房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

8 w' P) G  {) L( P& a但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

  E. E8 x/ i0 V( ^% `" s但结果怎么样呢？
' y+ p6 F( E9 t5 t6 h8 q
' M6 W( X7 e; o, D9 j几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
% Y! r1 Q. \# q5 D
: K8 @2 J6 B. z0 A两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

, Y) u" L! d: A6 N: w' q最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
$ i" B& P" ~4 j  z! y
/ x. A  m2 y' \7 K首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

, h5 [1 g1 T- e- o0 ?2 v如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
% E# S/ E% z# G9 R% `9 s9 j+ @/ x/ I
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
1 ]' e% g2 x- Y: D1 O/ c一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

& E& E+ k; n* \3 ^9 [0 |3 p
! C/ V  [+ F, m' t40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
% J. s" r$ O" U9 h8 E5 n& x4 K1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
( W' F) {& b5 V$ H1957 15732 4.60%
' V' `( g$ \+ ?2 k1958 16085 2.20%
6 v$ J, O; V8 l3 {+ V1959 16615 3.30%
1 g5 q1 j* D" S3 o6 z1960 16329 -1.70%
. {4 V% `- y% ^; G1961 16334 0.03%
* o$ T- b6 L* c+ S1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
, D: z4 [8 O- f# D- o& Q) V/ F1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
* L  L0 |" K1 B: ^, E1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
0 S0 x' ?4 M. ^1968 26732 11.01%
" U" H, B6 F9 T+ c1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
/ J& Q4 Q9 l' @/ ^7 n- @1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
* v8 Y9 R  @1 K. ]1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
* p; B1 U) B, |/ i1977 64559 5.20%
+ q  r# Z$ L2 \+ ~% b- y1978 67333 4.30%
, g- R- I+ ^: p# ^( `+ }1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
. y) ^& Y9 |5 n8 a1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
6 ?1 U/ G7 s/ n* s1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
# H, Q7 R- S8 I5 a, ^% h  ]1988 229635 21.40%
  K, F8 {. F/ i$ o1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
: P0 s! [* b' r& Q. }1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
+ w" E1 i) u9 C" U2 g1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
8 O- V) Q; v# d% l' T* T1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
8 d4 t- h- p3 J2 A% S* F2000 243255 6.50%
6 T* B+ E9 l- P8 ~2 D9 G2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
1 E" T/ Q2 r1 K0 C) _1 v2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------
; \; F# H4 r2 g! a- Z' V" `' D) W0 {
- b1 ~) r& E# h6 I+ \% W好奇的看看下表就可以估计出来了
7 [' e) p. B; C8 q: p. `TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
0 p; l# x5 l! `4 w, ^) n1954 14647 1.50%
% a/ r4 q2 L9 Z/ I1955 14952 2.01%
0 e& D' S* c2 v" B) A1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
  v' T3 v9 a2 O0 w8 I1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
7 I& m& J* k" e1 P4 I# L+ B8 u, z1962 16742 2.50%
8 q$ t1 A4 i+ Q* V) X8 N, R1963 16517 -1.30%
) ^" Y6 N* h1 T& p, B/ J7 e( c  Q1964 17370 5.10%
# X" d0 e6 [9 i" O# v2 q1965 18883 8.70%
: U4 N9 W* v+ x2 X9 m  F4 u1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
3 h3 g; e- Z5 E7 A0 @1968 26732 11.01%
9 z! f$ _* j; C5 V1969 28929 8.20%
1 s3 z% {' j4 [1970 29492 1.90%
3 m# E1 U' H( h% j! u# X0 W0 E1971 30426 3.20%
( d8 d1 V1 |% \7 U3 T1972 32513 6.90%
# i! B+ p& n* ^' b1973 40605 24.88%
7 c2 C( N" k2 v1974 52806 30.01%
& ~  h, G# u, M  v$ N1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
% ^: n3 Y/ T% x) g1979 70830 5.20%
3 W" o- T6 j2 x5 `* Y. G9 @& q. N1980 75694 6.90%
/ P# M1 F6 @, p: O% `4 H$ ]6 y1981 90203 19.02%
2 L# C/ D. m4 `2 K; G5 u1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
% t4 r% u, I0 H4 p/ y5 h1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
7 c1 ~2 N3 F8 g9 ]5 j* |1986 138925 27.30%
3 h& Y: l7 x4 ]% {1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
$ Y* b/ k9 W  N, ?1989 273698 19.20%
' A5 P5 I, e! Q# }' H1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
+ r3 l1 @- f7 J# q8 s9 N+ e1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
$ [: D! z4 x4 I' D4 X8 i1996 198150 -2.40%
9 j. t: t8 W; `8 F8 I& |8 U1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
" u. B$ T- G, n% C5 w4 A  p2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%



% I' A9 B% K% i2 f: E1 k
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
! f' ^! E9 d9 p) E* `3 h  d--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
  B, ?' N7 g0 M9 m) V( e4 _! wTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
) Z# T9 M7 ]/ I5 f- lYear Average Price %

, i/ W' e; Z2 i% D4 M( e1 v: f1953 14424 0.00%
...

9 w5 |# C" h. I, o我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
3 Q6 O' L! T  V; r) {# s+ I如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
" l3 U# B' E3 T, O) P1 j1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

; L2 w# _" q" Z, U. \) [, z结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
) S) M2 ~. H+ [: J2 z

: E( x- m# O1 p结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

) ^- j8 P% J+ W+ \
1 G' Q6 C" K1 O2 Z4 O: d老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
3 H$ ?+ @  {# a" g2 c, I
; G# ?7 Y1 Q" q0 K) r
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

! J& \$ n# C- `- B4 h8 V  E这点我同意。
  |+ f' ]2 @6 \. ~40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
7 v; O8 f' X1 Q
/ x, L' G, ^% D, f* g! j# Z0 \: S大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
( A" b  l; ]% c% L1 ]* N
2 c( y4 r  j3 |1 U6 w那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
& M9 l1 h& v5 k5 K7 O0 _
0 u7 F  }1 j; ?, p7 K+ y$ v7 A) D三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

/ G1 F/ N* H9 j( f0 m: r
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
$ A6 t; _7 J0 \我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

; t2 B/ t" w5 ~4 M我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
; f9 W/ |( }* o( B: Z, w
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

4 C. k) k6 b/ ?这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