加国楼市冷却信号：挂牌量持续上升 4月升12%

get8686

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周一公布的数据显示，加拿大4月份房地产市场仍旧红火。然而和第一季度相比，4月的市场出现了冷却的迹象。大多数业内专家都认为，在未来的几个月里，本国的房地产市场会出现降温，但是对降温的幅度却意见不一。

0 x6 R7 s8 m6 J+ h过去8个月来最小的增幅

2010年4月份，加拿大平均房价较去年同期高12.2%，但逊于前8个月的记录。

: _1 |0 H5 G4 j6 E( N; D与前一月相比，经季节调整后的房屋销售活动下滑2.6%，较2009年12月销售达顶峰时的水平低6.8个百分点，其中一半多原因要归咎于卑诗省。安省和魁北克省仍保持在接近记录的水平。
5 r6 V- C% ]2 W: c' r; h
4月份，加拿大MLS系统(Multiple Listings Service)上登记售出的房屋共计52,042套，仅稍差于2007年4月份的销量，较2009年同期水平高20%。
; X  G! l; e1 A: ~' I( N% E+ {
报告指出，四月份销量较三月有所下滑的原因主要归咎于BC省，而安省和魁省的成交量略有下滑，但是仍保持在接近记录的水平。其他地区：萨省、纽芬兰、新布伦瑞克省的销量和房屋上市量(new listings)皆有所下滑;新斯科舍(Nova Scotia)省的销量下滑，但是上市量有所上升。
# |+ x5 P! {4 v9 r/ C/ g$ l
- g& T/ l1 b; c$ \4 y" D* F9 b2 P) ^当月，MLS系统新挂牌销售的房屋为99,901套，较去年同期多0.6%。4月30日，MLS系统上待售房屋共计236,397套，比去年同期少1.9%。目前的房屋储量水平为4.5个月。所谓房屋储量水平是指按目前的销售速度，待售房屋全部卖出去所需的时间。

挂牌量持续上升 房地产市场冷却信号

% ~' o- G4 w& H0 O& @0 u% U- [CREA公布了四月份全国房地产数据后，该协会首席经济学家克伦普(Gregory Klump)指出，本地房屋销量未见继续走高，但是挂牌量持续上升，这是房地产市场即将冷却的信号。在未来的几个月里，走高的存货量(higher inventory levels)、走高的利率、更紧的按揭条例，以及即将实施的合并税(HST)将给本国两大房地产市场安省和BC省降温。
# C7 L& t9 S' _+ d3 _
克伦普又表示，在未来两个月内(即7月1日HST正式实施之前)，本国的房地产市场还将维持增长之势，销量和房价和去年同比皆呈上涨。多数业内专家都认为，过了7月以后市场将出现真正意义上的冷却。
( c1 F5 M- _0 {. u2 x- g
大多楼市强劲 创下新纪录 4月住宅成交量增34% 价格升13%
+ U3 a9 W8 a$ w) V- U
多伦多地产局5月5日的报告显示，大多伦多房地产市场需求量依然强劲。大多伦多地区民众购房热忱高涨。4月的成交量和待售量均创下新纪录
: ]$ T: K3 M/ h* r' x1 v


7 j5 x/ ?/ h2 w多伦多地产局5月5日的报告显示，4月交易比去年同期增长34%
! {3 u$ j4 W4 ^* a- t0 A' e0 u  u  P地产局5月5日的数据指出，经过MLS系统，四月大多伦多地区二手房市场共完成10,898项交易，比去年同期增长34%。
: {: Y; o  s2 Y
2 R& S, T# D# C* Q  {但新挂牌上市待售量的房子年比也增加了59% ， 有20，683套房子新挂牌。

大温楼市续火红 4月住宅成交增18% 连续2个月独立屋达到100万

) O7 D* Y" Q# a/ Q" T9 j" q

" h! K# G8 ~9 d& [大温地产局发表统计指出，今年4月的楼市持续火热，总共有3,512个住宅单位成交，比去年4月的成交量增加18%，新放盘数量亦大幅增至7,648个单位，比去年4月暴增65%。

报告显示，今年4月份的成交量是史上第5高，比去年4月增加18%，比2008年4月增加9%，比2007年同期增加3.7%，比今年3月分的成交量亦高出12%。

- i4 }+ E- I* S) g0 T" X6 X. Q# ?温哥华都会区在4月份总共有15,901个住宅单位(包括新挂牌及已挂牌单位)挂牌待售，比3月增加17%，比去年4月增加11%。
2 t. S  q; f& r7 K3 z
8 z2 s+ w% k/ Y大温地产局总裁Jake Moldowan表示，数字显示今年春季的楼市交易畅旺，买、卖双方都非常积极。他认为由于新挂牌单位大增，买家有更多选择，市场正朝平衡方向发展。

