 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ) u% f9 d& [7 x* G# n
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3 C& q' ^; t' k4 D* _+ m& u１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
9 z p: c$ I+ P/ H) Y9 W一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
w0 B& t/ n- J( h. `空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左9 D, B8 I( B# c, }4 f; ` j
右。5 A6 F |2 u7 s. _* Y* j
8 l0 @! v$ O5 g8 M２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
3 p& E9 T1 a( Y% ?主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
& Z) t: ^) a: i的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
# m/ {1 }% T5 `( q4 A5 }动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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( t9 H, C: O, f! b３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
, V% c7 u# b4 M2 l9 }* u- p4 l的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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& v: w6 `1 Z$ F' O7 T４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
0 s; D, w6 Q7 W8 M2 _& w唯一发达国家。, {% U/ g/ q8 u# D2 S
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
) u' @9 J9 n1 Y4 ^2 ]8 V7 x! O6 V, b, l事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
/ k/ u( [ b1 [/ V4 B+ ~3 d吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严% U8 Z" R; q! `1 b1 Z% y
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大" ^/ {# |2 w! v3 R
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
1 K- y1 U, m7 o7 w2 o* ?! J- m( j房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
/ R( E9 B: a' E% z7 S少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
! C7 j( O j4 b2 @* V0 u1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。3 ^! t* u/ L$ |- i" n4 ?
\: E% F: r8 {6 R0 R3 k# I+ @7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
; e2 E! a2 k& Q$ c8 Y3 B$ z两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人 u. Q$ x. z; ?, @2 H- O" {
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你; V! i& }$ e. x+ |
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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+ o, E; c' L( f6 w8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年4 f; W R( n0 D, F# O; s( C. [+ t
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。3 N" \/ J) x. @8 s) r m- S
* T" l [: N# p! `* w9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ^* ?3 p5 \$ ?+ Z7 z% \) Q
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
( x+ p5 F, k- u _the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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. P: v/ e* j+ e* ]# i' v11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
/ h: z5 ?2 n# i% Q5 _8 e. ?因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
% Z, r9 n% ]& n1 z5 E8 {' @在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
# c1 g' S. U5 T/ j! ~' o3 W你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降* ]. e7 l$ @: i+ h* w& w
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个2 Y7 E4 z% A. t/ e# R1 d5 G
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例7 c. K' V7 U+ {, y# \+ @/ ?
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预0 W% o7 x+ y* |5 Y, g
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
# @* E' _: ]( K2 C( J可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明# | G0 I) T; P: d
年11月你可能会追悔莫及。) q" z2 T! m- ?3 k; L4 g$ M
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
/ M& b+ r6 z* B- m4 X5 S年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气: F/ @# L( {( ?, E2 J# k$ i
氛下，很难卖出好价钱。
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# F/ H" z6 u* B- B2 g, Z15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前 `$ i, [* W4 J" ]5 Y' J
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长5 [* D5 R* L" k X( r+ h+ b6 H
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
' B0 P) p) m5 R3 Z炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们6 I4 k q+ j- D
便宜出货？
4 N2 W/ Y4 z% u; _4 I* w原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
9 ^4 v3 S1 z) V7 q8 s5 ~原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租7 a0 ~( n" a3 W Y0 E! d
走长线。
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4 u1 `+ w0 F. I; l- O16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大) s4 h' Q7 d, ] |
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４1 ~+ W6 ] z: H5 R+ H* o3 q
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就* `/ O0 l0 t+ o; X: o; O9 Z; b s
降低了。
! ?+ K& R; D" M* D例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那( E; R/ z n: r2 Q7 ^7 n4 V
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
8 ?, T* J' i# m+ Q3 Y& k) F% b万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
# C, d8 y4 y0 W, g' E, H些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再) o" v0 w" s4 }( i8 I' U
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
5 ]" A* V9 n3 q& I8 L+ i/ v. j3 C他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
, U+ k" c2 S7 |% e6 c9 [6 W2 ~% o抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
) F* ^7 e. ^5 E7 |7 t. v的时刻出手。. A L0 l3 [+ x8 ?4 y5 V
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
* y9 ?; j" N0 N' a$ c* V5 Y1 s海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
- }9 f" J- h7 ^上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif4 Q5 _8 ~9 B! v" b; ?
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
# p2 E7 \& C0 w1 }/ i# t就被消化了。8 j4 `3 _6 }$ M
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补充两点：: d" }1 X2 @3 Y6 x. X
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，* B9 ]+ H! K8 }9 J \- Z1 w& G" g
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
# t, t! v l1 [& H8 T9 U3 F: Q% n慢复苏。
1 ?) I3 ]; n. O3 q我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
5 R6 t& M: A, i b2 Y+ S* s卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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5 {$ Z( g; W+ N6 V% d2 c: w２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：) T5 n. D, c, ^2 O& T
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果; a' {3 h& y4 S
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价+ }0 S8 w1 A/ C$ C
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。5 \1 b& k. Y) ?6 J' s
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交$ f' r/ V* \% X
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
: a7 K. R. A; m" b- x- i也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买, U! F) ^+ ^, h+ q7 @
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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7 P/ o0 c7 S. ~2 x2 r本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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