请教高人：CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好？

caifan

刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情，大致如下：
+ E1 v) V9 l1 B. l8 c% R5 D5 G
2 S8 \* h6 K% |& B" f' w. t9 l1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
4 c. R( c& u: a2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
! F7 q* P$ g9 |$ N5 d3。按照银行网站，五年固定利率5.39%, cash back 5%

$ N; a( o' d; A0 \, {! p5 k另，做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
+ S3 B. e' H6 B, Z7 o+ d! |, f- V. e感觉选择3最值。各位高人有何高见？

caifan

cibc的人好像是这么给我推算的：

0 h- z: k, ~* H# }6 Z2%现金返还三年期，相当于每年2/3=0.67%的折扣，3.3-0.67=实际利率2.63%
, `$ S' e9 m$ t; z2%现金返还五年期，相当于每年2/5=0.4%的折扣，3.99-0.4=实际利率3.59%

0 I6 B9 T' E; V7 }" v1 K/ {5 J7 _按他的算法，5%现金返还五年期，相当于每年5/5=1%的折扣，5.39-1=实际利率4.39%，不是特别好。
% \, o3 Y9 ]( }; R/ Z$ A
我觉得他的算法不精确，好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷，整个的贷款额就降低了，所以cash back越高越好。

Pierce.CIBC

Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
  d: F$ j: R0 ]9 }1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
0 e, Z" r/ `! p5 H/ N2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back

7 l' K! H; W' R9 J( V- vOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
6 s# ?+ L* X7 W, x$ BIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
/ ]6 _2 C' p6 O) G
, T) ]' e2 _/ y% {9 ?7 j! @Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
1 F' N, V6 ?" ^/ I3 M+ ]+ V$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
4 O3 y2 ]- ]+ W! o. [$ H; h! UIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
, a' j) y7 C5 ?1 n+ m
6 D7 G- _2 Q3 j1 a- KBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
: e+ a+ r( B  S' k! @- K2 tIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)

诺言

能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC，CIBC负担全部律师的费用吗？

caifan

3# Pierce.CIBC
谢谢回复！我后来用网上的贷款计算器算了一下，五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算，主要因为5.39实在太高了。

caifan

用网上的贷款计算器计算，五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。

Rapala

问一个问题，如果是投资房，cashback算收入要交税吗？

caifan

银行网站说：
& l5 l( S4 A0 e- pThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.

Pierce.CIBC

4# 诺言
  [9 R. Q7 Y5 X5 A( Z& C
: H( h% _$ K2 A$ ?  B4 i3 T' P1 K# uThere is no fee/cost to transfer your mortgage

tyyjohn

任何时间都可以转吗？  还是要等5年满了才能转？

诺言

4# 诺言
# [  q& e# f4 J7 ?
There is no fee/cost to transfer your mortgage
/ B7 X6 J! P! X) P' k+ Q9 ]' OPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

但是Title上面的mortgagee不是需要改吗？这个过程不需要律师吗？

Pierce.CIBC

CIBC got free AD from Globe&Mail

6 b7 O* c7 ^% r0 i( hhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106

caifan

据我的重新计算，五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%，这是相当不错的了。

3 a% r* f! m  b8 j9 ?居然有一位mortgage broker能给这个rate，但是prepayment是5%，不是我想要的 10%。

诺言

“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
/ }7 T) Z0 @' U7 H% X  A- N这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊？

caifan

“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
# @) f; t! E  V9 K这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊？
. C1 w3 e6 z1 e$ k: d; [/ q诺言 发表于 2010-3-11 11:41

这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print，说你想让银行代付律师和登记费，就得放弃现金返还，当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还，足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的，与cibc的offer无关。

诺言

这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print，说你想让银行代付律师和登记费，就得放弃现金返还，当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还，足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
( l( y  _2 J' \9 [- kcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

" d, S8 u! y% G3 I& f是实实在在的现金返还吗？我看一直没正面回答，感觉有点问题。

Pierce.CIBC

14# 诺言
7 d" p& A: K7 R* _3 a
  r1 X2 E9 m/ K. E0 A) w  \
当您把mortgage转过来，cibc会给您mortgage注册，不需要花钱。

Pierce.CIBC

16# 诺言
/ g1 m1 i; L. `0 R1 f- E
! G5 Q- K1 P  @! f9 T! F! E& s2 L$ S
7 s. [+ W9 }1 Q* P  q7 U- b是free money,直接打到您的银行帐号。