 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
购屋的真实成本远超过贷款，传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本，其实是错误的。, {( J2 r6 y/ i' Q5 `
, O7 i# U6 _. i! p3 C
为什么？因为房子是消耗品，车子是为了开，房子是为了住，如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修，房子当然也有类似开销。
0 u( }* R! r+ K8 h8 A4 V, C0 C
0 P1 Y* x; J. M& j, `# \) w, M% V" O有些人辩说，房子会涨价，汽车不会，房子怎可以当消耗品。嗯，房子会涨价固然没错，但是长期下来，其实跟通货膨胀的比率差得不远，而且房子会老旧，屋顶窗户水管电线都有一定寿命，这些成本当然也得算上。
, d/ L% X6 C$ c5 I* d6 I% l' @, m4 E) ]% Q
又，一般人有了房子，除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域，不然换房子其实是在同一个区域，同样的房价水平上面换，增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金，更不可能花掉。除非搬回去公寓租房，不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。4 W% ]3 D+ K1 Z5 |% }1 \; r6 K
* W, }- p" p/ t- R
算一个简单的例子，王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House)，方便起见，假设头期款自付25%，也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%（别忘了现在是处于歷史最低点，正常的利率比这个贵1.5-2倍），25年付清，在TD的Mortgage Calculator可以算出，王大房的贷款负担是：每月供款 $1,183。" a' L# Z+ J. u! g, w3 K, {7 Z
6 q$ Z) z" G1 Y, c% g& _感觉上好像好便宜，一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*)，这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里，至少有几个成本被忽略了：
) N1 |3 |" l' d6 i; C. J& _. X: S# S; @- ]) `
地产税：$250 ($300,000 * 1% / 12)& f4 W% P1 ~% z5 _" `, Z$ z$ H# I
水电暖气：$2005 d! }" p. o' U" P# E4 X
房屋维护：$150（少算了，因为一般建议是每年会花房价的百分之1，那就是$250/月）' C1 |! T T9 `: J
以上是实际上从口袋掏出去的钱，没有讨价还价的余地，一个月将近$1,800就这么花掉了。
' l: Z. x/ P* f" a7 e9 o2 K" _3 @ n! c/ C' ]6 ]4 v
(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金，也就是变相的储蓄，一开始的时候这个部份非常小，等到还本金的部份大到一个程度，可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。; M% x5 r+ q: B* |: r8 a5 o
\ a$ f$ @5 s6 h# |/ K但是头期款付的$75,000，其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里，假设无风险的利率水平是2.5%，税率25%：机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%，方便起见，不计算复利)，如此，王大房拥有大房的真实成本是$2,000。/ n" w) y/ N8 P/ @+ i" ^
+ F% }* S+ y2 d! q0 `7 }(*) 机会成本看起来很小，其实长期复利累积下来很大，如果年投资报酬率长期可达到8%，避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下，那么机会成本就成长到$400，自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。2 M; l' I4 L2 c* R3 V
6 L- Y$ N8 O; ]7 ]3 B7 Lpage link:http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/ |
|
狗仔卡
发表于 2009-7-20 08:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主