房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
/ N0 S# M2 Z- U

0 o+ a/ k! E5 f3 D# u( H5 r- x! M记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
: q6 v% ^; U% a$ U+ }4 u, M+ ]
& v2 X9 s- b6 M6 v4 _/ Y但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
1 F  U2 [6 ^0 L9 ]3 ^+ D( `
7 E9 Y1 o) j7 ?) D( h+ R几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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- d5 ?* [0 J* a  G" k两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

. V. Y+ K, P% `5 L/ d. L最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
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& D5 y; B$ t7 ]; m6 x- `  Z# B$ c5 S其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
* Z1 t% w/ J/ Y
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
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& |. I8 q# F- F, U! @身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
+ u1 c# f5 K# B) S0 [; A
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
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5 E, w# o  u# T5 p& o买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
" j* M  t+ ?/ C- @, m一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

4 r6 u$ B# ?! a2 _2 ~0 J% @$ \" t
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
) k3 p) z5 b1 C" W# Y! Y. b2 ~TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
4 G7 O# y; N1 G+ b6 lYear Average Price %
! B# N7 \1 o5 ^( i/ }
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
; Z* N+ H, y0 b1956 15043 0.60%
- B0 s9 T0 o/ J$ Q1957 15732 4.60%
* T1 O/ |2 f# R7 u2 s1958 16085 2.20%
' Q, n( D# g! ]. ?$ {# P1959 16615 3.30%
& {  @+ D  J0 T; T. j4 X1960 16329 -1.70%
6 S6 B# A$ f+ z+ x3 C1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
4 Q7 x" V: u& Z% P1 [, B. B1964 17370 5.10%
5 k9 b. |: j5 ]) G" [1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
) e0 j" |" t7 n- ~1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
2 |  x, W- `6 a9 }+ O, g, j1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
3 Y+ l) \# D7 `9 z+ E1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
9 D3 M  z5 a  j* t; U& z; p# w, V7 Q1979 70830 5.20%
% B2 m* M, @) a, ]  n/ I9 m% w1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1 j  f4 t. F0 T  h4 \* _. [) x  b1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
$ l$ f3 |! e, m' u: x1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
9 {9 Y# F9 \; |2 J$ }& _3 v1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
9 p# V, L) E7 y9 X1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
. k5 O+ {$ z9 s6 Q& J1993 206490 -0.39%
  J0 J; |/ U/ w1994 208921 1.20%
) b9 w, H+ D1 _# D# f8 s1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
4 c5 X2 u6 M" k# P) k1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
: O# B1 K/ |3 ^. L1999 228372 5.30%
' C; C8 T- N. x: W1 [2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
. t& V, C/ H9 {8 n: Q7 D2002 275231 9.40%
9 T' p* p1 t/ m% ^8 \/ P2003 293067 6.50%
' g8 w" r1 V) u& @( ~8 w2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
5 e9 Q8 m- i1 Y/ d7 y+ {TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

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1959 16615 3.30%
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1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
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1981 90203 19.02%
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1988 229635 21.40%
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1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
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1994 208921 1.20%
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1998 216815 2.60%
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0 V: U# E: A9 k8 V4 ]$ O2000 243255 6.50%
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2004 315231 7.60%
  B& d8 e) g  F5 l+ F

8 A- v# }7 {5 b- \) b5 U: z1 X1 l4 C

  S5 t- O/ r" L4 k* ?4 Y弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

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$ U0 c, x. ^0 E ...

" x+ }: y9 b, p0 D% C1 ]/ ]
+ B# h" b0 D2 Y: j我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
9 J8 ~0 x0 z2 T# Q3 E3 N8 g如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
! {& }" A" p" |  u* F1 ^* h
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

& y2 g+ R% q8 _3 Q
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
0 f# E7 m5 V$ E, X9 b' g0 T...

# i1 x2 q3 i$ {: e9 Q% d
( R* P- m: v( L1 K8 f老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
. A- e% Z4 ?# e8 S0 ?2 b( Z
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表


" ~- y* Y6 r3 }8 H: f# e40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

4 _" J$ k" k# l) J+ O; c4 p5 b这点我同意。
( [4 g% J/ j) U% U; l' h40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
) m& |! ^8 G# A0 i
, C# p" I+ w) e& ?& ^0 }大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

9 b" X3 m# L/ B! a
" f& G: \3 W' r; V9 h老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

( r% Z, Z4 P7 D. M/ D9 e* ]8 i1 K
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
* b. }. b2 N/ r5 o, e3 ^我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

  ?* D. `; L: t  {1 Y' y/ @$ x, ]我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
" z2 ~' U: c- F$ |5 @) F
% Z" U5 U3 d2 M8 |  U' c3 c4 B总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
' g' H9 R$ z" n! N2 \数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