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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
& n  f0 d9 @: S/ F* B
( Y) e+ N- j$ p4 d& k0 W! UAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay? ( \5 x/ U0 s) z, P

9 T& k, w( V& T1 |. lhttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/: R: i; j4 F9 Z

7 ~' d: J! H6 w, i5 lThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT
9 P, {2 ~2 W" B) I算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。% M4 e4 a6 R, {8 z: L/ E$ v2 A9 F

; Y3 B% d6 W  O) o1 |% `: w如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 $ q6 P% m, |0 g3 v' C

7 L0 \( p: W- {: d5 uThanks a lot!) v: T' J' ?: k. P. c" Y7 t7 M$ r

, \# H- u6 l& T) w$ zDo you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄 6 N/ Q* ]1 \9 E, [  j8 f8 Z* i( ^* r4 W

$ F: d2 j7 L0 e& T- r; SThanks a lot!
1 x; d) P, J1 Y0 x7 z9 [' }# z7 ~  \- i: i# _
Do you mean 600K or 700K?
; a6 Q. i2 A6 @8 l3 H* b" ?3 {; xqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46
( J% }1 b0 t  w2 q1 [" u, }
6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
8 m. L5 Z/ \9 P5 q4 D从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。# q7 a6 Q! U) V/ L. Z7 B
因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
5 T  m% w. [2 ^9 k车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。
9 z( d) L1 O3 K  {' `车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。7 N0 w! p0 X) x/ h7 F  ]9 ]" m
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
  |" N2 C  N; N6 {如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。+ m! o* O7 u2 S3 e  J
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。- m2 I- `) D0 n. N
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
: j1 F/ |$ Y) u* ^祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
6 r% _) A7 s4 d: O( L/ O- r  H8 m- J5 Z
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:5 o8 b! A9 E5 q  _7 D
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
% l) y# W- c9 n& `% q+ s! W2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
! }/ H4 a+ x8 a3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
7 D+ \' Z: Q' u2 Y; |$ T4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
+ ^. I% d5 J3 W$ G) a6 L' G3 V5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
2 b3 b7 ?8 C) v; C1 c
# X# C5 s6 x" K0 }/ O# k8 S& ]5 a8 m至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。" l1 g* S8 e. T$ N, V  }

, T* G( B( B, ~这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。/ @* J! O) R4 e2 \; f

: ^; b8 ^: u0 T2 W; O! |当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 4 n: x1 A) c; Y- w7 N, f( u7 i* P
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
: o. G+ l0 F# [7 s. B+ l1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。8 n; b( X$ h3 p- k6 l
2) 石头严重 ...
2 u. J( b2 Y- R, J小黄 发表于 2011-8-27 00:19
  u5 K* q9 f6 \# m/ h: @* E
我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。' G+ W- D7 ^; }& f; x- ]
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
: W" R+ i4 @4 X% d" o/ @建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
  D" R; d0 [, e9 BHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
8 w' X6 |- Y' @% H/ K至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。3 ^  m! f' h, i. l( W
如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments. ( H' [# }( S# [4 h' S9 k) K
6 z) O: v9 c' y4 l1 m
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。: j* G. F7 B0 a0 W! L/ G
What does this mean? . ^4 K$ x& l" {+ l4 l! M

' M8 W1 [. f. i/ l0 \) o3 [2 JIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? 6 m  L2 U) P6 b) j) y$ \1 ~
9 y9 X, i  I' l
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 5 f6 J& z. r+ y; z( I* G
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
# A9 h( G% ?! `2 h) y# K建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
" T" Q; j8 R. ^$ L+ t4 H8 P9 gHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。& L& l: T$ M; p
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。* n) I0 S' j; @. c# m# L' W& M
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
8 b' b4 {  L. o
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:
% J: r7 F; B3 F( \4 Q- [, RUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。3 O9 k7 p% ^4 c: f. D. e
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
! T8 {) ?& i5 D7 i4 T9 aEstate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。* e2 U' R( g  `, |1 z/ p
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。
) Q$ }0 s1 n+ _% V* ?
+ J- P$ f, G4 ?2 S1 @$ V; q所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。1 G2 c( F& f! A) j1 P
如果是我买的话,我可能会出650s.& Q  U0 S; p/ y
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
- K; z$ x/ r: c2 N) F) r: Y
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. 2 L* r  ]8 m8 }% |% t* K

7 n, `% k$ k0 N3 ~5 p8 ?8 v' X) R  L4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
, X5 ]4 j; p4 [What does this mean? 2 ~1 C5 r5 p' `& A# h3 G

7 u1 ^. C& m3 \* IIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? + ~$ ?! {# g" t$ s% w! _) U
. r  ]+ X2 |  ]" N5 S+ I
...
/ c3 P! \7 N- ^3 p8 }qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
% p! u4 k0 A( A% C, M# ^% W
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。" e) {8 q6 U. ?( `
2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 - F0 T. o8 u2 B% V
2 v  Z0 ^. ^! e- _
9 S( w4 \6 v" v6 }* u. v3 |
地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。4 V3 W4 K5 \4 G9 t" P5 {/ l% J
如果是我买的话,我可能会出650s.: f2 l4 Z1 e& r$ j) c. i0 T
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
4 Y) c0 H1 F6 P' ~" q& G; Y
# J, @9 Z, n  U! ]; c3 l
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
# \" i" R5 d9 G* H: Y! r- t3 O- K
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
) t6 `9 o0 K" T. e; G+ S6 L" {" D: E! d% ~  [0 K+ f0 }, m2 m6 Q
我出63。卖的就是location.
大型搬家
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
7 i- M9 p9 z8 T* g3 N小黄 发表于 2011-8-27 20:57
; V; b; L( w3 h7 H1 T0 O* U6 w* \

0 W$ @* T4 d9 R; k+ P3 j7 d
理袁律师事务所
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 ! `$ Q3 [# {% x3 K2 \
, ~5 ?) I3 C7 |6 y3 f3 @
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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