 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠
. R- h. Q& `3 \- ^/ f本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载
8 Y/ L) w$ [6 ^8 q! _8 R2 C
6 F( y8 O1 _- [& W6 H }! e１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
$ b' |. m$ L4 ]* T6 k0 e- A$ S一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。$ z5 U" S; }9 o3 q1 d5 w$ w. T
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
* [$ y0 D: ?3 F8 E! f右。: `* E$ ]+ O L3 U
5 A, X# `! o$ _7 M; Q; P; q! G２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房" v6 r# c- o! y8 U# [
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
- |9 j$ N% ?% E- I" \2 X" _" Q的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮. }) E! `/ r% J* m3 ~
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。. E7 t/ l& X& C) _% b$ [9 d) A
0 Y' r2 a7 P) H. L5 t8 P３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键: q; }, s+ W* \- q! W
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。& R8 n% {. e3 b" V5 i
; S. j C, k: c+ l1 K４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长, n9 M6 b5 u! Z) E# y) ]9 [
唯一发达国家。
6 n+ ] r7 {0 w( n8 y/ D8 N) z
, l' b6 L6 J: S2 `4 ~+ n$ r5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的0 r) ]& `) o8 m: ?
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子. ^* I& I) t: R) \# W9 ~
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
/ J. u# d+ C/ U5 F重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
' ]% E/ [8 b" U N) E经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。& t) c5 Y% {, b% D% x% i( `6 [! N
; p O, Y+ V. z( |- n7 ^1 d, ~* \: a
6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些' ]; Z2 H* @, _" U% V
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于7 N& n# h) ]% }( m
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的4 v) x4 ^8 h7 _, o) z0 U
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。* x% b7 h4 r7 m1 h; u) j& `
5 k* h; U6 W- X) F2 \2 R1 \7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的4 Q6 R( L# S n% l r5 C( T
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
3 X9 {; m% c& F' L6 _; A! U说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
- s" I7 C) ?) O可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。7 |. b: J) ~6 r7 t s
5 B/ I$ a. r5 g: m' G
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年7 q& a. _& ~) @; h
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。+ r# ]4 a0 D2 c' a
2 J) F' s- q) {& i1 A5 F9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
- J1 e2 D9 `$ Q! w7 u- ^. R8 P0 {1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
) x Z4 w" H) Dthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.) e! S/ S" h+ Z* W6 X
, N* ~+ s4 S6 `" C4 E+ M0 x& h1 D% _10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
. ~% b* X& Q/ Y0 m& v+ ~3 _3 f- P) s0 Q- G# z
11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原2 F' X. V* [) a# S9 H; ?
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现3 r, D% [" k# V+ ~
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
# N% u; [0 \: {# z- P
$ ?# n' [$ z) `: {12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许5 d2 T- I8 E9 I# E
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
# q. f- S/ j# V- z8 `! h. r息，进入本金将更多。+ e( D8 W8 |8 L$ I7 U0 a
- E8 k% z8 H. C; k& b13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
4 W y1 J h7 W T$ w& G/ l新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
. X6 @7 c Z1 O8 `7 A' J( s如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
8 W, i7 g; {2 D3 A$ z+ X8 }2 x计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
8 ?1 E5 w) b( W/ g- E: \7 R) ^可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明" }. V c2 q4 M: N" ~; l; D
年11月你可能会追悔莫及。+ s" ~4 e( L& [0 \0 ~5 x
! F3 S6 \2 i# R3 g14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
7 T8 N( j( P) ^+ ?* z# D$ w- |7 m年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气2 Q5 k: G6 p) H* d7 W1 J
氛下，很难卖出好价钱。6 Y5 D9 C- [6 Z6 ?
* o/ S. P* B: \
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前0 q( y0 b9 h8 h% P9 v$ f( p
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长1 } Z: V. H: F! ^* g4 h0 R$ f! `
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
6 z5 p: _+ _1 B9 }: `$ ~/ \炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
0 }# e! Z0 n/ y: P便宜出货？
# R$ w4 R: X$ L+ e# e原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
( Q1 {- P. }& G原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租" q5 f: w1 P8 ]: p% B
走长线。
; T% p- U6 r, |6 b/ d1 n2 O% i2 N$ L
16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大0 E* t( j7 z: D! _
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４5 F& [7 v0 }2 I6 [% s7 d4 J' C( D
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就6 f* k9 U' ^2 m
降低了。; q4 z# c, p( p, ?
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那9 R. [9 M- _% h# L9 n1 S1 I" g( }
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０" R* }/ k- j: T& o
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某: ~. e5 O' B. |& ]% D) N
些统计方法误导了别人。8 Y* |& h% _4 y9 Q
* R o& B2 @" ~, j$ I4 f: F17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再& {/ y0 g1 Z i5 H, i* O
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了! E' z" a1 q5 Q8 C* @! n; s
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价8 w# y: `$ [0 K w0 }0 @
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
' N, }% H1 B/ { d的时刻出手。2 [5 y% W+ Q5 ?' r
" [) w. n1 P( ~- Q6 S
18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上8 @- W* G; r+ B+ Z9 t! b
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。8 ^; w, J3 F! _& a
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
O1 ^* w# [3 U大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
" H, B, y/ @8 Z" z就被消化了。5 m+ x r0 v" H; Z3 A7 v9 O' Q
6 {/ ?/ |1 Y& I( e补充两点：
2 X1 H% a$ ?1 g; L$ x( i１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
, b& S- j" M8 G8 b) C4 I' d出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
0 J# |! b! r* x5 ]8 t ^- c慢复苏。
( P5 ]+ V9 J& t& D* c, ], n我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但7 A2 P; x' {4 g6 u; O8 C
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
6 I. L; m* o: O: A7 U, P1 [" @ _: `, U
２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：/ I1 A* o* T6 t9 K" y! f. l- a
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果% L( I- f j# {9 w
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
+ ]& i& ?+ Q( R& d* @肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。% ^ [! `4 F b o6 y0 w
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
# f7 W$ c9 E* j6 m( [( m" X易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然! N+ W% ]. n$ \, t3 K8 b) B7 m
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
8 s$ T* r. d d# p5 ~5 z家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。/ s. A8 h, v U6 n1 K
* f& Y$ ^8 d+ ?本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
