谢国忠：楼市泡沫即将破灭时，我会通知你

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谢国忠：楼市泡沫即将破灭时，我会通知你
来源：财新网 作者：谢国忠 2010年04月28日08:08我来说两句(4)复制链接大中小大中小大中小　　延伸阅读：一线土地市场降温 楼市迎来全面调整期

　　现在，保姆们都去买房了，还会有谁？永远不要低估13亿人的力量。在中国，许多人说你应该听擦鞋男孩的意见。事实上，确实会有很多人听他的
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2 C5 J/ E  s6 y) r8 |" R* u/ R$ K  @* B　　“我家的保姆刚刚提出辞职，”我在北京的一位朋友最近告诉我，“她急着回家买房子。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。”

6 q$ B6 _6 Q' D, N) g　　这不是我第一次在中国听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的的保姆都杀入了楼市。
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2 C2 v. c( b* }3 R. o　　对于基金经理来说，请保姆可谓好处多多。中国的保姆可能就是擦鞋男孩的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫·肯尼迪（Joseph Kennedy）有一天在擦皮鞋时，发现鞋童也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。

) n! ^( f/ ~' O3 U# R: n　　另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了房。似乎不在那里买房，就显的不合群了。
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　　“你应该买了两套，”精明的售楼小姐建议，“三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。”

　　一个人怎么能拒绝这样的建议呢？
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3 u% Y7 X9 v8 l+ |5 O3 B$ g　　在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身名牌有点小名气的女演员做情妇，而是有多少套房子。上海的一位局级官员被抓时，就有24套房子。（注：2007年10月，原上海浦东新区副区长康慧军被“双规”，他和妻子名下的房产多达24处）

　　中国正处地产投资狂潮带来的剧烈阵痛中。首先，我想声明，说中国的房地产市场为一个“泡沫”，并非是在否定中国的发展成就。泡沫的一个关键组成部分是乐观，而乐观离不开经济上的成功。另外，我也不是说价格明天就会下降。泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破裂时，我会让你知道。
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& r& ]/ D" o4 r. P  A　　免费午餐

　　人民币升值预期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人内心深处对 免费午餐的欲望。你要做的仅仅是把钱兑换成人民币。所有华尔街上的专家都会告诉你，你稳赚不赔。这些钱已涌入中国。

. o3 x8 N! x% Y. n" v　　其次，人民币升值的故事把中国人的钱留在了国内。美元向来是中国人的资产避风港，这就是为什么中国的银行有大量的美元存款，理所当然地，那些有头有脸的人物都在海外有美元。但现在，所有的钱回来了。更重要的是，任何收入，合法还是不合法，现在都留在了中国，不出去了。
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　　要房子，不要现金

　　腐败官员为什么会保有房子，而不是现金？按华尔街的说法，人民币将会升值，因此，根本就不应该持有美元。但在楼价飙升时，又何必持有现金呢？腐败的现金到了楼市可以再赚一道钱。贪官们只有在被抓时，才会体会到持有不动产是有坏处的。
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, {& A' H" H* h. m- e- w0 |　　巨量的流动性促使中资银行尽可能地放贷。有一个华尔街传统，中国人学得很快，那就是让公司开支票给自己发奖金。你需要做的仅是报告一个惊人的季度业绩。这是一个比华尔街更容易的游戏：中国政府把存款利率和贷款利率都固定住，保持了很宽的利息差。你只需要放贷，利润会自动进来。贷款转坏总得过三年吧？到时，我用不着把奖金还回去，对不对？

1 K* y1 F2 m. k+ h1 W  h  W# S　　要让泡沫持续，你需要一种力量，让它在有破灭迹像时也能将它稳住。华尔街不断地泵出新的天然或人工合成的产品，把债务转化为对资产的需求。在中国，地方政府扮演了这一角色。

; H1 ~! f: }+ w# _　　寅吃卯粮
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( k( g& \5 c- b2 s4 a　　由于利益相关，中国政府已身陷泡沫不能自拔。卖地的钱都到了政府手里。土地价格已上升到了占开发成本的一半。在热点地区，土地成本超过了开发费用——政府要现在就把未来的价格收入拿到手里。
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　　房子卖掉时，政府收到交易税和利得税。地产开发商向政府交的税超过了自己的收入。地产开发商最终将收入入账时，他们必须将钱再去投入，华尔街分析师会建议他们去买地。由于土地价格升了很多，他们可怜的收入不够，所以他们不得不借钱。他们所有的收入和借钱的利息，都到了政府手里。你能责怪他们助推了楼市价格吗？

3 J0 p) t  \1 S1 ~6 G2 _7 ]% U　　对土地的痴迷是另一个推动因素。不久前，中国还是一个农业国，最重要的资产永远是土地。“三年清知府，十万雪花银”，这是一句中国老话，这句话没有说明“十万雪花银”去了哪儿。它们去买地了！当然，在城市里，你已经看不到地了，只能看到地上的建筑，但毕竟，建筑也是长在地上的。

　　现在，保姆们都去买房了，还会有谁？永远不要低估13亿人的力量。在中国，许多人说你应该听擦鞋男孩的意见。事实上，确实会有很多人听他的。

　　欢迎来到中国，这块土地可以让你快速致富。

　　谢国忠是一位独立的经济学家；本文的英文版首先发表于彭博（Bloomberg）
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' e8 Z, E. a. m  M& J' C　　延伸阅读：谢国忠：中国家庭债务陡升 打压房市难抑泡沫

# T1 }+ @! F: w　　未来很长一段时间里，家庭债务上升会超过存款上升，而2010年将成为这一时代的开端。换句话说，中国的家庭部门减小了银行的流动性，而非增加。银行体系的流动性变得更加依赖于“热钱”，从而使银行系统更加容易受到冲击。这正是十年前香港、韩国和东南亚地区的情形。

　　中国的家庭负债水平已经越来越接近警戒线了。即便增势放缓，在2011年仍可能超过15万亿元，大致相当于城镇劳动力收入的100％。更重要的是，家庭负债对中国来说还是新鲜事物，但上升之势如此迅猛，已经敲响了警钟。
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　　陈昌华：谁将为房产泡沫破裂买单？
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2 b. w9 a+ g; f& r　　投资性购房占购房总额一半的话，那么在2005年-2009年间12万亿元人民币的房地产销售总额中，约6万亿元是投资性购房，这里面有多大比例是间接通过银行贷款来进行购买的？在2009年底，中国贷款规模为40万亿元，而其中逾30万亿元是对公司企业的贷款。如果说当中有2万亿-3万亿元的贷款被挪到房地产投资（以10%比例来估算），再加上对房产业的7万亿元贷款，那么银行对房地产业的直接和间接贷款可能将超过10万亿元人民币—足够造成系统性风险了

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