浮动还是固定, 精算!

Rapala

7 B/ p; n3 ?# K' K1 d+ k浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
! I* O6 L0 t- n! t
! m; `. y1 F- l% R% E* U( E) q4 T! M最新利率：2010.01.04更新
4 }4 I9 [. C2 r6 @4 k+ r: T8 N　 1 year fix　2.30%
5 d2 t$ U! m+ c( ?+ H6 m% R　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%
6 }; l- R( x! Z& z% A
2 j( v3 G, i" v+ T30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
# y. z0 z0 B  A% {% e! ~- I) B( r2 N
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
& u9 V9 Z8 J. v/ V" j3 l' e
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
* I" I2 E( \9 O$ p8 f/ ]
; @" y7 i' x4 G) B& e0 ?9 E３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
: d) z/ C0 r% s0 ]6 ^
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
1 x8 [  z2 e6 p2 w  M% L
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
) t2 h8 d8 t2 ~* F9 y你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

' A3 \, S, P8 Q" G# x4 N还有就是没考虑提前还款的情况。

" u! a9 t2 e* r; j9 B不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
7 r0 R9 x# k; J3 N7 h7 z6 J1 [
还有就是没考虑提前还款的情况。

9 D5 O- v3 r+ v& n- R: P- Q不过，还是多谢楼主！！
( w: Z+ V! g  s( t, q4 }  F宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

/ N  j. ^& q0 Y3 f如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
5 J* V# p! k- f# s, K* h1 H
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

' j9 r: d& `' j, l( w1 J6 \为何提前还款，利率越大越有优势？
% C! k/ A" S* q$ p2 `! {) X我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
4 C6 U& m2 H5 o  j  W* g- f( MWST 发表于 2010-1-19 15:27

/ i& f) i6 A4 S2 t这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
% y* y+ H2 U4 O4 \/ `6 J我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
, l% a3 e6 }) V. z% m
9 H+ p& r8 y' \) o" e好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
; o* j& v/ g7 q2 ^7 k; h+ X+ U那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

1 v& d  @" p/ {; A这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
3 e( K0 j. Y2 a- T
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

! i6 k; i$ L% e- e6 `) q浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
- g! U+ g. x9 @  {+ k. |; z/ i
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
6 K0 x+ S3 [$ h9 Y2 r; f
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

- I. V6 \% q: O我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
& b4 M: m' a* `( z' J# ]- tRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
3 j8 Y" U* a+ W  B* A$ X
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

, P! A- E7 f* J4 g6 s$ s6 W
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
- M6 P; k* i% @5 Q) Q但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
% K( J  c' s1 L. {除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

& N" h3 S+ n/ Y: t& _$ g6 s条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
# Q3 _' V/ g3 G7 j: C/ U3 W% `固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

# |8 j/ f0 L# ]1 k' E8 H( R& k0 [
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
9 f  a6 z! w# {. e0 U, n& E固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
/ T3 K  E, y+ k2 f# q- t4 X
6 B  S. _; T, G; N& `! ]6 G5 k由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

4 S1 u/ {3 y7 T# j
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
; V1 x% i$ ^0 ]# k( ]
( d/ j; T8 E2 v; d: b“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

8 Y. h8 D' l: J- k; Whttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

6 O) L# \6 C, m; n6 k7 O“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
- O0 j$ |8 @$ {2 W; K3 P' K
http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

) `9 M- n0 ^  _8 |* D- I% t虱目衣带

AASTAR

4 `& T! ?3 Y9 F8 u+ u% P
转贴：
$ s- y3 {- I; g  {& K" a; l
黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

) O6 k9 a! ^4 ]6 d3 ~* }3 C就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
& g5 _) Y+ _4 Q) F- _1 d; I, {
! {" N& {/ n* x

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
7 z- F% b2 b( c2 iRapala 发表于 2010-1-23 22:31

: ]: M1 W, H* t5年很长啊。先说好
- K' L- u5 j1 M1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
% ~2 |  C8 `1 e' ZRapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

; ^6 o" _1 I. I2 K0 k# x奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

/ ^1 F- q8 ]& ]- u* w你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

- ~# L3 z! b. Q+ o# N$ X- o如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。