美国房市是否处于黎明前的黑暗

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　　在上周美国国会听证会上，美联储主席伯南克称，美国经济当前最大的挑战之一是依然处于泡沫中的美国房市。
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$ H& w& i8 V0 j) s# M　　美国房市似乎仍在黑暗中挣扎，但考虑到美国整体经济正在好转，美国政府也推出了一系列的房市拯救措施，而在其他一些国家，已然出现了房市泡沫的迹象，美国房市当前的困境，是否就是“黎明前的黑暗”？按照伯南克的说法，“我们现在仍未看到房市出现可持续增长的证据”，而房贷违约率和住房止赎率仍在上升，商业地产坏账依然深重，这也将直接影响金融业的稳定。
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　　美国房市仍在泥沼中
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. H, E4 ~' ?7 `4 t1 z% m　　据统计，受房价大跌影响，美国有三分之一的房贷总额要高于房屋实际价值。目前约有450万户家庭因此进入止赎程序，而大量被止赎的房屋最终又以低价流向市场，这进一步打压了市场房价水平，房价继续下滑，更让有意购房者不敢贸然出手，这显然形成了一个恶性循环。
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　　美国全国房地产经济人协会(NAR)公布的数据显示，今年2月份美国全国旧房价格平均为每套16.51万美元，较去年同期下降了1.8%，较2007年的21.9万美元的平均价，下降幅度达到了24%。在美国住房市场上，旧房销售是主力军，其销售量占到了整个房市销售量的约85%。旧房市场的好坏，几乎也就等同于整个房市的好坏。

( D/ v/ f, N: L  ]+ L, l　　许多美国名城，也都目睹了房价暴跌、大量住房因房主无力还债而被没收的结果。如果以比较惨烈的去年第一季度计，旧金山的房价较上年同期下跌了42.7%，西雅图下降了40.8%；拉斯韦加斯下降了37.3%，圣何塞下降了42.3%，凤凰城下降了41.9%……
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　　但美国房市下滑也并非是直线型的。去年第一季度，受美国政府一系列刺激房市政策的鼓舞，6个房价暴跌的州——内华达、加利福尼亚、亚利桑那、佛罗里达、弗吉尼亚明尼苏达——销量曾出现大幅回升。但这种“小阳春”并未维系多久，最近几个月，美国住房销售量则连续出现下降，2月份新房开工量更跌至历史最低水平。美国哥伦比亚全国广播公司在一篇报道中就感叹：“这将是美国房市的又一个糟糕春天——除非你是买房者”。
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, @- y, A! T. j! E( p　　商业地产仍可能是危机源

　　对美国房市来说，商业地产则依然是一个潜在的危机源。据穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已下跌41%。投资公司ING Clarion Partners的分析认为，从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产最严重的时期。
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　　可以说，相比于住房市场较为惨烈的泡沫破裂，商业地产泡沫尚未被挤掉，如果美国金融市场不能复苏，这无疑会加剧商业地产的困境，导致类似迪拜世界这样的债务危机。按照美国房地产研究公司的首席执行官肯尼思·里格斯的看法，商业地产市场在2020年之前可能都不会完全恢复。

　　美国房市能否尽快触底，可能取决于三个因素：第一，美国整体经济走势，如果信贷市场能否就此稳定，经济复苏步伐加快，这将有助于房市回稳乃至反弹；第二，失业率走势，从目前来看，尽管美国失业率仍将继续攀升，但如果失业率不急剧恶化，房市应无突然恶化之虞；第三，政府的刺激措施，美国政府可能还将推出一系列刺激房市措施，这将有力遏制房市下滑态势。
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　　但即便美国房市真完全走出危机，重复繁荣则需要更长的时间。美国房市此前的火爆以及随后泡沫的破裂，对美国人来说犹如一场刻骨铭心的悲喜剧。这种大起大落的过程，或许也再一次印证了一条颠扑不破的规律：是泡沫，总会破裂的。上世纪日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。也难怪一些经济学家对我感叹，必须警惕房地产的泡沫，因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。

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