为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
1 M& T9 @( d3 g" C( _
: b, E# U( ~8 B* j1 K  i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
+ v7 J$ V+ j. I  F- [. G2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
. M0 Q; R6 E5 D2 G: v2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
7 R( ]; u3 N9 k/ T
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

  m; b4 z7 w. L0 s结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
* p3 W. y  C  z7 s0 E! K* d
- S3 F* o8 J/ ^9 M5 S% O注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

+ N- ~/ ], ^- |( x) Y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
, S; [3 P% N% t. U& n
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% x! Q7 G6 Y( I9 h1 p* }2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, w; E1 f6 O( ?5 k. e为什么现在不是买房的时候？
: p8 }# K0 z6 g' }2 v. Q- s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  x0 s! D+ N6 }& |一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ |$ z# I" j  a- @  {" j. t看涨派帖子的几个通病
, w9 C' Y5 _. m# g* a8 h" z' B0 U4 ]8 Z谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
' z1 R& g& I9 K* u) t( A爱城新闻----Edmonton News
: w2 x1 L& V+ S4 [3 G不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
8 t4 x2 ]! j6 C4 J( j& H. T. B让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
! V" V5 V6 o% v/ Z$ K9 w
( H$ X& V  S/ Z1 g* X, ]1 _) d其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

9 |9 G8 ?7 _9 p3 F5 q. |

为什么现在不是买房的时候？
5 o* |3 }( \( n4 R2 |# {6 |谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; V* U  z% m$ T5 r) _/ x: c一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. `; ^( I( X1 R* l谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 S( `# k1 [0 C+ Y1 |看涨派帖子的几个通病
7 a4 }: X" b; n: S0 p/ L1 q' n  _谈房论地----Hou ...

$ \0 z! ^1 S; M! j+ t% ?: }- m  _1 v
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( v9 r% I, V; O% y* a

$ t$ L5 x+ Z* J/ i1 S4 n- \
) B% |. ]2 D# h0 N6 b' u+ U3 u0 V为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# s0 J) E. ]$ R! q; P6 I$ A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 e0 Y8 s( Y* e8 L9 L$ F: C谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
8 e3 F% R  |& C9 l2 ~, ^说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( b0 @; L6 n+ J8 Z; J7 }" K
1 Y# ?- |8 P* N* E7 S1 x不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
. W& Z# D+ K8 G2 P& u8 nRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
) g' O& T$ w/ Y1 v
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
' v! Y% i' L4 p# a# J# l7 ^/ g8 s2 N1 _" h楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
" j; u' P; K5 |3 L0 Q! B
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

- e' m0 o! b2 n9 w" m/ g如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

  O, n- F; X/ p2 z2 W# R
% ]; I  {0 w4 K, O4 z) s

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

4 ~* Q' B' z& h  }9 d0 n“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
! e# p3 A6 G. P6 q我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
; O! d* e, v+ Q* W* @这个结论怎么样？事实就是这样。"
, `( h3 |$ c, |" @- ?- P2 z. I
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 D) W" U+ Z6 P* G我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
, R' z) @' G6 d. ?% ^0 E这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


8 X, \6 G3 u$ D. z2 C" Y[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

0 J8 }( h$ e! B* k
9 G" [' f( r: v忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" |* d5 ~" v  m$ |# m2 Y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

- M* u* T. n1 V1 U3 R是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
& F! ]0 }' p* t9 R: {# M4 |“这位同学 (指yxi ...

' V: \" [4 U$ }% K
4 @/ |7 [. S: F1 W3 n# T% r0 t
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

8 n; j. }+ K  b# [& |我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 w' g# R- s$ T1 v. Y. m
* j6 L2 P6 K$ J% |
! t3 i% ^* O# P' T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

: C. G  a. P! S0 ~; o8 U也太简单了吧！！

. a: ~. a/ [% Z# @8 p  f0 A  t
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
/ u8 X3 e; h% ]6 T* g房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
" n& v- S! O& C

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
  o# v7 I- P& T) M+ A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, P  I# h# |& V: V8 R  U5 \% O' i
* c9 n2 k$ m) k+ v我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
* f% k7 S1 y, A- [2 x
5 W7 J- Q3 ~9 U5 F* [, e2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
6 R! ^0 P; T8 N2 H8 t2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
5 d7 ^2 z, q* b/ l) W) s6 }2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
3 `: X( M# E/ G2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
% R/ x1 T5 j7 j7 L( r3 Z
2 x3 ]7 `) N0 b! C$ B: s) x2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
/ ^0 ~* E6 H( v2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
9 o, T2 K; @2 X/ j2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
+ |2 [+ K8 n, m1 c+ P  a5 l, N
" F  e  t# F' v% c  R, f* T# Q按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
1 d% z/ j9 |% ~! b# h
3 I; o- B7 S: n1 R打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 Y) J8 [. ?; n0 I) _
0 r  a6 U" x$ J) [  C8 [ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

& T! {# n2 S0 i+ u3 `再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
' \, f0 Y) Q# _# M! o
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

5 e! W, D4 w& [大家多交流。谢谢。

4 R8 L; V/ S4 c5 e+ F5 i- }! ?[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
. J0 p. ]) T* `; X我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

- P* C& Y2 }5 s9 e% ^我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

$ q) C. {5 @  W* j
/ |( B: |! u8 p/ `你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
# ?' _/ l# p4 D+ Y) p. w5 m; }
; L+ V& X) }) J: G! W你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
7 ?' F" }  K! C' v, B

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
5 B. C2 j; G: B2 ?不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
- U2 W0 C5 V5 q' V3 T% I( f大家看看他回贴就能了解出来.
- h) A: ?/ W8 B$ t我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 R+ _+ i  z2 m5 C- D
到底是谁病态？
3 S+ ]# l) a$ b7 h9 w
' E+ |+ _' L3 F2 ^我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
, R8 w* o0 a2 U  N" S
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
1 g# P- T1 h' Y8 S( V" F

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

. o' {* _1 F' W/ U$ r( V. |; ?; d( Q- p
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 A$ Z% G9 D& J+ w也太简单了吧！！

难道你反而观之。