 鲜花( 21)  鸡蛋( 0)
|
楼主 |
发表于 2009-11-26 13:54
|
显示全部楼层
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑 8 C" I+ J- `- w9 T* w0 E
9 [% x2 F0 W; a6 a" Y8 z) I5 W横向比较加拿大草原三省的三个主要城市：爱城，锐城（Regina），文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首（Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据），房价也是称雄三地，爱城的优势已经不再。从图表上来看，文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看，三地的成本应该基本相同，三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万，城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万，文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名，更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况，以及土地的供给潜力，这么高的地价是难以持续的。( @0 b; L h3 m, }, u; `1 ?) ?
% R( C/ m/ D' y2 b% I让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整，美国的总体房价水平已经大大低于加拿大（目前已经止跌启稳）。从美国的总体经济实力，发展潜力，家庭收入，自然环境，人口发展等一系列因素来看，房价的巨大差距是极不合理的，未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨，就是加国下跌，或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本，这是一生中难得的投资机会！ K1 F( U0 c `: A$ I
3 x% e" F5 ^6 m/ H& E Y+ E具体到城市，让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置，气候条件等因素上来看，温城和西城可以说是一对孪生兄弟，但由于被不同的“家庭”收养，其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛，西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。9 J, n8 Q& z3 e2 x- R! ^
0 w% ^, v( e3 I7 C
经济上，西雅图有微软，波音等巨无霸，而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。) C. X J* w. R; S
人口上，大西雅图有3.3M人，而大温只有2.3M。
3 V2 u& L& Z0 q; { f2 p" [' f收入税，西雅图没有州税，只有联邦税，温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外，还要交5.06%-14.7%的省税。
# h5 Y+ Q# e7 E' `2 i4 z/ t* o: i消费税，在西雅图购物的消费税合计10%，而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来，同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。
5 k U" w% z+ b+ c* o家庭收入，2006年西雅图家庭收入中值$70,133，而温哥华只有$55,231（2006）。
9 L& N2 t, F. S" [% C' p+ a) t; h
从上面的数据来看，温哥华没有一项优于西城，但两地的房价又是如何呢？MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择，而在温哥华却是无房可选，将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择，而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人，不吃不喝四年才能攒出的钱，这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说，温哥华人是收入少，交税多，房价高，真可谓生活在“水深火热”之中。
- T* y2 U% y) {+ C7 l
. F( Y' v. x7 X9 x1 y2 q& P综上所述，爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市，更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结，有亲友相伴，可能难于离去，但我们这些第一代移民是可以四海为家的，完全没有必要在这里“煎熬”。你不走，别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案，" z. \" r* p1 O! ]8 v5 C
+ r' i) w8 S. c) E! k/ r3 h; k& @6 {4 Z% H5 a* b q$ U
1. 目前已经失业或无业，但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作，买房置地。另外，Halifax也是一个非常好的选择，气候好，房价低，还有大海相拌，可以成为加拿大第二个温哥华。5 @+ x/ m* b3 Y6 i9 W1 v8 z
( K- G" Z1 O6 ?. q/ S- T2 w( w
2. 对于那些热爱爱城，不畏严寒的高收入的石油工作者来说，现在应该可以入市了，必竟短线下跌风险不大。
. @( L" _- |# y
) C/ _# ^1 D3 B- D) R7 d3. 对于已入加籍的朋友，只要不是热爱严寒气候，不论有无工作，是否已经买房，我强烈建议南下去美国，享受高收入，低税收，低房价，低物价，好气候，有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇，为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去，没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧，能从中国来到加拿大的人，应该都能找到通往美国的道路。2 b. n- I' S1 @( F
p2 e) B h. M& X: s爱城的朋友们，小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。
3 c5 l5 H! f: z. G
3 c a, O$ a' f3 O如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话，我会由衷地感到高兴的。希望几年以后，您在加拿大其它的城市，住在低价买来的房子里，过着和爱城一样的生活，或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时，惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。 |
|
狗仔卡
发表于 2009-11-26 13:42
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2009-11-26 19:46
