加国房屋按揭贷款：浮动还是固定 老问题新情况

Scottl

加国房屋按揭贷款：浮动还是固定 老问题新情况
4 A2 o" n* S4 W! X; x; s3 l1 B) i  H
7 ^; R$ }& y3 F' i
$ E/ v# ^) n6 K* b( C4 ?6 t& Y4 `“5年浮动2.2%，4年固定2.99%选哪个?”

- M  L* H' R+ m2 e- U“5年浮动2.4%，4年固定2.99%选哪个?”

) H, q1 M8 U& l: [- ^# R8 h2 v“5年浮动2.5%，四年固定3.19%，选哪个?”

浮动还是固定，再次成为我们关心的一个话题。8月份以来，尤其是美国国债评级发生变化之后，加拿大商业银行调整利率的频率，不仅让消费者，甚至是让银行从业人员都感到眩晕。利率更改的速度仅次于油价的变动。消费者需要做出反应的时间越来越短，折扣利率稍纵即逝。4年期固定利率2.99%与历史记录相比到底低多少?要不要立刻锁住?如何判断该选哪种利率的贷款，以及如何比较利率的高低?让我们从两种利率的不同点，以及两种不同利率的历史数据来分析优劣。
& w- K% l; I2 n. [7 F
先来说说浮动利率的特点。
$ B& |3 F5 ?# \9 `% l
1.历史数据显示，选择浮动利率有83%的机会比选择固定利率更加节省利息开支。

5 M& D" ?" q* Q$ B/ L1 x( c2.由于种种原因，加拿大人经常主动中断贷款合同，例如，换房，重做贷款(refinance)等。因此，违约罚款时有发生。
# Q& Z) h7 n; V% W; q  R& \6 c
0 B! P/ }8 d; \如果选择浮动利率，按照目前的加拿大商业银行法，违约罚款金额为3个月利息，负担比较轻。从统计数据上也可以看出，选择浮动利率的消费者提前还清贷款的比例比较大，选择5年浮动利率的消费者，实际合同期平均为3.3年。  
/ y5 l! Q+ I4 r* i
9 S: r4 ~, N1 k2 K3.P上升的速度和幅度在未来1-2年内不会太大。

美联储宣布在2013年中期之前保持央行利率不变，因此加拿大央行加息的机会不大，商业银行的P也不会有大幅上涨的可能。经济危机以来，2009年3月至今，P利率值始终在3%以下。
& W* B/ E. X4 y( a, a
4.浮动利率可以随时转成固定利率，没有任何费用，而固定利率不可以免费转成浮动利率。
; \3 ^) [; s* M0 ?
8 |0 {+ w  d( @1 f" U- ]5.利率可变，但月供款不变。很多人害怕浮动利率是因为担心一旦利率上涨会加重家庭负担。其实这种担心在加拿大有点多余，即使是浮动利率，按揭贷款的月供也是等额还款，而不是等本还款。利率上涨时，月供依然保持不变，但原定的还款期会加长，除非月供款超过每月利息，银行才会要求增加月供。
7 d- X8 W$ N0 ^" e+ Z
既然浮动利率这么好，怎么还会有人选择固定利率?
  N" N, X% @3 I# s& J8 q1 z3 h
! O9 M; u3 t! P! j& l/ ?) V让我们来看一下固定利率的优缺点吧。
: f5 o1 ]3 @. K3 M/ a5 |
1.固定利率始终在历史最低点徘徊，如果能够锁定一个相对较低的利率，并在相当长的一段时间里不必担心利率的波动，不仅能高枕无忧，更能够锁定投资收益。

