为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# i+ F1 {+ r! Y
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
* ^1 h+ Z( c$ U6 Y" k2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
) a2 L3 P* \1 G$ u2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

' s% p5 N) b1 h注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

- N% N; N/ u4 Y/ `8 \- _其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
6 N9 N9 G: z" Y6 F许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

) z3 c: [9 V8 \7 @0 b& T- B) h
6 n- S3 f# `, ?: R, D
为什么现在不是买房的时候？
5 M! U! p7 c; b+ ?  K. X% ?$ O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 w/ c) e4 m8 i' _( M/ O2 _9 c& e, A0 o谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
1 U! d0 U; U" z% U谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
' h9 A+ ]/ k% d+ u& o2008年爱城房事将继续调整
6 t/ F: k, A0 g8 t3 u爱城新闻----Edmonton News
# Z" K& l( ]1 A+ q不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

1 _! A! ~; G9 d1 ?* y- |其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! \, s0 {+ p4 }) K
" J! D6 l: s' O7 [+ ?1 v
: P* v5 d- u" p1 r; w
为什么现在不是买房的时候？
' D6 u- B0 m+ N. g+ I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! l! e) z" e4 E" Y" R) t4 r' `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 ^  f& C, c: }& C谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
, ]9 W% r' d; H0 p2 a8 E/ J有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

5 l8 f% Y  I2 j$ Z" y3 V

' B# o, k+ N( q  `为什么现在不是买房的时候？
  E. x' U; e4 @( S- B" d谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
3 A& N  O# k/ i5 i: O8 t谈房论地----Hou ...

0 v, t- t6 j# u7 m0 o: O忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; x, N$ }' [: m/ ~9 K* i: B, u

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
6 f5 U4 j6 x2 ~  Q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& e! i. a$ E; V; Z) P为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ m( R6 O( n, H" G! hRatio是57%。
( G* r1 B8 e, o) r/ x/ B" j
) c1 z* _/ C8 m, V" K如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
; Q, V5 r# l. T: j
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  U0 }1 H% L( v3 T" S
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; y  c' L5 Z. @; r1 g! o9 jRatio是57%。

* l& l- y6 G9 ~9 Q- }; f5 k  A如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

; N$ ^3 q2 {+ _% x* {9 ~+ r  _

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

( }' J8 d+ ?+ o# C9 t, t7 j3 N) c“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
+ l  V! c) S. f5 J- v0 |$ l  u( g! J) |我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
# U: I* z1 a. G/ {+ v, Gratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
$ D. F( `" s- v  N1 v. {& p这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
1 F, T. P* P$ ~7 Y3 G  B  m说实话我确实是马甲,现实见过你.
: u8 x$ L$ a( P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
( g/ C# w+ p0 A' r5 U这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
' P; ?! M: @- B8 L( Q# i

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ G3 w/ r( S, q6 u

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ r6 _% K4 A  p# p6 t3 y# @2 d4 F说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
6 U: S( b, }, z; F

% E6 o. d' y% T; B6 i8 l1 y/ ?
. l: a0 l. H- v是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( E0 a4 t" |7 K+ h
  m. V4 V1 _( i5 g/ I也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

9 f6 U0 ^/ Y6 _! E, B% n
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

5 n" }) ]: {5 }* A, D请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

3 N0 w' p/ T( Y3 T我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


! u2 O/ ?! A% e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

' U! Q" T. J/ |. J/ [1 M
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

& k7 }8 S9 r1 T  x6 P我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

1 {' |7 t' N0 Z* S, k2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 _4 O# o  [8 R6 \' k2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
! x% z% Y& u7 |  l) Q' M) K$ p0 J2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
& t/ X' Q) r/ }% S1 u2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. B" ?  P+ o1 ]) H+ P- ]# a) D5 u2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. M& D- q4 d- v4 [/ D% E) P2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

4 ]6 [2 m! s/ l& P, ?按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
+ I$ S/ J; M9 @
, V/ f/ W8 M* a+ P3 A% t9 kratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
9 l4 b; _% {4 s
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, x5 W$ c5 g! r3 g
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, o. t4 h- e1 }8 k( I1 C
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

7 M. h9 ^5 U8 u+ T你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
* R6 j- b3 `( j4 w' v: M0 p. q( R

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. ~  P- b) U" D& b大家看看他回贴就能了解出来.
8 v: T* l) Y, J) \我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# S4 t2 O: s2 w/ g, q
到底是谁病态？
' |. |: l' S% [3 q/ t# Z
4 C6 f4 z: j0 ?+ ?我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
% F9 g% z% ?, \
, n5 W' i- n& M6 H( M另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

. c* o# A& z% |- O+ Z9 h8 g% Z1 Q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

, F4 f. K" D6 r7 d& ~+ n
8 j  n4 U9 ]2 b* r; V: a难道你反而观之。