在成交价格方面，4月份独立屋的基準价是818,403元，比一年前同期升21%，继今年3月之后，4月份的独立屋平均价格连续第2个月达到100万元。
- ?3 R7 H1 R) C2 y* x
* j) ]! u+ X. B大多地区Condo市场火爆
. c) g+ i% Q8 E9 u9 ~" {3 f+ ^
9 |0 W" C2 T, Q; d. T  E据本地建筑业及土地发展协会(BILD)公布的数据，今年四月大多伦多地区共有3,196间新屋及豪华Condo单位售出，较去年同期高出64个百分点。报告指出，Condo市场的火爆是四月份销量走高的主要原因;相比之下，去年同期则是独立屋、半独立屋、镇屋的销售较佳。
, q# K$ H7 k9 J
$ X( L2 O! k+ y4 f本地豪华Condo单位价格，较去年同期上升25,108元(6.3%);新建的矮层楼房(独立屋、半独立屋、镇屋)的价格则上升49,686元(11.3%)，这主要由于矮层楼房的供求不平衡，以及包括政府徵收的税项及费用等建屋的成本上涨所致。

报告还显示，本地新屋销售较去年经济衰退的同期高出达到163%，比前年经济衰退前则高出了33个百分点。



. G# G2 o( D: U  W+ n+ C$ b7 qGTA地区四月新屋销售和房价简表(来源：RealNet)
: k  k6 {8 m. b# D& ]3 d( H3 r
, l  C2 e5 y( G: f4 W, e& Q% a
7 [7 }. ^" J' e$ I% P& W) d: ^/ YHWY 7 & Warden 近年房地產發展迅速。(資料圖片)
" g  G& C' z9 x; ^3 q+ h; ]7 S$ Y9 W( mCondo销售创首季新高 成交量6倍去年
  j; A- Z, V6 }8 O1 q- @; B
* m; \% ~+ T* \' x) g: B根据Condo市场研究公司Urbanation Inc.公布多伦多地区Condo市场的最新数据，今年首季的新Condo单位销售数字创下歷来首季的最高纪录。
  M7 H' l1 {0 D; v
( s: ]7 l$ S+ F3 e# {' ^& K8 B大多伦多地区今年首季共有5,415新单位售出，销售量虽然比上一季（2009年第四季度）的6,296个单位为低，但仍然是歷来的一年里首季的最高纪录，更比起去年受经济衰煺影响的同期，高出近乎6倍之多。
2 d' i' V# a5 g6 {# K4 G/ ^
3 f2 y' Q7 L+ N: m% l9 y售出5415新单位稍逊上季

' P9 x$ Q6 g0 G' J7 N" {至于成交的新单位每平方呎的平均售价，也由去年第四季的418元，上升至今年首季的443元。而未成交的单位，每平方呎的平均售价则为509元。
" a1 G4 y& `4 ?7 X3 C7 t6 `
5 |$ w* y. V' W' T, S3 F这项数据也显示，今年首季共有近4,000个单位投入兴建，这相等于之前9个月的单位兴建的总和，是大多伦多地区楼市市道稳健的鼓舞迹象。
+ q# l6 X/ g' ^; q- A) ~( q+ }4 G
另外，在二手单位买卖方面，今年首季的表现也持续强劲，共有4,290个单位易手，比去年同期的2,225个单位，高出近1倍。
; n* i# A7 N! |- F
至于二手单位价格的升幅也强劲，由上季的平均28万元，升至今年首季的平均33.1万元。而单位的放盘数字也创下纪录，而且迅速易手，平均只需22天。

专家警告“非理性繁荣”
$ J3 }. L' y$ W! g) R6 y
8 m  D# H4 T, q+ I! o' q2 Z, OUrbanation Inc.的副总裁、报告的撰稿人之一迈尔斯(Ben Myers)表示，本地放盘数字增加可能受多种因素的影响，包括包括利率将可能回升、新的房屋按揭措施，以及关于合并税(HST)实施等。其次的因素则是很多于去年已欲卖屋的业主，等到今年才放盘。
; M# d4 f3 m# D
3 p" `. ?- r8 \' X迈尔斯表示，大多数本地的房地产开发商都能够在08年至09年的经济衰退中保持定价。不过，他们现在可能对市场前景过于乐观，不仅急于提价，而且往市场内投入过量的（too much supply）新房，这可能损害市场。

