 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ' D8 V4 P; e. t# p+ i* p7 t
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, f f6 t3 q# Y6 y' o2 b2 a: s( s5 g1.低空置率。加拿大的空置率为2.6%,而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定,国际上$ u2 l0 M2 D' d
一般为:4%至5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。
7 e$ {; H: G* f5 M; p0 u( W空置率在20%以上,为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为8%左
1 H5 F2 }+ K. @6 Q/ C右。
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) y' j6 I9 w8 a4 n8 a( c6 m8 E2.低利率。目前Prime rate已经为4%,预计下月将降到3.5%,明年还要接着降。如果你是房
7 I5 W& I5 j ?; b$ Q9 T主,你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间,想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
* g7 n8 j: r* Y的是浮动利率,而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家,明年也能拿到的浮
- R0 E F) C3 }动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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+ h2 L' B- @, q* ~. B% m3.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的,在世界性经济危机中,稳定的银行体统是最关键
) ~) o1 m2 X% a8 W) E的。虽然银行的赢利会减少,但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。# K5 l# u2 i/ b# P
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4。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家,经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
" y4 I* A! P$ h1 u, ]唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想,次贷是美国的问题,大量不良信用的人买房子是美国的( r, O7 L2 \% t
事情,大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大,信用不良你能买到房子' Y1 Q/ _& j a$ [; T
吗?不能。现在加拿大是受美国影响,因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
/ }4 Z1 i. \4 S0 f5 R& s+ d重吗?显然不会!加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人,说加拿大" A. e5 h& Q4 h" |$ G9 A/ f" X
经济和美国一样恶化的人,无非是为了打压房价,好买到便宜的房子。
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6 q: I1 e9 y3 m( K' a6.加拿大贷款制度保守,信用不良者无法买房子,大部分人首付超过25%。根据美国的统计,那些
0 ~7 y% p- T; o3 o房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人,信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时,加拿大对于
# }, x( W( L5 A1 L2 ^: c少于首付25%(近年改为20%)的买家,不但要有较高的家庭收入,同时,还要购买保险(房价的' O& s% @# m/ U9 C1 d
1%到3.25%),而美国则没有这个保险,因此美国银行无法受到有效利益保护。; p8 I$ r9 N$ k" D# D
1 s* d+ P5 |/ R0 b7.大温的房子租金可观,例如列治文的25年到30年的一房公寓,租金在$900左右。列治文5年新的# h% K5 |9 C/ D9 K- A% @. l5 K6 U
两房公寓,租金在$1500左右。租金高的原因,是因为房子少。如果房子多,租金自然降低了。有人. s/ w, K. T! S- }" Z
说,报纸上出租广告多,一个原因是年底很多人租约到期,另一个原因很多人开价过高。总之,你) t, x' b1 ^/ k6 |
可以关注租金的变化趋势,至少从目前来看,租金没有下降的趋势。
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/ B. v2 t$ ?3 t9 l8.房价和年租金比合理。一般来说,旧房子的房价和年租金比率15比较合理,新房子的房价和年
" j8 P3 y7 Y, \" a+ ] Z! r租金比率20比较合理。如果大家看一看列治文的房子,大都属于合理水平。, {1 e& J+ l0 b8 P8 S/ b% k' g
% t0 r4 n5 E h' x1 Y# N9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5%(According to the 2001 census, 1 W v4 L/ ^, _, O9 o
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed % h( K* L9 w9 a& E2 K1 W
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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5 R( c+ e( r" r7 r10.每年有近四万新移民登陆大温,这些人不买房子就要租房子,需要一个地方落脚是一定的。
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# c7 S2 G8 z" x11.加币汇率降低,有利于中国人或其它国家的人买房子,因为购房成本会降低。加币汇率降低的原. ]7 G, K/ I2 _8 ?
因是因为商品价格的降低,大家都知道,一旦经济复苏,商品价格(石油,木材等)就会上涨。现
% S V+ ~1 b9 E# V在是买入加币的好时机,现在是用人民币买加拿大房子的好时机。) ^- }2 d g2 ~; M5 I
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子,也许* p& T& H' v8 q3 ?
你能买这套房子,只要月供$1100。记住,你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金,随着降
' b! D, ~- | U息,进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好,没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想,近6个月,你见到几个& a% s6 e' l: e* J: d& B E$ |% T$ P
新开工的公寓或townhouse在列治文?明年新开工会更少。这样一来随着人口增加,房租会更高。例# u {6 q' o# Q/ I! I' n) \
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理,空置的房子极少。一旦明年11月天车开通,根据预
; T% M# t; ?1 q9 c" W计,列治文人口将增加30%,3号路人口将增加75%(政府已经准备增加3号路附近小学数量),
; s, T$ }, O$ H. F可想而知,明年11月开始,列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子,明6 F' F: C( ^% S# s: w) D& `
年11月你可能会追悔莫及。2 N2 j8 C5 A6 X. S# R/ U% B3 }
7 D! R8 x Z0 C, X# \: C14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月,而此次已经衰退了11个月,预计到明
) [$ G. _! K/ | t% J3 i年4到6月,才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年6月之前卖房子是不明智的选择,因为在悲观气
3 E' ]' m) S2 A氛下,很难卖出好价钱。
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$ Q4 ]! d- T6 E# I- C: X+ O15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到,大温的房子的listing最高达到21000多,目前
: w6 Z1 |5 h/ k7 M2 A& z只有18000多。listing数量在减少。为什么呢?因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长- B# a+ l) g: K* Z) S7 X3 ?
