报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
* n" J" L" U* h' T- C  W如果出租过一段时间是captial gain，
% }8 k2 }4 T, U5 X, i6 r% c; P如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
3 y  s) E" k1 R  Q; q# }( R问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
) ^* F; _2 o9 F9 n) |$ I& f如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
) x+ u) ~& Z7 `问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

& t1 t0 B2 p& f0 p
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
& E2 w6 \, `% p1 v6 I, k" m" R
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


- Q3 l, |  r% P, u当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

+ z* ]) ], L$ C& i/ P6 @. q/ Z4 f我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
, @7 R7 H6 f+ A" l6 M1 s6 e楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
+ O/ _% t$ u2 X* t7 X# \
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
1 c3 s: q+ z$ D* B5 ^
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
- n" N  b5 t9 _' A- C2 z% _
2 O9 u! b( F6 V8 `2 I
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
# y! s" R: n8 p: n$ z, ~  V& g
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

# [- P1 M8 C3 t: u( C6 k- o
8 J& Z# y1 p( @8 y5 @: X) |完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


7 M7 j8 k( A* y我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

7 O. k+ k( ?8 i- X) p9 e2 A你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

* U- V  t' A8 ihttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

" c. B3 k6 t( c" \" y3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
- ^! u9 ^2 z: G  o: f0 |, icircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
! k, h2 W  r7 U; @& ?) Q) Ucourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
. y- p; t# M- ]/ a) z5 |intended to be exclusive of any other factor.)
4 c  a5 H9 D; r5 r( K
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
) h! [' o0 I# ~2 n(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
* K8 v" n! K+ j, v9 ^; ]and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
5 f- s$ ]3 V+ M) K$ ^* H* Itaxpayer;
# v- i& x' c' q+ W. `$ Z(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
8 S1 F# B$ r: j6 b5 Pthe real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
! Y: g( |! F: n1 X2 r( O(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
/ q5 P' @2 C9 z$ H' ]1 Gestate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

; q7 d, P( I; @6 ]( V' I9 D5 U

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

. x9 E' x0 Y* y9 w: p6 K- Y" r! a0 |
你应该把全篇文章都贴出来
3 z/ ~6 T* O$ J! K# y2 o

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
) ~" [7 n) i! G" m' E/ Nin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
/ s9 I0 M6 b+ g1 I( M% Ssecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
  R4 N( Q- B# Na profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"


4 P: i' w/ z8 I4 B
你应该把全篇文章都贴出来
3 ^$ v1 D7 I  j! i6 i5 d$ f
7 k/ y; W2 N9 c* d! z' Q1 s" J7 { [/quote]

3 F. [, L+ J' u& x. F# ^' _3 c- \/ e

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

( I3 ?# K6 j. c5 P. @
Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
' M! G+ f, H- t0 q& z这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

+ l0 ?  o$ V) v6 M! D% K- X9 p! L; v"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
( ~7 `" R- ~& j) B& N1 h# ?9 s+ R4.Are not held as part of a collection"
! t$ L* q  S1 n2 D. G
7 z3 Q( A/ d5 ]8 `1 c4 Acapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.

4 b# @9 L; C% Y
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
5 x0 \3 {7 \/ VAny gain on its sale will be business income.
* N) D- @  A: ?5 z. R
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

6 b4 o1 S! d* ~$ T* w- T. y$ H! H说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
& ^4 M( S' C6 n% t4 `如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
$ Y. V2 s' S2 s/ _楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

& _, f. x/ H1 k/ B; R各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
5 _% r' R/ B. Q5 }9 E楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
- c$ K- _& w1 C! l- j
& F+ I# y6 D2 f. ?; j各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

5 H) n, z! c! D) }( F- y- M% M- A! ?6 c还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
7 N' n; T! y2 h1 W2 _8 V
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

1 L$ _6 ]- X4 S7 @% ]/ U  \- o想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

2 @1 `+ Z% }$ L3 D4 |[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
" S4 X, _/ w7 P- ]
: U& {$ S* u: ~! y5 D, w
! V$ O8 y) D/ W6 @# r# O7 G% F9 E8 |3 T其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
5 H$ L0 e6 r# X
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
4 S! l. q9 v, Y+ h再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
1 v6 c  r  V& g9 v
, a9 x/ F* ^4 W6 m6 u
- t0 [, K+ Z( N5 t* g" {我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
; E( }5 }  e1 p0 m, d
! D0 i2 l4 {1 \% L如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
; l5 p: E! Y: J9 h再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

# U# M$ I/ c, D
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
* i; s# D; A3 O: C1 Y: m  ]- h
2 s2 {! l& n4 B* X* [[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

$ C% }: v% m/ c9 r1 _$ _) C  |另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

0 u+ }% N7 @, j' w1 k5 \他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
+ y# ]" p" V9 W' H5 k) M0 L( R还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
' _' I) e" P* p* J, S你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

' a8 K7 \) E* x& P# D

我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表


& }4 y5 [: f0 S& u: }$ C0 d* i

我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?