报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
- v: l1 ?7 n. A$ u& J100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
9 s( \; j6 F. f8 r' C0 o: ^* a如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

: @/ U! P$ a* u( J) b* M( l9 Z那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
1 X1 K2 n# M4 m* }5 i) {* q! o
# \1 j5 b) r( H' p, f2 N; c! n& C: a! l我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

8 L' X9 L  Q+ K9 u) U, z[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
! _- x# Z- o3 X" y+ d( X! Y" n
3 I4 O" W9 Q  m# b; a; b. t
3 w% T1 v" I& R0 H- I当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
  q/ ?- ^7 U9 v
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
' B2 K# q* g" B4 d3 |5 ~6 i
! y) p  [9 M4 f1 w) |关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
1 }. L* t& [( W$ O8 F0 U: I楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
9 R8 f% m0 W' L7 G3 C3 k其实不光是这个，任何税务问 ...

* \7 t- i! l7 t/ F9 Y- w! D我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
. n1 |/ f" Y' H. I" P
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
. L! r% n) z7 ~, ?/ v
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
5 q: y6 u, M7 e' f

% p. J# u& x7 q* I) G/ ^/ p我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
5 d4 T0 \, `! _, }
' Q5 o# d" Q5 J; D$ `- a0 Q你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
. y, ^0 f9 h4 _( ]+ K' X
1 \6 y+ I2 c! i  N4 P就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

  h7 j/ U; f7 c! H  K% ]4 h" K顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
& [& z+ e5 V& p. h  \# q- Q
& A& W/ }& U/ E! X就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

; r! t; B3 f; a: F+ s; e# I' S
" `/ Y% c; w( r; c: H; J完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
2 s1 Y; @1 k% H, V! A6 D

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
3 v( U7 @& _' I5 Q  u* r. c; P
9 ?8 J( A( L9 i3 P你如果想讨论 ...

8 }8 r2 L3 i' a3 _3 `! d1 Z& y9 f
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

) o1 N+ N# u9 i! c) I" H3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
$ y! m# [3 i& I# C3 F( Ias being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
9 f5 P/ j6 J- E
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
3 e! W9 d  x" _5 eits purchase;
' k' v5 j# K, J8 @, C8 k: P% u(b) feasibility of the taxpayer's intention;
! p4 J3 U7 {. N4 J(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
" m0 d+ A9 W9 q4 f- S(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
; |, U2 G( H, G  n* _. n6 T; p. u(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
- N& x& b6 I$ y4 ?, Z1 |and associates;
6 [' \0 b9 M' ~: g(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
- R- Z: H% x; I* ytaxpayer;
! @9 d% k; N4 O2 {% i( v1 `% Y; Y(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
+ h$ e3 r) s- |6 E# q6 T6 fthe real estate;
& P' `% \: H" @- I(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
* j% A( B" |0 Y" _6 H) y" D+ Cas well as their stated intentions and courses of conduct;
2 X* x" u; [  f+ D5 T% M(k) factors which motivated the sale of the real estate;
2 O/ ]2 Q, t2 C; _4 ](l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
- L) ]3 w7 F6 c; E/ E0 F& [1 w3 S) @6 Y
3 n# S$ N4 i; j" o% x

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

0 q8 K, E5 y/ F; Z
你应该把全篇文章都贴出来

7 g# U1 Q* w$ Z0 Y

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
9 w& B) l. L, Y8 L' |' R: B7 Uin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
9 C  I; W8 H4 v1 cor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
, w) E/ Q8 E7 r; qsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
5 M- |7 [; O* L4 \5 aa profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
. F! K. `0 `. f) `as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
8 @0 q/ y/ i! X- ~1 C- N5 K3 y
: S0 {, M" X; J0 U. m/ f
1 `1 B; o" c  h6 w' O
5 G. p5 M  |7 b' b$ S你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]
, v" y: C! q! H6 y! |8 r
5 `/ _; ~/ B: M/ Q# e

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

+ X% y# D! N9 E7 z$ F. dProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

' W2 C0 I0 f' F% s8 m2 j4 \1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
% V0 m9 b. w( H* `  X& _+ p2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
7 V, x" ^8 G  A# M- N& y4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


& z3 ^$ f7 K- `3 W/ j1 F/ PInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
" W2 b9 J0 I( P0 _
) L. [* y; g: }5 E$ N你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
/ e0 T* R- J; H3 Y8 z& T& C" K
' n: [$ j. c0 c' D+ c7 e说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
8 Q% o2 {: a9 n+ G* n, Qhttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

  l6 ]' u9 b4 v如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
# c* H1 B' n/ @/ ?& d! K% |+ U如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
# d; `% N. x$ V5 U& n楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

' t9 m7 h. L0 s& V1 j其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
! A0 ^$ R( j" s  j" @楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

& N& ?3 `* n; B% O: O, U0 s各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

$ a; }& W! y1 o还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

5 o8 d4 c8 [) C- `8 J* C
, i4 z1 E! E9 ~/ \我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

2 z$ X" i7 C% g7 j你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
$ Q( K! G. i0 e" P0 m
想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
2 H4 _3 E$ {8 b  Q6 U" O, K
5 u7 ~. T, w3 {5 `5 u3 }4 I1 }4 i[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
. |. F! f% P0 ?2 g2 P) P" U
: C  `0 d7 v, V* Z- O
) v$ |& u/ D& ]( H) V, B其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
) D$ M0 y) O0 x; z' k
: H/ }7 a" d, d; X' |  g  ?/ [. Q8 G你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

5 @  {% `; `3 ^4 T" C/ a& g/ c
3 j. o/ {+ p# \  ?我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
2 c& q5 j* L2 ~" g
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
# l4 }5 Q9 Y* h$ `3 ~$ X9 \1 H1 S' a再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
- s3 N5 R) g" c# J
5 d# k. S6 `  N( y+ ?8 P[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
, r% e. g5 S/ l  ~' U( D: {
( S' _7 y" X/ K" ~- n* {3 N另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

$ j. M* g+ Z! A9 ^
他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
' f: U8 h0 |& j7 z你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

* }+ S- B) C& X4 D; s% }5 v

* \8 a, m& C+ u6 `8 j
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表




. T4 \8 k3 z1 O7 S0 Q4 B我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?