加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

lijiayuanzhi

我们都知道美国房地产泡沫破灭，很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已， 就像它上涨也滞后于美国一样，原因是加拿大的经济严重受美国影响。

既然要与美国的房市对比，我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
3 _. }; R; e7 x3 I
首先谈相同点：
两国几乎在相同时间段实行低利率，而这个低利率都帮助推高了房价。
" c, g+ y6 x2 [1 G; w
而不同点就很多了
美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
美国的次级贷款比例比加拿大高的多
5 s" k: N) i' o9 W; P/ M+ C5 r* `美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品，它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
4 C! F: S0 z+ ^) g9 j因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。
. N% e! p! k6 a, U& \2 m3 U
所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌，但调整是肯定的。

再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份，二手房市甚至出现深幅的调整，而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% （没有算12月的数据）。展望11年，在目前整体经济不太好的情况下，房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%
! w! l# l0 A3 l9 z9 N% o
我没有像多少人预计房价下跌，这是因为：
目前的利率实在是太低了，即使明年加息两个基点，也还是在历史低位。
7 b( o4 z% T. D6 F$ ]本地的失业率较低
9 [) m9 A+ y* q5 c, A本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的，也超过美国任何一个州。
3 B% r+ v6 r" s/ @  X石油价格处在高位，11年的平均油价可能达到90美金一桶。

xinfaflags

这个看着好费脑啊，本人对金融一点头脑都没有

abc12345

1# lijiayuanzhi
7 [- w" ]0 Z% ?" M& T) l感觉论述中肯

Scottl

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。

老杨

支持原创！

catty

0 }0 p2 _, v3 ~+ B 4# Scottl
# Z. L3 z( ?+ o0 d# H
4 j/ k8 B, W0 s  J0 }  L
8 I3 N2 B( ?. X( T- u: \6 }加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
; ?8 y7 d7 k/ {/ l$ u- M2 s& c/ _9 |我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值

新移民123

4# Scottl

$ d% u( {' q# A: I
: f8 S1 N  [% m' E: Z" n0 [: k加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
9 W; y* |7 f4 a7 r我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值
' U- @6 F$ Z$ C, Qcatty 发表于 2011-1-4 10:42

$ c3 o$ P) \4 W2 g+ Q要搬美国不容易。
爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子，加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有，蒙克顿，圣，约翰，等等，可使失业率高，一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好，更买不起。

小黄

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08

全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House，那么曼哈顿，上海的房子算什么？Dog shit?

$ G7 G5 I& M; q6 u8 M德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。

东北老农民

除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.

+ o  t, U8 k1 E( U6 u# f. F就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
% I$ h  {1 S* y: Z8 Q6 y1 P% c7万到20多万之间.

Scottl

#7 新移民
4 Y6 x' ]; A9 m
) ?. k- p& B% p; w3 t' Q我就是从Moncton搬过来的，那价格便宜也是相对其他大城市，比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去，只是Edmonton的公司给搬家费，所以我对美国房价高峰时有印象。
$ f, D9 P  A5 ?
& r( b# x0 f8 T3 H. q9 ]3 w$ W' y* @3 ^Dog House是西人喜欢挂在嘴边的，没什么贬义，只是指居住空间狭小，我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子，只有拆掉，买块地的价值。
. _3 k9 X: a, e% s2 }* P( }
从世界范围来看，美国之所以愿意做国际警察，因为可以 "拿大家" （收集世界财富，给自己国民享用）。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”，记得国内有个故事，讲的是一个从乡村来的小伙子，在城市发了点小财，给他们村里的年轻人发电报:"速来，这人傻，钱多“。可能形容Fort Mac比较形象，虽然我还没去过。开个玩笑，免得太严肃了。

wangandxu

HooHoo1

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。

小黄

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

Citation please.

HooHoo1

/ ^5 u' q4 C3 i: X: `
/ ?, J  ?0 f# `+ n 13# 小黄
1 J2 i" o" b$ j0 {
那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个
0 |1 J! M$ x/ Q
; i* t* X: O2 k: }# Qhttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png

小黄

13# 小黄

那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个
. o: j1 M* m/ ?- X: h0 V  s
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
% F- q; y7 {. O) Y4 D/ H/ i1 c$ q/ bhttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...
, @  D6 p2 c$ h( _HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

3 }2 U  s+ n7 B9 e
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。

紫光

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。
! g  x$ H; O8 z0 o) g小黄 发表于 2011-1-14 21:14

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
估计不知道后面有什么故事。
! ]& M% X4 s# l范不着浪费时间。

wqywsm

坐等崩盘……

HooHoo1

15# 小黄
9 I& C% y* P' k0 b) @# J

文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。

amiable

web123

2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.

NorthernWolfy

2012年包括中国，加拿大在内的房事将会有很大的变化，不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。

小黄

15# 小黄

* b# c+ V1 E+ s0 `& Y
8 M7 {/ D. S- k' k+ a5 s文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。
HooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

你自己给的维基数据
& W4 t  R+ ^, m6 l/ z2 c: `) hYear         Median         Average
, W/ k: D$ b# N8 W( W2007         $247,900         $313,600
2008         $232,100         $292,600
2009         $216,700         $270,900

有点脑子都知道如果一年1%，两年下来也就2.01%啊。

- C  m+ c# \) U8 L2008比2007跌了6.37%，2009比2008跌了6.64%，6倍的差距，就算是智商70的也不应该搞错啊。

小黄

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
$ a% t/ o5 M4 ?4 T5 [1 B5 u+ y估计不知道后面有什么故事。
范不着浪费时间。
紫光 发表于 2011-1-14 21:59

& B6 @- E6 n% _+ Q( t+ w和醉酒有异曲同工之妙。