 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?# t+ Y# t! {: S" ~% \8 }7 \
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。& W0 n) }0 _6 B$ x
原因还是, 利。$ T$ N: ?9 `( V) P7 a1 R" H5 C
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不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。 4 [9 Y! w/ x2 e9 r
投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。! I* d! Z2 {9 K: U/ Z3 m
投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。
3 l! k: k) R7 m: s很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?; |) X2 c0 p$ i1 N! a
有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?# D2 y$ K+ J; C! j8 U% K! d# n
有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产?
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" a4 N3 ?/ y# x) V; j- g因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
4 W* r, ^8 R1 a% a4 }7 K J7 g并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。
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- H0 [9 N3 R; b$ n3 _; I; G; I我们是怎么来决定物业的价格?
. h; a/ W; l8 G: ^+ j; _地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
4 x# P6 h1 Q) {其实都有,不过说穿了,就是,人。
, S5 q% o8 E# J% F; v/ i E3 L简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。
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' |2 T) F; M D; D举个例子,
& W% y6 Y3 v5 K如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。' |6 f; e& @8 A6 i4 ]4 p4 U" ?
可到了买投资房的时候,就不能这样了。
* ]- f; V: V- c9 s3 j其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。 $ D8 B g& C0 I d. S
打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,
3 D# e9 m" h& \# B bToorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?
! e. T, A! r& w' g( C2 f" X还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.
) d5 Z' }7 T" ?避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 ( I& f4 \8 L- E/ h O8 Q0 B
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先谈现金流
# k2 T6 |4 B1 _: U4 W' Q$ s+ D. B% a只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。
) U3 H( d: z# T, t. l当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租& k0 G; J! ~3 G7 T, _ Z/ }* l0 O
第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税; ?6 _0 ~& Y, e, z, o
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长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。
8 s4 N5 ]+ |# P: w但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 2 S2 c9 e1 a0 o$ m7 j
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。 " N' U8 X3 R r8 d$ n6 T/ d
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房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。
6 A! n/ x. [7 p. ~6 D很适合投资,又适合自住。怎么怎么。. V3 q' O8 V4 a; |5 ?" x
然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。 8 F4 n3 m/ `6 x, \; ]" `# c1 }
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这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。/ \0 `1 ?) Z7 l0 Y$ `
低买高卖,挣差价,这个谁都知道。
1 k; w- ~ _, h$ D. c, l7 T那怎么做?# Z( I C6 `& H
先要解放自己的观念
2 D1 S+ \0 A6 @' X7 @' x2 H N/ Q打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。
1 Y5 n. P) @" ?9 a它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。9 Q* I0 M- j8 p
我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。5 D2 b8 Q U+ f
按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。4 w9 U$ p+ {) c* _- o
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。/ P" c; D1 a6 F
其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。+ E0 s% l! e( }: v( M1 {. N
所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。
5 U R# c0 U! P5 h1 p5 i) |而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。
& D) }3 d b1 y- f3 g E) l8 ?* J r那是不是真的不要买apartment呢?( \9 ~5 X0 @0 S/ P; r# O8 v
其实很好回答这个问题,还是价格 8 C8 V8 a5 T9 S: i1 A
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如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。 # U" ]$ _ q) M
可是,你会要么?7 x: G; Y( ], g8 B4 T1 v
这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。
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