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上图为2005年1月到2009年10月爱城房价的变化， 其中蓝线为MLS上二手房每月的成交价，由统计数据得到。红线为和二手房相同条件下， 建筑商出售的新房价格， 大多为尚未动工或正在建的房子（Spec home)。 这一价格很难确定，图中所标是本人凭观察得到，举例来说，同一区，同一建筑商，同一房型，lot 大小和环境都类似，建筑商要价30万，而个人早先购入的新房建成后转手再卖成交价为27万，那么我认为， 建筑商新房的价格要高出二手房10%。大家如有不同的观察，请予指出。
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; E% \5 v8 S7 b& g- m! l) P: g新房和二手房的定价基于两种不同的方法和系统，但却又是相互联系和制约的。二手房的价格是由市场公平竞价得到，直接反映了市场的供求关系。而新房的价格是由建筑商确定的，主要决定于建筑成本，同行之间的竞争，市场的销售和所期盼的利润。在当地的经济，政策，油价等`宏观经济影响下，相应利益集团 （建筑商，开发商，施工，买家，卖家，换房人，投资人，地方政府）的博弈和竞争构成了近期房价的变化的原动力。而这两种双轨价格的存在又进一步促进了房价的波动。但同时却可能给有心人提供了合适的买卖及获利的机会。
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0 S: b5 ? i; P! L3 n3 Q2005年房价虽有上涨，但涨幅平缓，下半年则基本不变。大幅飙升是始于2006年年初，持续17个月。其后回落约20%，今年年初探低，似已稳定，并略有回升。我将爱城房市大幅涨落分为5个区间：1， 大幅攀升期；2。炒家出货期；3。低迷观望期；4。金融风暴期；5。探底回稳期。我将在下面分别详加讨论。
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0 t0 E! {0 B; u区间1。大幅攀升期。
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) w7 I$ M# n# {1 g) `. T8 G此轮大涨的重要特征为期房带动现房， 是建筑商点燃了房市的熊熊烈火。2005年，油价稳步攀升，人们大量涌入爱城淘金，房子已供不应求。建筑商认为提价的时机已成熟，于是在2005年年底相继大幅度提高房价。当时买新房的步骤如下：1）交$1000 押金hold 一套新房， 买家可以考虑2-4周，办理贷款，如果不要即退回押金， 如果决定买就正式签约。由于建筑商提价是如此之快，几周之后，当买家要做出最后决定时， 房价已涨了6-10%。对此，犹豫的买家多会签约，因为重新选择意味要多付10%。精明的炒家和准炒家（换房的）也迅速的利用这一机会，先hold 再说。相当于拿到免费的看涨期权， 最后因为房价疯长，也多买下。这种大幅提价的销售模式使建筑商生意火爆，大赚一笔。到06年4月下旬，更有卡尔加里的炒房北伐大军杀到，与地方炒军配合扫货，气势如风卷残云，到5月中旬，大部分建筑商新房已告售罄，没有 lot 建房，直到6月底才陆续出来少量配额。
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4 o6 L( N1 k* d. q. H* N/ K另一方面，期房带动现房，二手房市场紧随新房飙升，房产经纪则火上浇油促进买家竞价，形成抢房风潮， 6个以上offer, 成交价大幅高于要价已是家常便饭。 2006年年初，得益者主要为建筑商，前期买家和炒家。可是在房地产产业链中，还有很多环节，如有开发商，sub contractor，材料供应商，建筑工人，以及土地地主等等。面对如此暴利，这些人自然不会袖手旁观，为分享利益，开发商的Lot 紧跟大涨， sub contractor 大幅提价， 而建筑工人不像中国的民工，绝非软柿子，其工资的涨幅比房价更快。此时，建筑商的建房成本已大幅上升，被迫再继续提价以获得利润。施工队则紧紧咬住，跟随加价。到06 年下半年，房价已如脱缰的野马，无法驾驭。此时，有房的朋友看到自己的房价节节攀升，大多心情舒畅，炒家则希望继续攀升，无房又不想追涨的朋友则希望房价理性回归。& G' j; ^( P7 l! ]* w3 @3 Y
8 h) x& v" t J. C& N7 l2 i到07年初，房价更加速攀升， 市场上的交易半数以上已在炒家之间进行，市场似乎玩上了击鼓传花的游戏，但是，人们却很难确定市场有没有泡沫，泡沫有多大。谁也不知道音乐会在什么时候停止， 谁接到最后一棒。这种状况延续了17个月，终于于07年5月见顶回落。 （待续） |
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狗仔卡
发表于 2009-11-22 20:58
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发表于 2009-11-22 22:37
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