北美时报：分租小地下室惹来的大麻烦

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作者：夕子
近一段时间，金融市场的持续向上，给股票投资者们一个安稳感觉。天气转热，樱花纷飞绿树青草黄色的迎春花，美丽的春天也同时吹响了房地产市场的号角。压抑了一冬天的心情慢慢放飞，很多人不再坚守着等到年底的想法；纷纷开始打算卖房买房。

% H8 t, y. a! X6 A; F, j5 i3 V对于很多小房换大房的人来说，第一步面临的就是卖房子。日子细水长流按部就班地过，真当到了整理行囊准备离开的时候，才发现有一个个问题出来。从前视如珍宝的东西，现在却变成大累赘；从前花尽心血的装修，却成为鱼骨，哽在喉中，让人有苦难言。夕子身边就有这么一个朋友，最近陷入了一个大麻烦中。最郁闷的是，这个麻烦，还是自己置下的。
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$ y2 L+ M  j5 J. v$ }9 ~$ Q5 u  \& KA君于8年前来到多伦多，和太太一路打拼，上学，打工，度过了地下室的黑暗日子，用自己的双手撑起了家。五年前，他和太太买下了自己的第一个房产。
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  `4 E2 t0 R- H7 g中国人大多数比较倾向于保守地过日子，总是防患于未然，自己挣点钱也不容易，就想法子去开源节流。对于移民来讲，开源不是那么容易，找到一份专业工作已经是很受优待了；接下来考证自学都要时间，于是眼下就只有打房子的主意了。地下室是一个比较常见的收入来源，于是A君就找了一个地下室基本可以出租的房子买了下来。

6 \5 |& A# P0 N7 K对于大部分男人来说，装修是一个很有意思的过程。A君也不例外。他兴致勃勃地从设计、买材料，一直到每天晚上和周末灰头土脸的开工做装修都是亲力亲为。最终，地下室装修完成，做了三个卧室，一个厨房一个洗手间。房子贴在本地华人网站上面，很快就租出去了。
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之后的几年里，与租客相安无事，生活倒也平静。只是租客来了走、走了来；有相处融洽的、有合不来的，不过A君的家地处交通便利的好学区，房子一直都有稳定的租金来源，A君倒是靠这个地下室补贴了一些收入。

+ i* U1 T1 u$ z; L) k5年过了，A君的小孩也长大了，自己和太太的工作也换了，收入稳定后手上余钱开始多起来。去年股市一片萧条，万幸A君的投资大多在Money Market和定期，基金和股票的损失很小。介于现阶段房地产市场萧条，利率奇低，A君动了买投资房的脑筋。
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一番研究，A君看中了Yonge 和Finch的一个高层单位，算下来，要交8万多元的首付。这些年，攒点钱要么还了房贷，要么弄了装修，存款还真没有那么多。当然做 Refinance（再贷款）是最佳选择了，刚好自己房子的贷款也到期了，于是乐得拿一个低利率，不用付罚款，同时把还款期限延长到35年，减轻自己的月供。
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本来看似简单的一个计划，岂不知后面丛林险滩、翻江倒海，把A君折腾的够呛。
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+ S. o1 P. S* ^- C6 I0 R一纸违章令，开始了奔波的旅程
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在银行批准贷款以后，第一个条件就是验屋。
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验屋有两个目的，首先是房屋价值。银行需要第三方文件显示房屋价值有申请的那么多。如果房屋价值不足，银行会根据批准的贷款比率（Loan to Value）来降低贷款额，保证贷款占房价百分比不超过批准的比率。其次是看房屋条件，银行只可以贷款给条件符合要求的房子，如果房屋条件不佳，或者说有违章建筑，银行是不会贷款的。A君就占据了"违章建筑"这一条。他的地下室是分门出入，但是房间多，比较拥挤，自然条件比较差，也没有经过市政府消防局的防火检验。这些小的条件使得银行决定拒绝他们的再贷款申请。
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9 `7 b; |! ~, J8 D; c- R小小委托书，愁坏了一家人

A君的太太刚好有年假，于是回国探亲。因为当年房屋买卖合同上是A君和A太俩人的名字，所以A太临时缺席需要她出一份委托书让先生办理所有的买房事宜。然而偏偏是这份委托书，让A君焦头烂额。银行由于担心有假冒ID的可能，盗用别人的名义将房产进行再贷款，使房主造成损失，一般来讲都不愿意接受委托书。A 君尝试让自己太太从国内打电话给银行，试图让律师做担保，都无济于事。这一切都受到地下室出租的影响，整个申请被银行从大局考虑认为"风险过高"不予贷款。
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事情发展到这一步，A君手头有新房的合同等着成交，自家房子的贷款到期需要续约，如果把整个计划取消，损失了定金1万块，自家房子再贷款的费用已经开始产生，这些都不可以回头。最终，A君选择了东拼西凑，连上银行可动用的所有个人信用贷款，朋友亲戚的积蓄，凑够了首付，把房子先进行了交割。
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( b2 C+ F. W$ n* D4 p( R" y- J最后，在A君太太从国内回来以后，他们重新去另外一家银行贷款，利用贷款公司自己的评估系统对房价进行了评估，从而避免了验房的过程，终于再贷款成功，还清了东拼西凑来的借款。
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9 z0 c% }* t! E4 D6 o夕子提醒：

9 Q+ l# h! b' o很多移民家里都把地下室分租出去，而且尽量多地隔出房间，其实这样做不止会在需要贷款的时候带来麻烦，最主要是留给了自己房子一个潜在的隐患。如果租客不小心失火，房屋被大火烧毁以后，保险公司发现地下室有不合规矩分租的证据（包括房间结构的自行更改，未按规定获取消防局的验收），是有理由不进行赔付的。这也就是上面提到的银行不愿意贷款的最终原因。

/ j# p0 I& n' ?; J3 S5 m分租固然划算，不过在决定之前，还是弄清楚游戏规则比较好，毕竟在西方，还是一个讲法律和规则的社会。

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长见识

潇洒哥

何如能兼顾经济原则的情况下，使房间结构的更改能获取消防局的验收？