为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' A. V5 D. K) c! ]- N- s1 Y2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ T" x& n2 V' W& C( R& ]8 g2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
# c" }. _1 V) c' W# r; G) [2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
( s& V& t& W& h$ i3 j7 a- h( b3 A9 F
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
  R8 ~! X. f6 n- M. u
; I7 y4 f+ h% I8 e注意：纸上谈兵仅供参考。
* A, K! z2 `, O2 g9 q/ Q+ a6 N

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

) `0 U! t7 i. ?# a4 K& E0 O. |2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- p0 R: \& Y- O  [

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: l7 K6 C' p. a' D, @% V0 s一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
9 i. D( y/ B. X8 c& g3 C% G6 V2008年爱城房事将继续调整
2 m: C' Q4 p7 B3 g/ ~" U爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
4 @8 W4 X  {( m' J" }谈房论地----House & Land
1 M; i" \5 ^; N. t7 X
; `8 j! l4 K1 P9 V其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ W9 K: N$ h: G3 L
8 J4 T8 l  [4 T- Z

为什么现在不是买房的时候？
7 Q4 E& c8 `$ ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; \0 a/ Z" C% d9 E" O4 u- }, H7 `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
+ V) y( ^+ o( R- Q: _6 {; R; [谈房论地----Hou ...

/ `- f0 k  j0 w/ R3 C收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
9 K* j; f5 X+ p+ k1 n* Y1 \8 I有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



* B" {8 o8 h  S% j6 X1 g) k为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( m1 b; ?! |# s) v" }+ z) W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 E( e8 G4 z0 S0 C" |. E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  M# b9 T( L! C7 K# @看涨派帖子的几个通病
/ E1 i( u4 ~# R6 g谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
; x& O6 _- N  V$ G3 L说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; n" i6 V" v: @  ^
2 y- h$ `; J1 L' N  z6 B0 N2 G* H0 H不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
4 S. C) Q0 W+ M0 h4 s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
% i: z. c0 F2 L% bRatio是57%。
# v/ m* [1 E; Y( E. U- J
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
7 x( o6 p4 T+ a8 |: d2 @我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
6 r3 r3 G0 F1 @3 C* {
1 P. p- z' Z1 r' a6 u恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 B' @5 S% U* {- j3 g. g( a0 i楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
" E7 d# M+ R5 ^) m为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
( K- V" P) @9 x  u8 G
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

/ c/ o- R, [) @) A

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
) @7 j# |" \3 Y2 ]- I. d2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
6 I( v$ N" k. `" c1 }我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

1 h& T/ _! ?' |' |1 A& N4 S现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

1 r  J  h5 W  a0 J, ]5 p' I1 V
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
; }+ C5 \& t$ _! T: f9 O# c  O这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
7 l' u' r. H% F! p9 I
2 R0 j6 g$ e& s7 [( n
6 J$ O' L2 a$ ~, H) t" b[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

7 M& b/ m: |# G7 y" _1 K+ k
% J2 A+ D9 g9 ]忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# [' Q& G& a* S

) i9 B& L% g- |' e: k. l+ T4 x是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
9 H& J8 X) h4 C% C4 b

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( @: i# q  g3 u5 D& ^6 x4 u  j4 x“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


! J) p4 u2 z, }( D9 U) H) K# R9 ?) g是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

) a6 E: `; O+ g& A. }房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
. v, z( R" e5 D/ _房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
. L# |( {6 {! G, }4 G3 [. j9 f

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 {% i8 L7 [# N7 t大家看看他回贴就能了解出来.
3 k1 ]' [3 M8 n  f9 P8 u! V. O我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. N0 W% y9 y+ _' ^$ q9 n
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
7 {5 M6 K$ V  m6 I* y
1 f3 N2 E2 {" ?4 s& P# h2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
/ @6 F6 w5 m5 G, n( E2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
" H( J) j  l/ w6 K2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
; ~' X. K8 r( }  N" H6 B7 N$ p  M8 v2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
0 p  `! s+ d- ~* }) y2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
0 W$ e5 e1 V( P$ b
# W, Y( ^2 B6 \# X: P2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
! O/ \4 O& ?" B: D  s( ^2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
* C7 A, g0 V9 B6 G2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
# D$ v# ^' e$ E: X2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
, k9 g' i3 [3 _' i: ~$ S
8 Y4 P$ e- ]" ]' y) s! i! W6 L按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
/ R5 r$ A3 m; D4 e" x. A
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
  L9 j# Z- T8 v
3 P' ]% X! f) S2 Z- ?+ B再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

& [, ^; d9 @+ ~: O' n/ G真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

9 X7 J( A4 ?6 l$ L5 J5 g. o大家多交流。谢谢。
- Y" L8 n7 M: }+ y; N' m
/ }8 U4 a3 v+ t( p/ q( D1 i6 m[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
. m( |4 L( s% W- C5 o我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& I9 O9 z7 ~. V' R9 h
# r4 N5 C3 l% H% n; L, k+ [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
( X" k' R$ D1 |4 N( _2 y! ~我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
2 R6 |# B9 V0 ?1 {我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  |8 D" D: [8 w  [4 o) o
- G: I; Q5 l. n  P到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

. Y- C0 @8 G3 Z( _+ g你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
+ P7 f! }  X% ~# p2 h1 y
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


3 {0 s  z$ D7 \6 `是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 f( z2 W4 s* a- x1 c, T5 f- i3 a也太简单了吧！！

难道你反而观之。