为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

- ]; u8 ?. @( ?. C5 E! H- \2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
; U! a( h' ?; O6 H$ t0 u3 Z7 I% `' x2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
5 u% T0 k1 D: k9 A) o2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

" R# L9 G6 T7 E  @# b. V注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
- y! ]2 G" [& S
6 j5 y1 t$ V' K6 R其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  i' D) I' N* o& ~9 ~' g/ Y许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, Y) ]& A7 o- S  g: C
) w1 J( a+ u0 ^1 o
3 R0 T7 |1 C, b  F0 \" L) w为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 S. |( K* J. k. ?) k) g一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 r/ y1 t5 j! e% l+ F; L) H& I看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
6 J9 {# N" k; B# p& W5 {不要把歧视说成是窝里斗!
. K2 l( `: ?( d1 F移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
, \. T/ p& y! M# h/ o0 ]
3 d; e. I; u" q6 \8 |; ?. N& l其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
1 P$ g' o. _% m# [/ S

3 a! q; q; N9 j0 Z- F) F9 H" T+ h
3 g1 Q& u$ A+ O8 l为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

, I$ C: [! I1 `2 y7 S收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
% ?2 |9 b- m- |有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
% _# e& y9 }: S& _: g) {1 r' e$ s

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 Z6 G, u9 _9 ~+ r


( D4 |" X1 q# R9 k. c& Q" |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, e0 t# {$ W% i. ?9 P5 w& G3 e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 W2 c$ Q6 H5 u( }' |6 J) M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
# q' J8 M5 \  d1 s4 o; u6 z, C谈房论地----Hou ...

. n1 U7 x8 X5 Z+ [2 K
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

- n2 p( d* J  |0 s不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
) O2 x8 ~; w6 Z! ^; {4 Y* _; z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 |) f0 }. W4 _* K+ y6 {' p$ w$ ERatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
1 q* U9 X( O& n
6 G( ], K6 F9 ?8 h9 B恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
$ n1 a  |% Y. m2 I1 f7 B9 a楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 m. P7 \1 w5 \: `) L
6 G: i- ]0 q6 T6 N/ j7 e* k不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

/ ~4 ]- ?& V% I

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

( G8 W6 j2 f3 ^; U0 p“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
) z# u" @+ u. i; i2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
/ Z3 Y+ s' L6 U我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
+ G0 a2 E& Z2 t% Z8 {! A* cratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

  P: k+ N2 Z1 `' d4 P) I. Y! X现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

! f9 V& ^4 V# ~/ N: M  _# [# Z
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
( _# A% ?; q7 u# ~# I/ K! h& U

2 W5 ?! h1 J8 R+ B$ b# E[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

1 b: r# b8 E6 [9 @* p
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

' G. A1 x, R- [! R" t- w是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
" ]! q& r  k' ]; ]

) M: l" H3 D: {* f) [* r. J) x# e9 D我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

, U+ T" \; p! ?1 P- Z
# k$ g0 I" m: `& T+ D% f
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
9 F! s# C/ d6 {$ _( Q0 X0 a! h# B
* E% u) d6 W5 U  n6 n我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( T" `  ^2 Q' K! H* G
" A3 i- m: K- P$ N; a- V
) Q, j8 n/ S* k: J9 I4 q4 n+ r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

; G4 D3 |1 {7 s) ^" s, Z也太简单了吧！！

$ k# V# U% Y# S) ?0 x2 y
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. c3 s# g! A) H, I0 C
) \; Z  V, l  I9 W- i我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
, R8 ^# I8 X* B9 T8 l0 F9 U
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
8 }, e2 u9 A) S# w- I2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
7 Z  W) ^8 O' d* W) l* t2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

, h4 u( E5 Q: Y3 `7 y2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ s: K1 ]6 e% z5 B2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
" [; E4 v- Q  V; n4 x/ @; c2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
: F* l0 }& w5 |+ X6 ]
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

# R3 _- G; ~/ M. W, A* ~! ]* mratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

) J; C: r, h% l  A. k: {: ^再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
# R! x( P" v: H% e9 j  j
' _  Y+ |- i7 f" N真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% y; i, N% W% P+ L/ A我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 J7 e" E2 A& v/ b7 u9 }
+ C$ z1 j6 c& F+ R3 d我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

$ N3 k# \  D9 W* |" o0 @你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' {8 j8 m7 U& Q8 P( H
- |3 v7 ~1 U* }( v% ~你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' ]8 h  N9 D! @2 m" v( }  b大家看看他回贴就能了解出来.
% ?8 a. C' Y( I4 z: {4 a1 {  K5 Y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 i- s" E# F7 c) B1 }
到底是谁病态？
. V3 b( j3 z) d; ?- R. r* B
  x! j- Y  w+ n% ?我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
2 T0 ]- ~; o. Y4 t
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

2 e6 E9 ^2 i: t# [另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
/ }0 T2 k' }1 Z& W% n) w& o

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 u; y8 h8 }5 Q6 u; h7 _
1 Z% q; C$ s0 q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

3 W! X. X/ |8 ]: N& G5 c6 }: G
难道你反而观之。