7 v! z& C2 O1 L: N6 W从现有的数据来看，仅仅第一季度本地就有17座新Condo开工，而第二季度则至少会有30座跟进。如果建筑商兴建了多过市场能够承受的Condo楼，则之前供大于求的现象将再次出现。
! D* r9 J8 C7 V
迈尔斯还提醒，地产投资者的身影已再次出现在市场中，很多人一次购买多个单元。

+ }' k! U. t$ DCMHC增加按揭保险赔偿储备
' J. e! {* R: ~7 s3 T
据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发表的报告，该机构将按揭保险赔偿储备金增加了6亿元至12.8亿元，这意味着本国可能出现业主“断供”率上升之趋势。据悉，CMHC是联邦下属的房地产管理机构，而当业主付不起按揭款时，银行将向CMHC追讨赔偿。

报告的撰写人、CMHC总裁金斯利(Karen Kinsley)表示，CMHC增加按揭保险赔偿储备金额主要由于之前经济衰退的影响。该机构在决定按揭保险赔偿储备金额时。会考虑包括本国失业率等因素，例如当失业率增1%时，赔偿储备金额便要增1.5亿元。从本国陷入经济衰退开始，CMHC已增加人手应付业主付不起按揭及缴付保赔偿金的工作。

' e5 A* E& D' g7 p% \/ N不过，CMHC的保险贷款利率仍然维持于历史性低点
9 I" D" C( S7 v& C) Z6 |" [
% L$ R' M1 p2 z% Q/ z: @% f4 ?* WTD银行: 明年料跌2.7%  今年升9％


( v, i3 Y/ i1 u/ W
% |& E' q8 r9 o4 T4 K6 d3 J道明银行本月初表示，维持加国楼价今年全年上升9%的预测，但由于住宅供应较先前预测多，所以要把明年全国楼价的预测，从上升1.6%，调整为跌2.7%。

道银维持2010年楼市预测，即全年约47.5万宗成交，平均售价35万元，较去年上升9%。

0 H: K+ Q1 [6 s% O7 M但道银经济分析员Pascal Gauthier指，今年楼市表面荣景，掩盖了今年楼市因素的转变，「虽然我们仍然预期上半年成交量(宗数)及成交价强劲，下半年将会冷却;但我们现在预期上下半年差别将会较(先前预测)更大」。

新放盘及新屋动工量太多 安省和卑诗跌3%及3.4%

Gauthier指出，虽然加人的收入及就业情况似乎迅速从衰煺中復苏过来，但新放盘住宅数量及新屋动工量之多，都令道银感到意外。因此，把明年经通胀调整后的成交价预测，从塬先较今年升1.6%，大幅向下修订为下跌2.7%。

道银估计，加国两大华人聚居省份──安省和卑诗省，明年楼价跌幅将会是全国最大，分别会跌3%及3.4%。

; K) E, P$ [- \# Z道银指出，主要塬因是该两省居民赶在7月1日合併税生效前置业，以避免置业税务成本上升;而这将导致两省今年上半年楼市炽热，但下半年住宅成交加速冷却，为明年楼价跌幅冠全国埋下伏笔。

7月推HST税　安省卑诗楼市料速冷却
/ p' Y" T, f- V6 I4 s
Gauthier认为，由于供应较先前预料更强劲，明年全国楼市的平衡将有转变，较为对买家有利，楼价也会有温和下跌。
0 t3 h% v! x, H- k! H
道银的最新楼市预测较加拿大地产商会稍为悲观。后者预测，明年全国楼价将跌1.5%，因为市场上将出现更多供应，而这两年的楼价上升，也迫使一些首次置业人士离开市场。
; D  ?3 d/ X* F& q& Z
  a' N6 a. ?4 c' ^; ~) k6 ]8 W但加国主要物业服务公司Brookfield Real 行政总裁Phil Soper周二在股东年会上说，地产商会预测或已过时;楼市明年将显着放缓。该公司拥有地产代理商皇家地产。

2 d( u) A3 Y/ J# O2 jSoper说：「地产商会可能太保守，但方向是正确的，加国置业能力正在被侵蚀，楼价和按揭利率上升将很快驱使人们离开市场。」

yuz967

thanks