 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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# f) g6 @- F A$ a" V１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上8 e$ ~2 M! Q' Q5 B H0 H
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。) n& ]' h V8 \% a" S. P. F
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左3 H& ?- J. a" `
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
1 v8 K" `2 i) l; Y+ f9 \主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿0 p9 u0 p$ E' J" I' e, ^
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮# O$ s4 A7 M6 }& ]
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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5 q" b- b L7 h/ ?: h３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
. `7 {' F9 u+ h, r; r的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
5 ~% A: C; f: d. F( f, Q/ @: e唯一发达国家。& e* j$ d" i6 F" b7 i E; d
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的' e3 U9 n- A0 r
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子) R2 i9 O2 A5 q" G$ m/ u" k0 V" i
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
2 Z2 K7 S1 N6 r/ t重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大! o# Y- ]. U3 e) x+ r% _
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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+ r* {4 y# J, X3 H* h6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
4 f: Q3 h# E$ L8 M1 Y9 A* z" G房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于0 q9 R" k, F. C L' }5 K3 l
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
# m6 S2 x3 h t" `( ~1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。* y( ^& B& a1 D3 |9 H
: _$ }" Q4 h. N" F7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
+ ~# u: \. u/ R( H' ?: d两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人9 n+ c( J% U0 k6 T
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你0 R& m2 A" ^$ ]- u' }; R
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。7 v& `. j% k; O: k2 Y0 h, p) T7 e9 p8 ]
3 v# b! K! Z& h y0 I4 g# K8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年; g) g: i# l" Y8 D
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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+ d1 N/ w* j% q0 o! y# Q* S, O% h9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ( x. G$ p* _; M! J. K) v
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ) ?/ `' E, _+ h0 l5 E
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。) c. ?7 Z9 }2 o% e
* A( z- X, r3 Q6 g11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原" ?. p5 C M5 X
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
0 C- @1 m9 L: J q% D在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
; I) g6 Y" t: e9 d你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降) B7 v* ^, e( C
息，进入本金将更多。
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M ~: p7 z/ `1 L' N13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
* O4 D/ c3 N8 W& W% H' q) a新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
) g4 q, v6 z2 A. h( _) z如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预4 d) G! o- O( N; u+ `
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
9 X: j% _% M G8 {# l2 y# ]2 ~可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明9 w* T' M# y- O' D! h
年11月你可能会追悔莫及。4 e" m% g. w) V
, B, W# r/ h4 ?3 W6 _& z14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明% p0 V I6 p4 `" `
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气3 B0 v! L; M. Z1 \4 ^9 A3 i
氛下，很难卖出好价钱。: v( X2 j1 d ^+ a
- f B4 Q3 R- Z( E f5 i( a15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前. g& K" p. B0 C& I0 O( m0 H' I
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长- J4 x" z& N) a. s' i) ?8 u: R& { R% o( G
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线4 `4 I* A6 P+ Y: S$ `/ u
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们# A% G2 ]+ ~$ f/ f
便宜出货？
! t* X2 h: R$ ? A) T5 Q* z3 }. [原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
+ t. x# C( A0 g& V原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租4 T0 a4 \: K+ o# I, \
走长线。, w! h3 Q I& c
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大4 q0 j: r/ e# \% U# ]
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
4 d. ]) U& K9 k7 [4 X/ _０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
, ]. s' T L# Q3 l降低了。- H# F' }! C5 q! u
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
; K! ]; y, _# l7 X4 q% P么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０0 T& Y+ }8 X9 \% ~' C Y, n
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某+ M& K' W8 |& b
些统计方法误导了别人。; f( O2 E/ |# |, V
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
! `" [ j/ B/ E R/ Z' K降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
1 f* C$ J/ s+ l. d% ] w; W他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价9 `( d, w" ?+ {1 W3 q$ m0 }
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
$ h5 k& {& r. m# y$ p9 q/ O; W的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上7 x/ o; o+ P3 @7 y4 k {
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。( X' v( Y6 e8 g5 W! U' c
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
+ k3 I) I3 E' V E7 X大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易7 \1 d% F+ m! f# V8 p
就被消化了。
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补充两点：
) x, R' P8 f5 O, o% }１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，: q* l, D8 ]8 s+ I
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢2 V; F6 u' o0 r
慢复苏。
8 P' Z, F( ?+ i5 m1 m" b我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但 {4 {( ]+ m# H( M% r, X
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：) F6 B$ ?" s! e% J/ {2 _
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
+ O- i! j n2 A# Z& @你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价- L7 O% m6 h" E( p: P* d
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。4 t6 t' K6 G7 Z$ M6 }
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交2 J" E: [1 E" V/ _3 X4 j/ l
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然5 \7 j+ W0 P0 X6 d# R* A- S
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
& V$ g; t! D8 `0 O2 K* \: v家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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