报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
" h4 {; n( N' i: _0 H如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
0 h$ z8 z0 ^0 L! X* H' t如果出租过一段时间是captial gain，
) E9 `# o2 Q" {6 A如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
; l- K7 }3 @. {' c1 z2 ?# j100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

* C1 D9 @7 m- _. V2 f, x7 d- K当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
( p" p3 d( p3 h9 i9 v" u5 u+ O
5 Q# l5 b  l3 b+ _# I0 a8 f2 h
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

+ e9 m% u* \& f% r$ _. \$ N我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

8 M$ t8 S: [* f8 [, v2 n1 z$ f; r关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
  e+ p" n8 ^0 F& S% L! x
! L2 O# O1 F$ X; ]关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

1 B2 e: n+ g  H
, b! G# B/ Z2 ?, |* R+ M# a; M我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
  ]' f8 l& o" N9 {+ p7 K6 S8 f  H
- e$ u1 g+ {  O你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
# o) b. a# g9 b: \+ K5 X( e
, D- q' Y/ v5 |- |4 ~6 f[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
$ h( r. @0 u( q

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

' k. t/ A% ~8 k你如果想讨论 ...

1 j% @, l4 W* |  |! W9 T8 P就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

) f: b: I+ z6 H& [+ [- ]就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
( }; E: G( T- P2 {: M* b0 p$ Q
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

% ^2 K) v2 ?) s5 i1 ]
- |( ?' L; p! K6 V7 Z& x* t1 x完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

8 y$ e, t) w1 B5 F  W7 j1 g4 }
% |: B- F0 u/ K$ c# g8 H- _我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
9 [4 t" C0 r1 O, Y, P! y0 U0 c
你如果想讨论 ...

# A1 M0 E3 _3 K
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
- W( k( L$ G) Q' y4 m  r# c4 T
3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
: A9 H) i8 T# t- Sas being either income or capital. However, in making such determinations, the
# A1 l& g; Y0 ~courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)

8 t  \9 g- i  T4 M/ u9 g7 J(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
* b1 U9 ~4 }( J2 {& X, @0 G' Dits purchase;
$ y. W9 l5 u, f7 S# z: {/ U7 i. ]3 p(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
, x) p, m  C; n' ?5 z. G(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
8 s2 I3 w0 K2 J7 {  f0 V% O(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
2 k6 n0 N) ?9 vestate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
9 {& [4 v( S; E4 b5 y  W/ A: h/ E$ Y(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
/ D6 M; S& a" j( _0 k% b8 @the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
0 o$ D4 e! U- h" y% {as well as their stated intentions and courses of conduct;
+ B) R) X7 y9 q# B" p(k) factors which motivated the sale of the real estate;
; \  F! y6 w& o(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
6 i  _0 y) Z- z

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来
/ Q" e/ J* O' v) M2 c

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
3 k+ c* P2 ~! N, wsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
& C% o% @3 c, F/ [a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
, x9 B4 ]* S) m, ~) Q, K9 Xintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

5 f' Q( a1 p- u[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
# }) H! b0 T- y你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

7 w6 l3 v" I5 o! h" G
) {* w+ Q1 q1 ]+ Y; S
0 U3 R% B1 |5 b6 }+ [, K) o你应该把全篇文章都贴出来
9 \0 ^8 M/ A& \( T! N
[/quote]

6 r  z) |+ q" N( [# a+ M8 {, f( G

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
6 _8 c) m( K2 _& ?% J6 E这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
, l/ y# p2 v2 n0 C4 f) Z. o
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

; m6 ~2 O( n" {; j. U3 z1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
. `) _% X8 \$ z6 F3 L! @& X2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
# P$ o' j; M8 Q. ~6 ~! k3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
9 y+ u3 C+ B2 G
0 p4 A6 h0 k2 z' B0 C# Y
4 }' H8 f  i% F- i+ XInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
6 P, M! h: y% M1 F& C0 d/ v; BAny gain on its sale will be business income.
; _" [1 p  g9 {; n. Q, v, @
7 l5 p0 t- m2 x3 G你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
2 y  i6 D$ A! E# l6 ^5 i
9 I# U" Z* m& Q/ g  D  b( k说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

1 w2 ?9 f: M# m9 i如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
, X9 j/ \- {+ E$ y7 S; \( w, T
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

$ K7 o$ C" e* z  M5 }& Q其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
6 k! Z* q* d- H
9 l# p- D8 f; L4 Z各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
- `+ F) n7 M  r, Y3 L
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
3 K$ x# Y% z- v+ ^/ j4 P
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

+ J9 ^9 |9 L& P3 ~2 N. B想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
8 b4 b: h: D4 y8 ~

其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
- l, m6 V  r9 \5 {' j+ A: s
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

. W* j  @3 \$ Y* f( G! X, C如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
$ q" r; y; C4 |: W& b
8 {- H3 p( I# {, g+ F$ P# P
" l6 {2 h8 d- P; H6 h. a我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
6 z" s% B% E7 {) B1 @: B
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
- H! R& Y- P! y: C" O
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
  M- O' T6 i! ~6 V  z再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

$ ~% E3 B; a7 }" i' A: y: w" @
, Y2 G. j1 K% ?( z. ^% H$ x( M对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

; N! K) j9 a8 s4 F. `[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

, {7 t4 }% s5 U0 F7 j- }, A+ C他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
3 R' b, Z1 n4 l还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
% z/ A. l3 x. g) X. _* e4 B' {你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

% I8 F( i9 \) b1 H3 o
+ [' n& ]1 s2 |/ K- N8 ]
" E9 H3 b5 [- X; Q/ ~+ l
& |- e" j! @- |' Y. |8 J7 f8 {我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
! P1 \; w9 c0 v6 s
% E0 j/ M1 A6 V


1 b$ n/ L8 c6 |3 O2 w# t我的牙呢？谁看见了...

+ k, a3 L9 l( b: U" d8 y
$ a& Q( M2 d8 X: h我捡到了,你想买回去吗?