2.浮动利率与固定利率的利差缩小，即，利率保险的保费降低。

/ S% L& n8 ^( Q6 X8 C2010年9月的4年期固定利率为3.59-3.84%，5年浮动利率是2.25-2.35%;而今年9月的4年期固定利率是2.99-3.3%，浮动利率是2.35-2.5%。相比之下，当2.99%与2.35%同时出现的情况下，建议选择2.99%，理由是，利率保费只有0.64%。
8 N3 P9 r5 O( _, V
3.按揭贷款成本取决于加拿大政府债券收益率。
7 J# D4 b! ~% O2 s
2 o/ i' U2 P0 I; s近期，加拿大政府债券收益率大幅下降，1-5年期政府债券收益率都跌破了2009年加拿大经济最低谷时候的水平。因此，商业银行不断推出各档期超低利率来吸引消费者。例如，4年固定2.99%是加拿大近十年来最低的4年期按揭贷款固定利率。如果能够抓住机会锁定，可以说是创造历史的行动。
( h) D# j/ \8 j$ k
4.浮动转固定依然有需求。
: O& B6 w- Y* o5 U6 ~' N, r
很多贷款经纪会建议客人在固定利率上涨的时候将浮动转成固定利率按揭贷款，笔者认为正好是反了。应该在固定利率下降的时候将浮动利率锁定为固定利率。例如，有人将去年5月底拿到浮动利率1.75%(P-0.5%，P当时只有2.25%)，如果能在今年9月初将其转为2.99%的4年固定利率是非常理想的。
4 M. K' P2 e% B% Z
5.对于首付比例低于20%的消费者来说，选择5年期以上的固定利率可以增加贷款金额。
' Q: `+ U6 Q& }
按照房贷保险公司的要求，如果借款人选择5年固定利率，可以使用商业银行实际折扣利率来计算贷款金额，而不是挂牌利率。如果挂牌利率是5.39%，折扣利率通常是减1.6%，即3.79%，因此，如果希望取得较高的贷款金额，很多人选择5年固定利率。

mable

好贴 mark 一下

uil

bigbowl

小黄

固定利率始终在历史最低点徘徊，如果能够锁定一个相对较低的利率，并在相当长的一段时间里不必担心利率的波动，不仅能高枕无忧，更能够锁定投资收益。

2010年9月的4年期固定利率为3.59-3.84%，5年浮动利率是2.25-2.35%;而今年9月的4年期固定利率是2.99-3.3%，浮动利率是2.35-2.5%。相比之下，当2.99%与2.35%同时出现的情况下，建议选择2.99%，理由是，利率保费只有0.64%。
Scottl 发表于 2011-9-30 23:37

绝对是傻B写的。
6 ^7 \  G: E" Y+ r7 _- K* |: k3 o
1）固定利率首先锁定的是损失，何来“锁定投资收益”？承受了损失之后，自然是盼望利率上涨，也不是“不必担心利率的波动”。如果利率不涨，甚至下降，恐怕也没有几个人能不心理波动。

% |# k  x( Q; r# a7 m0 }# u2）如果把固定利率视为“利率保费”也是可以的。但不能教条的认为“利率保费只有0.64%”就是赚。这和汽车保险一样，风险高，保费高，风险低保费低。现在利率上涨的可能性几乎不存在，即使是0.64%还是吃亏。

啥都不是

多伦多那边BMO的贷款工作员王红雨写的，我看了好多他写的东西，心理上还是不太愿意锁定利率。
, g' W+ t4 }4 I( Z只是因为现在的5年浮动close和2个月前相比不划算，所以心里很有些不平衡了，呵呵
( C" \3 E! L9 S: F* p( {, g不过，终于找到BMO现在还有P-0.5的5年浮动了

xchen

多伦多那边BMO的贷款工作员王红雨写的，我看了好多他写的东西，心理上还是不太愿意锁定利率。
5 j' C5 T8 g" y只是因为现在的5年浮动close和2个月前相比不划算，所以心里很有些不平衡了，呵呵
不过，终于找到BMO现在还有P-0.5的5年 ...
啥都不是 发表于 2011-10-1 17:32

P-0.5? You might be able to get much better deduction for 5-year close variable from other banks or brokers. Or you might talk to the wrong guy. Mine is P-0.85.

啥都不是

P-0.5? You might be able to get much better deduction for 5-year close variable from other banks or brokers. Or you might talk to the wrong guy. Mine is P-0.85.
2 ]! E: V9 `" q( ]4 Bxchen 发表于 2011-10-3 11:12

0 Z- p: j6 h2 c
你是哪天申请的？最近9月份以来变化很大啊，就这两三个星期的事情

lopenwing

现在和几年前的情况很像啊, 会不会历史重演?

小黄

吼吼，2011年小黄断言此文绝对是傻B写的。小黄指出“固定利率首先锁定的是损失，何来“锁定投资收益”？”以及“现在利率上涨的可能性几乎不存在，即使是0.64%（差额）还是（固定）吃亏。”

9 ?) L" p& p' S! b2 x当时还有几位不服的，炮轰小黄。
" U4 S* W- |* \5 t+ C" G
三年过去了，如何啊？

K歌

啥都不是 发表于 2011-10-1 17:32
" T6 ^6 }' E( G$ {7 H# y4 W' F2 Y多伦多那边BMO的贷款工作员王红雨写的，我看了好多他写的东西，心理上还是不太愿意锁定利率。
. M3 J; m4 s  _( N) a' ]只是因为现在 ...

那人已经离开BMO.

shelley.micheal

真能干来自: iPhone客户端