {! I% C: S# r6 w* I  X: J2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) i5 _$ n) M0 c0 h: N5 r2 e) `4 W2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

) @4 L" m+ A  \; }/ ?! F以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
& `8 q+ K3 R, \& F4 n
$ J$ T0 P$ @" d0 z0 o3 O4 }结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
) a, j5 U+ i+ I$ q
注意：纸上谈兵仅供参考。
+ h' W( |" W3 [  o$ V

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
6 V3 b% \3 Y5 \" W7 c
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
- c9 ~+ k6 J: w+ F: j& B, I许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 z7 M% g: M8 p5 W+ V7 B3 @$ ~  H
6 w! K' }3 I* n. Q0 G2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 B6 X1 x# x9 c2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

; ^( Q3 s4 \, S) g# }& ^
) A( ~* x. h4 ^' a4 @
, v! y2 B/ O, L2 G: {* _0 w: i0 u为什么现在不是买房的时候？
) x, Y4 M  ]9 c9 Y3 g2 Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ a9 b5 |; q, B2 H- k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 `9 D- U+ x. X0 b& G& v  x看涨派帖子的几个通病
, s3 r! Z2 u/ Y: p% C谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
  v/ C' L( {9 a% |: ?" Y2008年爱城房事将继续调整
$ [* A  ^% j) Q) z. U6 R# k4 F爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
' z& ]2 [. Z, {9 d移民生活----Life of Immigrants
3 h+ }7 X" h5 c: ~让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
0 R! D" ^4 L. o9 j/ Q谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) r  C' W2 D+ ?6 s6 {


为什么现在不是买房的时候？
# c5 h' H! ]- c& c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 t( Q0 n' i% e+ S8 e4 W# d! U一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 N: F: z$ A% m5 b/ j看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

+ N9 v0 {* U9 W2 w4 V  s9 X: X收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


5 J& r8 a7 M1 ~4 p$ p* l
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 @& S! S1 A# f; v0 k& d看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ _: u. f3 {2 \  G3 ?$ M6 [0 S
1 c# c# V" }& R- x: f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  N9 G0 F4 }: z6 G, R说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
% A2 B- Q/ ^3 n* c, U8 q; c) J

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 F9 j% Q0 x1 ?6 @5 k" l
# \- t, l3 T5 K! v$ L4 s2 w不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 l- G" @& u5 b0 W: K. {) G9 N: B+ K3 ]为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
8 `. t8 j9 A) r8 o8 m# X' ^& [0 pRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
1 n8 J4 t2 Z" Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( L. }6 U0 P# q' ?, A* g1 Q, q
% j3 A8 P3 X( b- s# v恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
( L, D8 T5 ?% n8 j: y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
- |  T$ Q* Q6 @. t+ T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) I( a7 Y$ k! dRatio是57%。

' c1 F/ f% k9 Q2 N6 b) O1 d如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
+ g7 Z2 B) ^$ n2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
3 s0 D! _( y' y, g2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
* g- H: {4 s" \* I
! X- [) z) c- z  }! }现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 l; I; y" J$ @: t/ F& K7 \  |说实话我确实是马甲,现实见过你.
; Y0 ]9 H7 s5 @- O我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

* u8 j8 e) Q# r) t( {
7 h9 e9 h/ R* B3 Z) }现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: W" I# y/ W! D- n1 H0 {4 {& K
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
- z3 w  P" U6 P2 O' M$ A% U说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' a, T0 X! N3 R

6 D6 E( r# z8 z* P9 b是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 P. |# p# u, V: \
/ J$ j* B5 r0 a% W- m; A! O; {也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
+ Z, D! b; L+ }+ t
' p1 {( Y. R* m: I; x6 V
% f! W/ H6 i. D( B3 O我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

# ~) w) y3 m7 H% F0 ~
. Q( C& _/ g# A3 ?4 p6 d
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
" f- {8 b$ n2 l4 f% K0 _
6 f# c! f+ d6 p8 |* I我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 P# \8 o. M# |, I

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! H* o' q2 d6 Y1 t' f. @+ t! v
, [5 z1 j% W0 s1 n  w  W6 F也太简单了吧！！

  u( m" `; z* V8 L. [
/ A* D7 r0 \& d+ L房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( d5 \) `* h3 F大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

  U6 f7 f4 H6 j我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

/ z6 j3 S" B7 S$ K  s2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
1 |/ s# i% ~* S2 L0 [4 }2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
- ]0 c4 m7 a: s3 A8 T( |, t" Y, P
" H9 L. K4 Z/ w: [  W) Q" f: T2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
7 s2 J3 g7 u0 N7 c( l: ~& I: |( C2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
- S+ x5 T# l% p" h- `5 l1 m' Z& {2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 c) M4 A& U, X2 }" [/ S2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
& x3 r% U  i; x  }2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
( S2 V% w  d4 O3 E# O  W. v! `
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  {" L; B: ]( I; \* E7 `
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 P" f, I6 J1 C
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
- U( |9 _/ o% k+ T6 h8 a% E
; Y/ K* E3 C# a5 ]  n& V/ Z1 D2 A再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
( R0 z: P( \" Z$ _& o0 l2 {* O
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 [) |4 t4 e# Z% S# S& g
6 A7 T2 p8 P0 p& d* a大家多交流。谢谢。
) [$ ~; m4 u- D9 d+ g% T1 l: n/ W
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* V4 P( k+ O4 s+ ]
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
6 f0 v! W# s( ~" w+ q大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 b! s8 a+ P6 F9 \4 T  F- ~& k# o
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
9 j. c2 o( z1 \
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

5 F4 y; p7 e2 n; p. ?" L另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
7 r! v, x8 g3 L& r5 `4 o2 `! i/ [

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
7 w2 e9 }4 g) d
1 C+ g4 k; P, f; L9 g& A
; d' g+ N- r2 V0 X* C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

& N, O( z* c9 X: T' O+ a& q5 m也太简单了吧！！

  J  R5 f3 p) t; M难道你反而观之。