7 x9 F( [8 h( S% _1 W0 _7 ?无收入,无信用,5%首付均能贷款。这样的广告反复出现在报纸网站上,看似骗子,但是迫不得已却有时又要去找这些"能人高手"帮忙解决问题。这些承诺是如何做到的呢?' G i) `% l0 Z0 L2 `! G
8 o, V. Q5 u$ m+ z7 w在银行审批贷款的时候,有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估,评估的依据有三个:信用水平,首付比例,还有收入情况。三者都处于优势水平,尤其是首付占房价比例高,贷款审批就很宽松,基本上来讲如果买房有35%的首付,99%都能贷到款。 4 |" U" w: J2 H9 D3 r" U- E& X
但是,不是每一个人都那么幸运,能够攒足35%,或者说25%,甚至是20%的首期,那么没有钱的人是不是不能买房了呢?不是。加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构,称为加拿大房屋贷款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC),而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者,能够顺利成为业主,拥有自己的物业。- z/ k8 n! W5 o; d- R, C
2 J) G- g& P6 V6 J. q如果购房者没有足够多的首付,那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险,保障银行贷款的安全。如果客户断供,银行出售物业产生损失,损失将由保险公司承担;但是同时保险公司要求客户交一定比率的保险费,费率占贷款额的2%左右。这个保险不同于人身保险或者人寿保险,是一个强制性的险种,而支付的保费是为了保障银行的利益,只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。 ( a$ f- q& x* }1 E3 f- A7 [( @+ n 1 Q) J: y( c& A9 `为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?这就要从贷款的风险谈起。银行借钱给购房者,承担的风险是有一定的保障的,就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款,那么银行按法律程序能够把房屋进行出售,并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。如果物业不能按时出售,或者物业状况太差,或者物业本身有种种结构问题,导致不能按原本的价值出售,那么银行就会出现巨大的损失。 + i3 B4 l- A5 N' N6 G5 D5 v& m* v" _
但是如果购房者能够提供超过20%的首付,那么就算断供,假设房屋没有遭到严重破坏,银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。 b+ ~, z2 P$ _' T * q. l: H" k. o9 n5 r# I% U m _对于没有足够多首付的客户,这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地,真正产生麻烦的,是每个月的供款。举个例子,购买一间30万的一室一厅condo,如果借75%,就是22.5万,如果贷款利息是4%,分35年还清,每个月供款为992块,加上condo fee,电费和地税,大概一个月的支出是1550块。对于一个单身,或者小家庭,总收入在6万,这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo,只付5%的首付,那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百,同样4%的利率,35年还清,每个月的贷款供款额是1295,增加了300块。对于一个6万年薪的家庭,其实税后的每个月收入只有大概3600,刨去各种支出,要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。 \' A& B* b# }/ a( a7 p# l& p
6 K% d1 b/ Q1 B" j5 B* M而对于银行批复贷款来讲,银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算,不是实际支付),那么借22.5万的月供是1185,加上地税250块,管理费250块(银行用一半来计算,就是125块),每个月固定支出就是1560,每一年的支出就是18720。银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销,那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。 a) g1 k/ ~) U
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试想这位客人只能提供5%的首付,每个月用5.4%计算的供款额是1558块,那么每个月的支出变成1933块,每一年就是23200,至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。 # O7 j. s4 P' V5 p' k. R+ ?0 X9 g4 Q+ K4 v1 A0 V9 f
总收入需要到达72500,那么对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?贷款经纪就能发挥作用了。或者用一些文件,或者找一些朋友,这些各式各样的造假蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。4 X; ]+ w9 p" H0 C' a( l