 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 5 F4 ^" L% Y! I- }
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
. V0 X, L+ N. I6 F一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
% ^& l! t: |7 O/ C空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左; X. K! a( U! b6 t$ b. `
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房% t$ y9 q2 g) _3 K
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿9 Y I. w1 D% `9 z/ h
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
! b) [/ Q( o. x$ d1 |/ \2 B动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。) x6 {3 c( a5 D& C5 x" r% d1 R
5 H1 M# h9 m2 O* W: F３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键: O' o" h# ^8 o% R7 V- p/ a* e
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。6 m6 L6 F. i& O/ W% C
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长! u5 a! Z8 B4 A2 H; M6 ^
唯一发达国家。% u7 Q0 I7 Y- h/ ~4 A
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
% ~6 i1 F7 p9 V9 |5 u @, f事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
) y; K) Y# d1 D7 n- J) A吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严) s4 u5 e4 m; y" I# T1 e2 w& C0 y
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大( y# Q S: ~; P; c! A
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
( e& D& s! X. ^# E9 G# \: H/ U房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于7 B o R2 X( @& d: S2 B
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
0 G6 z0 G$ V' U) ~. K6 C1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。& f6 ^7 o8 C6 M
, K! Q- t- J- I& ~7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的' p' K% P0 _- Y/ L6 h
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
7 h6 a7 J x7 v, g1 ]说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你' u) Q0 o. W( I" b" @" r
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。5 E2 w F: R4 V# w" S6 N6 n- H" w
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
& s- r/ C% W( x& R, |: M租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。9 O6 V9 \; \, U. }7 k6 A- y+ R
' o& u8 E, O+ Y+ Y9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
5 n: l& [: }5 w' s+ u5 u% j1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
7 M$ a" o8 l% R6 X8 G* u/ ?the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)( v" ?7 d9 n S3 D8 g' d0 g- Z$ S
. k7 i$ S' d6 r) L& j3 U/ U10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
9 O# Q$ x# t1 l# @/ ^8 p* M$ X" w因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现- A: R, M: C. J0 n- d- c. i4 F$ _
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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! k* {" P$ M( }- m s* \4 m12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许) B" ~2 {$ r5 l. ^) c" ?
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
+ T6 Y, W( N) V# G% h! x息，进入本金将更多。
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" |' j6 K, ?* C' @8 Z13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个% r8 ]1 D4 {6 o3 Q
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例/ [# C0 r6 H1 T3 W4 b
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预! r; I" G: I5 t8 ?% w# \
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），* P4 x7 m. L% c) [) h9 J6 }* U
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明9 }* P; G, @. e* n
年11月你可能会追悔莫及。4 [- U1 u3 b( G$ t7 g$ Z% B0 {
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明 Y, J" n6 v) R& z k2 l+ L7 u$ i9 W9 o
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气% Q( F5 T% s2 _/ D
氛下，很难卖出好价钱。
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7 a7 b) K. e& D$ F. B" p15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前" _7 T, B+ {! j
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
& _4 k; {4 M* [8 c1 j$ @$ b' {/ o. @# q9 {线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线! L# B3 _3 ]" ~ g& A6 N8 x
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
/ n/ Y" e6 g. j3 [便宜出货？
5 I$ Y6 R) I Q, { q& Z) j原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
, v; @; V1 W/ \$ Y5 \. l原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租1 K9 Y& [" ^7 ?1 X
走长线。' Y5 v+ ^ `+ Y8 n
& ] T: Q8 T% n. k; `16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大& ]- n; v. L! {4 }8 V* \5 e0 D
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４1 r( m G5 G: ~ ?+ N
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就- |3 G( n. ]' P- _# N' A
降低了。
) k: b% {. V8 \3 x例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
8 Y3 S( `* a1 n% e1 d么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
3 I/ D: I0 `7 H9 t) o万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某/ x4 [" u3 V9 _1 \& |
些统计方法误导了别人。
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4 ~: U* t* O8 B- { \" d% Q, @17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再) `7 ?) x$ a* H
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了$ L9 f# h0 ^' P! b6 N
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
. O! b* l; K7 t抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
0 s# [# p* K, V2 N1 D0 m' U2 d的时刻出手。
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, h4 z' w# M- G8 L q4 b, `2 E18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上' g6 b5 l: m1 p( d0 T# j# x2 b& I8 p
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
" e V k+ p. K7 U# {9 @' o上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif1 t" V e6 r; n' y) q
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
- `& B# o/ l- V3 ^4 ?6 ~就被消化了。0 O( O) W& t. h1 ~2 ]. k
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补充两点：
' X( K( o* H5 R6 D7 C5 L１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
& G0 y: O! `. Q! K, _$ n* n出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢) B& H, F, P! I
慢复苏。, ~7 [2 M, {& U; h4 }* y
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
( ^9 W, Q$ p: b! P卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：- m m: {; O, D8 {
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果+ s6 T1 W, S* N8 a
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价8 c0 t$ F( O0 I9 P1 Z7 S- E
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。* e( u5 o# d* D1 _! B; R h
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交4 U1 [! M1 R7 w0 p% p8 e, b, }
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
9 O- j# {$ C; Q也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买 C" [- o7 W* H9 @# ^: m
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。, {; s- {& r3 {* E8 V
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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