为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ o9 p# @0 U( k) L
4 ~* a, G5 F& h) }/ o$ B1 j7 V7 h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ L; ~" a" x% U3 B2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
: B8 Y) Y+ {# n! f8 q2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
& v2 ]* X9 s+ J% e, ~' o" h
& P- R. q0 n/ P* ?5 r以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
% b, h1 C$ X% q9 i' r
注意：纸上谈兵仅供参考。
4 J3 |% q' T0 o5 U1 d" o

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
8 L& i! @5 Q6 T9 C0 S# B; O$ B. g- C
8 z$ Q# [2 Y1 ?" L$ v其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
- V- e0 f8 r5 ?  Z' U许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

6 c, b6 l0 G/ Y- Z. k; z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

1 U7 R) _2 p0 X
5 g3 ]  p! I( |- o: u7 [
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
6 X9 a$ u9 h* s- U2008年爱城房事将继续调整
, J* t1 m, v3 K! O: N爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
& |4 J: |, p4 O9 S移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
% U' V4 s6 `: O: @, _) n谈房论地----House & Land
4 H5 s( R1 T" R- ~& C' ?
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


1 k& s9 s/ g5 r6 M! |
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 g: W& Q! R+ ^% k8 b看涨派帖子的几个通病
1 Y2 f1 @1 X3 y( W7 k. q/ M# @. Z谈房论地----Hou ...

6 y6 v/ @' R2 G: W+ b& `6 Y
7 @' J! h' y* Y6 C% ?收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
  ^3 n2 O- w& s1 _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% t1 x1 ]; V, G7 g8 X$ @
" @3 z0 k+ a8 e) z) F

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

' d: P, Z8 f, x: q  o8 R4 Q
; L, g% K- ~2 _- ]5 b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
2 E: P' r9 Y: s! S, k% V& ?5 @
( S6 b/ o/ X3 N( s# G- @如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  f. m  s4 J! n# Y& v4 L我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
' F- l% b4 a/ J, _* K7 ^$ z3 H楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& b4 E% Y. j, b$ Y* ~
; [; }3 D8 q: W1 r& S- R3 A5 `: B不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
$ ~, x: X* S7 A为什么？
  b' @  M. P# T% Z1 s" x请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

5 I# V& z9 T( s% v7 v如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

  }  h0 J% h9 r: |+ ]) e  U/ l7 ^

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
  \. i3 a  ^; Y我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
' h1 s4 L0 ?0 iratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

' }+ \; q$ H, {6 `  N现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( ~  v/ @6 F1 B3 R* v* _9 R/ K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( p7 L" m2 b1 C$ Q- N
1 v; b: r" p3 a8 j0 N现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
$ f  \! c' _0 N8 @这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

2 ]6 l' @6 d8 i) b# _3 m  x( K1 x
7 A: o/ K; D7 B/ s+ j[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

$ m- a/ \4 G2 d0 b$ r  J) X
0 {) E8 t$ U# I# R6 b8 ]" g忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

9 X: ~9 Y( c5 U7 Y8 v, ~
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ [; {! S. {! d  J, K
4 O' P: ]( Q7 B. A也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
: h) W0 ^! h; [# j- P
6 B. a2 n. X- o/ z8 O2 ~: Q
% i" J9 \( M. ~我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 z( k" H+ L  M“这位同学 (指yxi ...

$ V4 ]. g# Y: Y

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
9 s1 n3 P3 E. R7 o: o
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( [$ ^/ o' r$ A0 r

) Q& y3 z. V9 N7 \是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
0 f5 ?' A' `4 u$ @4 t7 S, d2 l! Z- [& F* m
也太简单了吧！！

# D* V3 G# X3 v1 W3 N# }4 ?房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
$ o8 \# t9 U/ ], S

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
- _1 j" E$ s  {/ F8 r, {我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

: C+ Y* ^' ?2 S, g) M" ]- R8 J我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
* V) F( \8 ]0 x; G2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
0 [( E, I/ w& G# n. z; G2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
- H  V! S2 D% `# i( @- j* i; q2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
/ U, Z: ]6 w- I; f4 |9 \2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
1 `8 ?- o# A9 v1 y! E2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

; Z7 G. v$ _% {/ p' {- x按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

; V! \* Z: \  O! x2 Z5 }4 U  W打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
" p7 h# v2 U8 z7 r
) l$ S0 L1 W  D( t7 o: n; Wratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

' N& R* Z" F- B$ G5 C$ [再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

' G/ r% {  h- I& R' j5 V. P大家多交流。谢谢。
' R4 v  I. B, N  v( N6 ~
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
5 `. I) M/ h* b1 G我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 A" j! ^( M) }/ }% \我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

8 _. Y3 l# I9 G/ p+ K你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
& C5 \) J$ q8 H" _
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( W! G) {4 b5 [" t大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

1 B) w2 A% x1 Y4 o* c我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
6 }. L3 f6 X' L
# t6 b: o2 S2 N0 Q  P1 w另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) ~8 _; g$ x7 \
5 _$ g/ m9 k! h4 I: l( ?: c; p
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。