 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ' c0 a1 U- y& }* A7 K
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
. b9 ?/ {1 t' d( n一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
: J# Y9 u' `# `4 E$ J7 }. R空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左" Y- A3 }+ f: z8 L, v/ @
右。5 B) `9 a. v: U; h: j
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
1 n. i* j/ A: I! d) E主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
* y( q4 ]& T+ r的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
8 x& h* J: S X/ w# P动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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* w7 |1 V B" x7 p３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
3 Y* G$ T* [3 l( V" ]的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。* _1 w! P; M2 M, F
: T2 b* `' h- `. p0 O o４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
. _* @5 `9 Z: b3 e唯一发达国家。9 e" M3 ?: Z+ G) K
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的; c$ W2 D+ O; P! _2 w- G
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
: d# y( [. F4 s0 i# m4 W* ^- m1 z吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严8 t" V& g+ y# q+ J$ Z$ h
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
: D% [4 B4 k* j( O2 y+ }+ W经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。# q, F* ?+ u! N: Q& O
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
+ p3 P$ J' h& A5 O房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
3 h" x3 \& B2 w3 J少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的8 f3 \' K; j( N, n' u, W2 U
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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0 t* g% n6 j3 J: U8 i7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的0 @; f) `$ h: A* U' M _
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人+ w0 B4 [/ m% n# j
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
. v' {. e: k" |4 C可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。( Z5 d5 Q/ W7 q( `8 _8 d6 O! `
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
2 w# h Z8 n2 W9 p+ r D租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。: p$ A+ X2 l* e: u& P' s
; d8 F) P+ K7 }3 u8 r: h6 I. O9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ! j- v- \! s1 n8 Z# B5 x; J: C
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
5 P: R# B3 W( s" x, V* |the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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" t. c9 \5 N8 y& ]10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。# W. W& [8 k, R: Z d! k6 d
; o3 ?% ?4 e; `4 t' O2 Z11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
! m' m1 z( l B; H% E, w因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现6 T- r2 i; w' F8 x z6 w% N6 a
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
! H0 J' ]; D* L. h" Q9 Q/ x/ U" ]你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
- q' m6 Y* C7 D息，进入本金将更多。7 f, s+ B* J- j$ \3 }
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
7 q/ ^$ f5 T# d' ~6 a新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
; W- U( Q5 I% ]7 a. @6 j: T如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预, I) _' W& \1 h& w9 i! g/ x4 m! r
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
1 l! e! | K+ ?! Y* k可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明" I4 _2 T0 b' F% u% } G6 M! l
年11月你可能会追悔莫及。) `- L- C- x1 R; J; M) K
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明2 \: J4 v9 M# {+ \( k0 A) X
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气/ ]& s: l/ n7 x( [; s# H7 L2 N
氛下，很难卖出好价钱。8 c+ ]# Y b" X( p& J
* u! K0 e6 {+ H5 M$ K& [ I15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
, Z, q. S& e) w( p3 Y6 q只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
1 x9 K- Y+ i3 S& P" `3 J线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
5 H7 }. L/ C$ ]1 e6 E# U炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们5 S4 A+ l5 Y; l! A Z
便宜出货？
% p& {+ D( W4 [' s! ?2 ^原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
6 k% ~6 `& H% `! e/ v4 p7 z8 v: G6 H原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
1 R' O0 b$ A1 x; u/ E" F走长线。) Q: D) u/ l: e% Z, N7 M$ p( k
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大3 k& {( K* L$ D v) O
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４8 F( _) `0 `/ N! E
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
m& M3 U4 Q" d: D+ U6 ~$ j* y) K降低了。/ S* M/ K. p3 G3 o1 V+ n
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那. `$ k9 V+ g, k$ U' T, M& |* w
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０# W% ^ M) v& o0 x8 z% W' L0 Q
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某! i: i: K! T0 K3 R9 m
些统计方法误导了别人。
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9 B9 T; _. j1 ]$ z) {" n) A17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再* q" i$ Y# l' c" d. h3 S' Q M. M
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
0 {! y5 @& }: K7 X1 w4 V" j他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
" H4 n) X! D! J# z( ^; ]7 P5 I抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
3 E9 P8 d) C) g- F3 X' X的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上& o0 n& ]2 _( K Y: e5 c' k) F
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
c0 u5 W8 P% l$ L上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif% i, _" l# P. }2 H
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易, w# W. i& S% \5 ~5 V* p3 P
就被消化了。: p$ B- P! g3 a. S
" p' ]+ ^8 [7 X8 p+ w4 L, }5 Y补充两点：$ @5 q5 T! |3 P/ `2 t( j" M
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
' W- h, h J# K( E: ~出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
0 ?! b$ G/ `. R5 E& ?慢复苏。! Z/ b1 @2 c$ o E8 y$ |
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但6 [9 q( J* p8 g$ |; Y
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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. U; C* F2 c/ O２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：" F9 d% |! ?+ m h: D
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果, ^3 N2 c; ^- N' N1 A3 L! {2 Q
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
/ O6 y9 k' \* A8 R9 t肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
; b4 h% s* J% w/ G二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交6 \0 g* \- q' a3 q* ]# _, j6 F
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
4 `, O$ ~5 `, j' _! d% G; s. }& }也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
- m- ]8 [2 r4 K" Y家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。% u, J9 o2 K3 q
' g2 A* g; p, A- j/ C0 n本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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