报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
* w* i" h$ b* _1 n- q2 ?( }1 f如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
+ z1 P" w& `) I( a如果出租过一段时间是captial gain，
  p" }* \% O2 A% Y# F) I如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
% a/ h, [% z' o100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
( R  H5 x6 p% c; {8 z4 h问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
1 J: o/ M! M" F8 S( A5 `, D+ a7 n如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
# E) H9 O' {, k% W1 C! c- S问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

) R* P* M: A( P7 u, y
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
# k- E& N. ^/ g' W8 j' g7 ^
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
; [) y/ B0 w  v0 L0 C0 c+ ^

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
- Y" K" q3 u3 O! n" F: q
/ S, ]# S  e; c: {" s我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

+ |% n) V: ?1 j- u关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
6 [! U+ o# F! u* ]楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
2 f4 ?  Z* [) e其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
: j9 k  G1 z4 s, r$ i楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

* ^, J4 I1 }2 X0 }我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

" G0 P: g  J; f) f[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

( P4 j' T* |, m/ |. X3 j
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
; [+ r  h' \# A* n& N
你如果想讨论 ...

, l+ Y/ K$ B1 T0 @& B5 G" j; H  ?1 c就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

5 U; }& |( Y* h8 U0 ]$ K% K9 t# b就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

6 C- H4 ^* B7 y+ C0 o5 r完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
7 d' I; F. @4 q+ K3 i
- q% D  u# U9 K# a4 W
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
" }) B- P% a+ q1 g  L, F; r
你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
) l+ p8 f" f( ~; t+ Z1 t3 U$ b1 {circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
! Y! k- d  z5 f6 ]courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
3 V3 H9 p6 y* j6 Eintended to be exclusive of any other factor.)

9 a; j% V( E& F(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
' p" |: N' d0 ~3 a6 \(b) feasibility of the taxpayer's intention;
. z* c2 S9 L; ?# V$ ?(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
' f6 S2 w) c" H" w& F(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
: {- T# J) k5 f2 a( Z(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
4 O: ~  e2 @/ l& C(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
/ p  f/ W+ v/ q/ R' S3 z( j% Btaxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
9 W. B% r( N7 S6 Sthe real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
2 C( X3 H' A, R) b( R(k) factors which motivated the sale of the real estate;
& `- T! W+ Y) v6 ?; g(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

5 ~  T; Q( @8 l

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来
4 [. m9 m, f, l; N4 Z1 k( \6 V
+ n3 Z+ I7 u. O2 q

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
* p9 r7 }( n+ w5 S& bin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
+ w( X' M! O& {9 S( p/ aor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
) G8 k! s/ u" u4 x# _2 Gsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
( g) ]9 ]! Q6 [6 x" W& ma profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
* U0 Q4 h9 l/ C& x! Aintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
5 `4 b$ L/ }. k! l* v/ Mas business income.

8 x  ?! ?) T2 `" P* P5 i: `[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
6 p( ^1 |8 [4 w; N' A3 [7 `你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"



你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]

( Y( X) d" |( }: b: y" S! Q

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

$ f2 n* Y8 B! v% z' ~+ @, |Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
6 M; a. ~0 H6 {* c/ j9 J/ h
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
6 v8 P+ ^7 C$ V: w1 ^! X% E
) }% \2 `) j' F* A+ r% ^& N( E1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
1 `2 C, z' L) j" ~/ c3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"
" |* A/ O8 I# P' F8 D) ^( R4 r  R6 N
) g3 y4 w3 a. F. Zcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
; X% X1 K5 s( W2 r* b) }! d

; V! @" n; c: x9 {6 w" nInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
4 s! K0 g1 [6 ?; ~Any gain on its sale will be business income.

你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
  I! Z  u7 a  l& e
: o0 e! L& p0 H如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
- T$ q9 \% j* o* {* f楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
9 w, D1 `. T% A. ]6 c  T
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
% k) g; k3 Q/ g楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
1 x2 T# H- p' M3 ?
9 q- |0 T$ J7 i; t* X其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

; h( ?6 W) U9 m0 q3 }3 s[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
. Z- f' J6 Q- }$ M+ ]
! I$ K+ S, k' ?, L5 ^6 x
% k6 a$ y8 q) A9 ~其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

7 S( M5 v4 Y0 S6 l如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
3 H7 a% R' h( c. V
" P/ @1 O$ H; u7 \你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
0 g3 N1 t9 Z: B
/ g4 e0 i3 h- h, B; g0 ~+ G: ~如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

) Z) d5 Q- b8 x; G对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

9 ?6 }7 h8 C3 S) E6 Z( X( D[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
9 }" c/ F! v# n, y& D4 r! S
9 q5 A9 y% ?, G/ U6 m. W, y8 p; S! w另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

& y' ~. P. N2 ~; ?6 Z9 u
  N3 |4 f) X) o) Z
' p! Q: A/ G$ l) Y1 q
7 q: |, t/ |$ n% u. y( a3 T我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

" j. H, a$ @5 Z9 d7 N7 M4 |/ h6 _. X


8 |% J+ z) N, y! k& f我的牙呢？谁看见了...

1 f9 _1 W$ P9 c. G我捡到了,你想买回去吗?