加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

lijiayuanzhi

我们都知道美国房地产泡沫破灭，很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已， 就像它上涨也滞后于美国一样，原因是加拿大的经济严重受美国影响。

: x. V6 H- a0 t5 Y6 }! x既然要与美国的房市对比，我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
* y! s  t. x# B9 W6 B% C% x- }
首先谈相同点：
两国几乎在相同时间段实行低利率，而这个低利率都帮助推高了房价。
' I" e' y' f* s9 m# h
而不同点就很多了
& ?! _7 A/ d% j3 b6 O3 e美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
美国的次级贷款比例比加拿大高的多
5 s6 i) ^+ S" T5 p. j9 A7 B8 t美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品，它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
) o9 e$ a8 z3 M' Y& u: g因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。

' |0 d; p) E  w- ]所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌，但调整是肯定的。
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再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份，二手房市甚至出现深幅的调整，而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% （没有算12月的数据）。展望11年，在目前整体经济不太好的情况下，房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%
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我没有像多少人预计房价下跌，这是因为：
  T# e/ ^) `( Q9 J目前的利率实在是太低了，即使明年加息两个基点，也还是在历史低位。
2 L1 S# Q8 T0 n, V1 S8 i3 D% Z本地的失业率较低
本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的，也超过美国任何一个州。
石油价格处在高位，11年的平均油价可能达到90美金一桶。

xinfaflags

这个看着好费脑啊，本人对金融一点头脑都没有

abc12345

1# lijiayuanzhi
感觉论述中肯

Scottl

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。

老杨

支持原创！

catty

) V8 [$ c: j, G7 C' x6 P
4# Scottl

9 r& o" @: S1 I  b
加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值

新移民123

4# Scottl
/ n0 J; V5 T% a' I6 M3 y

加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
* h' c3 H# a% n& I6 a6 P4 _; n% @我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值
' D; S& d" i+ ^catty 发表于 2011-1-4 10:42

5 x+ N& W( z: ]5 R4 m" K
要搬美国不容易。
0 J$ i3 }% \+ `  q6 M" {爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子，加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有，蒙克顿，圣，约翰，等等，可使失业率高，一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好，更买不起。

小黄

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
9 \4 j2 _6 i, T# sScottl 发表于 2011-1-3 22:08

9 q; ]8 s5 [' W+ [0 ]0 x
全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House，那么曼哈顿，上海的房子算什么？Dog shit?

德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。

东北老农民

除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.

7 ^9 {5 W8 K1 H$ E1 l% S就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
, L* Q9 q. C, b7 c1 Y5 L7万到20多万之间.

Scottl

#7 新移民
4 t% j3 Y/ a- q& ~
我就是从Moncton搬过来的，那价格便宜也是相对其他大城市，比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去，只是Edmonton的公司给搬家费，所以我对美国房价高峰时有印象。

0 \$ X7 w: b; }& w+ qDog House是西人喜欢挂在嘴边的，没什么贬义，只是指居住空间狭小，我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子，只有拆掉，买块地的价值。

从世界范围来看，美国之所以愿意做国际警察，因为可以 "拿大家" （收集世界财富，给自己国民享用）。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”，记得国内有个故事，讲的是一个从乡村来的小伙子，在城市发了点小财，给他们村里的年轻人发电报:"速来，这人傻，钱多“。可能形容Fort Mac比较形象，虽然我还没去过。开个玩笑，免得太严肃了。

wangandxu

HooHoo1

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。

小黄

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

Citation please.

HooHoo1

2 g& V1 @$ V# ?$ \2 {! s6 i& I
8 ?4 a5 q0 t5 T+ L& m9 N% R. V6 v 13# 小黄
7 _( Y8 C6 o7 f  Q
那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
5 ?5 e& t0 ]+ qhttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png

小黄

13# 小黄
. l, N9 v4 H- W9 U0 f
那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个
; }4 @8 J! {. M' F! \
3 M  |; ^  F; Q3 a2 X7 Z# i% xhttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
2 t2 z7 D0 J/ \- Yhttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...
/ N3 }0 u5 S9 d' ~2 |( YHooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

  u6 L  ?* g; g* r% L( L7 ?您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。

紫光

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。
5 x, t( v3 q& U* k小黄 发表于 2011-1-14 21:14

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
估计不知道后面有什么故事。
范不着浪费时间。

wqywsm

坐等崩盘……

HooHoo1

15# 小黄
( n! |3 R% Z1 s2 v

8 D0 Q9 r: \. t& f. B7 S' K, \1 C文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。

amiable

web123

2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.

NorthernWolfy

2012年包括中国，加拿大在内的房事将会有很大的变化，不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。

小黄

15# 小黄


4 ^+ X" q) }. L; Y; J  h/ d/ k文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。
% Q4 X! I8 `2 JHooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

5 g( z+ e/ y0 s6 B0 _; `' k你自己给的维基数据
Year         Median         Average
2007         $247,900         $313,600
2008         $232,100         $292,600
) v) t) ^) p+ o2009         $216,700         $270,900
) Y. M9 C  T3 r2 Y9 J% G
有点脑子都知道如果一年1%，两年下来也就2.01%啊。
' M; G* A9 Q4 z
. C6 r6 O2 F5 t7 Q, l1 ^1 C0 i2008比2007跌了6.37%，2009比2008跌了6.64%，6倍的差距，就算是智商70的也不应该搞错啊。

小黄

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
- w' ?6 Y* u+ p$ j6 R  \2 [# a6 D9 o估计不知道后面有什么故事。
3 v) S2 I# j$ y4 o6 r' b范不着浪费时间。
" ?3 s! Z$ L% a% j$ a" k; D紫光 发表于 2011-1-14 21:59

和醉酒有异曲同工之妙。