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子,因为有不错的租金收益率,也难卖出好价钱。而短线
$ Q Y6 D. O6 F& ~: B; i炒家在7月,8月,9月,大量出货,并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们9 h+ b4 Z, l) u! T/ m
便宜出货?
% q& y3 J5 d) v+ F; m" p2 H原因一,他们在这轮从2001年到2008年的涨幅中已经大赚,即使便宜出货还是赚钱。1 z! Z, Q& K8 C' j
原因二,降低风险。我认识的一个炒家,就把手里三分之一的货低价出手,剩下三分之二继续出租
6 P+ F3 I* ?" f0 d6 Q) g, H5 C9 X- f走长线。
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16.统计数据误导,房价并没有跌多少。大家都知道,在经济不好的时候,银行贷款都比较困难。大
* }9 l o5 {; h5 G* b( Z7 K& J5 F额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款,同样的信用,以前你能贷到60万,现在可能银行只批45 E. D4 U4 q$ M' C, `, A
0万。这样一来,贵的房子就成交的少,便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格,自然就$ {% V3 n. @# @- G4 }
降低了。
7 V) ]% x6 d0 l5 ]例如:昨天温西只成交了1套house,价格100万,今天温西只成交了一套公寓,价格50万。那
4 m1 v+ x- R" f4 y: I- C, E么昨天平均销售价格和median price就是100万,今天的平均销售价格和median price就是50
w4 V' E1 d5 a万,报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上,报纸并没有骗人,只是用某
0 U- y/ {4 k% O& k# y/ U) L些统计方法误导了别人。
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; Y, v6 D, V+ Z* `# S17.急用钱的人减少。如前所述,打压房价的两股力量是短线炒家,和急用钱的人。目前的央行一再9 e$ Z8 @7 b, }! A8 Z( f+ h
降息的帮助下,卖家的负担已经大大减轻,卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
3 R7 Q0 q/ i. H他的房子,那么是不是意味着,你们的房子都贬值了,都要低价出售,大可未必。急用钱的人低价
7 @( B9 w* ]) T- W6 q: N8 f抛售往往是无奈,如果你没有压力,就出租几年等经济形势好转后再出售,没必要在这个经济最差
X/ U8 Y7 f% F4 @" N的时刻出手。, I: f. A- }( S+ b: n: U2 g: @
3 T8 O1 P# d$ S3 s; z# b18.根据上海,悉尼,卡尔加里的房价走势图,他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右,上
6 g8 X9 ^4 i) v$ ~1 [ X {% N$ b4 _海房价下调了10%左右,直到第二年春天,房价开始回头。2 C6 n, l M8 D- ?- ]2 l( u, x
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
7 m/ ~6 L2 n" }$ N9 X, }/ k+ R大温这些年的价格增长都属于温和增长,并没有深圳那样的暴涨,大温地产的泡沫并不多,很容易
( O! n: A4 n4 g) w1 \6 ^就被消化了。
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补充两点:3 w: z0 B0 u9 J
1。如果你是卖家,不要上当受骗在这个时刻卖房子,除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱,
! F+ W5 A5 ^8 u5 r" n& A出租几年,等经济形势好转后再卖。明年4月到6月,美国开始漫长的复苏之路,房价也会开始慢' V# M% w2 ?) ~( p; X1 A
慢复苏。; B P) ?, E" r- o( |
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌,大部分人开个高价,仍然挂在那里。这样的话,不但
* q$ N: _+ @: Z C$ U _* q卖不掉,反而造成买家的恐慌,致使急用钱的卖家开价更低。
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5 H" I; m- a7 ]) I5 I* U* n: n3 N! P+ \2。如果你是租客,我可以告诉你,最倒霉的就是租客,因为:8 Q! U8 `; N n b2 W0 @
一,银行大幅降息的好处全被房主给享受了,房主月供减少,而房主还要反过来给你加房租。如果
$ [( Z/ \; ~ n: J/ Q5 ?% G你花$1500每月租房子,你完全可以自己买一套,月供更少。长线房东并没有损失,反正过几年房价! `# G4 I) {6 @% h8 z6 Z g
肯定还会涨回来。损失的只有租客,几年的房租打了水漂。
: s6 K. u. D4 ~$ y二,租客在房价降的时候往往不愿意买,而愿意等,而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖,交
* j4 T: O" p j2 l易量上升,而大量买家都注意到了的时候,就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了,卖家自然
' R. q: y2 U$ z! }7 b2 n也知道了。卖家就会不急着卖,这个时候成交价往往是政府估价再加10%到15%。所以说,如果买
7 n3 w2 [8 C$ k, M4 t, m" X! q2 T家错过了目前这个砍价容易的阶段,一旦房市回暖,砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅,不当之处,欢迎指正。 |
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