为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 a; R' X8 K5 t! i7 c2 c, s
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
+ O2 J+ D: V, N% y; d6 W2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
  b  S% M/ X( z$ q2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. ]4 o0 O! _' ?* W3 q2 A
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
" \' e7 K& l# C9 g
2 L  t% K; k- o' J+ ^6 L其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
. t7 \* [, Z5 F( ?' w许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: h5 E7 a8 H4 G: a2 r) K4 J
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, E$ i* @" E1 l4 b

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
: w, t3 R7 u* \% O; A+ `谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
- d( H% A7 N: j  m& s; l1 |; N% v移民生活----Life of Immigrants
% |) O" `5 ]7 p& `3 \让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
( g: A- r+ @6 \% @: `谈房论地----House & Land
. G. Z6 H: z. A' ]; t3 |
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: E2 F) r0 {5 U
6 p  C9 A7 M: U3 |1 C
6 p7 l- ^3 o6 g, N& M( O7 o
; L6 H6 ~( U2 t为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! F* [. u5 A) e* n2 N" p' X谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ S3 u- v/ R9 y' A( G$ t看涨派帖子的几个通病
- }$ ?6 [. P% S2 O% }谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
3 G) h$ L; W8 G6 o( [有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
( c, L9 X) i, q2 p5 ~5 a9 z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

6 ~5 ^7 O8 i  `9 M; p* M. y- C

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) B2 b, e. a  L谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: A4 R4 G) V& A# w4 Z% @看涨派帖子的几个通病
+ [$ V" ~+ R4 M6 ]6 u9 ]: v谈房论地----Hou ...

6 V, v! q  _+ C- A8 P" _
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) h0 z7 O. L' d

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) ]/ z; P$ Q: FRatio是57%。

: B! o) k0 i/ w5 ]% w如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 P0 v' b- _6 D6 `! J5 [0 e楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ o+ _0 ]  K( g4 T不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
/ p' X0 h0 K! T4 s% \请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 }  \% R; g  l* ]3 \Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

. W. l, ]+ F1 U0 {6 L% e( R( N

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

7 M6 z2 L9 D2 K6 r* x3 _“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
# W. Q# i# n7 y
8 b( P  Z7 v# ], T6 B# o$ }现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
1 Z0 \! C2 X+ ?  O+ L说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
1 G, n4 r  d+ \, ^/ G这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
8 L  K1 u9 R2 z
, L6 e7 X1 W& r: C/ [/ N& s
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


) f" m( r+ V5 p2 G. q忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
3 b5 x. W" \- k- {, s说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
9 W6 @8 @! ]/ U

" _# e6 y; C$ F& r! `% U9 }7 R我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 V& {& z) Y: D% \% y请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

* s3 ?: F0 a1 i- |1 _8 h6 z我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

& _/ {& W% \6 K5 }
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
. K9 V, T7 M' b房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
- S* x5 d' Q- f( e$ C: |3 E我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
( }4 Y4 g- e- o& ^2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
0 @4 u  l4 {5 H2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
' \! i4 w: U5 b; C/ q7 c
8 d: n) h4 N/ {' s7 g2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 h, \! x: L" ^4 v* A' D% }" v  q2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
* k' E  _- A4 d. ~" _. Q2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
- Y% n3 d7 l* {9 g6 e, x! D2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

9 t) A3 ~  r  W8 z按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# [  a) P. U3 [! b# A
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

$ F9 d; R5 X9 c' L# T* D) H; U再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
/ N  `7 r4 p. @- Y
1 k7 b' I4 K# k. s# v真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
' S$ ~# F/ U8 q3 }: v0 V
! u' o! Y" h! Q大家多交流。谢谢。
( b/ ~. U$ w6 C8 X0 Z  u& o
; x- y5 }9 }9 n$ H# }[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
0 b2 H: B; a* T+ D$ j我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

) u5 q& E* H( c! K7 R6 x. M* G我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

# k" b- m. b5 C3 x
4 ~$ L7 T6 N$ ?7 @5 y0 D你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
9 S" _$ F6 s- `5 @
% r! z- |' i2 V3 {你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 I4 F; K0 L  @  h1 D) L4 B0 o到底是谁病态？

" s; v. v; @) W' |8 h9 D" ?我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
2 s& d6 e) L% [, P' k  t
2 r1 L2 D. [1 T你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: f! o: C: p# t3 o2 }" r
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

1 V4 t- }" w4 J) m" U
% O, @6 k9 ?6 {$ ^. o7 M/ t是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, G, ~: D9 V! t5 F# E# U' j
也太简单了吧！！

* T7 ~3 e, y1 W7 N' q' A
难道你反而观之。