加拿大楼市有泡沫 图表解析 六大证据

get8686

来源：51资讯网
; C" ]- e. q" {9 @/ `
9 o3 k: L( ^, v0 v
加国楼市是否有泡沫？越来越让人看不明白。不久前加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。
$ m1 x, p- V, N; ^+ U/ Y
与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。鉴于美国每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。 info.51.ca 无忧资讯

最近央行一再发出警示，目前按揭利率接近历史最低水平，央行随时会加息。但是央行迟迟未见行动，给人感觉是雷声大，雨点小。不过在央行行动之前，银行自己先动手了。据51网8月20日报道，加拿大皇家银行调升2项房屋按揭利率，各自调升0.2厘。受到影响的包括3年固定按揭利率，加息后年利率升至4.05厘。 皇家银行特别优惠的5年锁死按揭利率升至3.69厘。今年初，大多数加国商业银行都曾经将3年按揭利率降至3.95厘。皇家银行此举可以看作是一个先兆，预计其他银行跟进的可能性很大。

最近网上有英文博客大肆唱空加拿大楼市，可以看作是一家之言，供研究者参考。其中列举的主要理由和图表如下：
* D2 P$ F5 Q! c  y# K' O$ c8 R

& g3 `5 `9 J. y! z6 Q+ ^

" [# N  y: s/ ]: R9 e8 N
& @- z  {7 w6 C" @" {) s 加国楼市泡沫证据1：房价/房屋出租收入在历史高点
6 \5 O7 {1 j% \5 r5 F; W- y, c
3 \% z$ l+ M6 ?
; H0 E6 r+ [  P1 Y
; a. B- s, G4 |* f* }
+ S2 i, L, U3 H9 m
. A  Z7 s" B3 T0 q  K
: ^& Y1 @3 w& V
& X% o$ T2 Q9 @加国楼市泡沫证据2：房价/收入在历史高点
) w$ F3 C3 M2 q, L3 A1 U4 U) @% |5 T
1 d& Y! ^( o$ X$ }0 _' U& b

加国楼市泡沫证据3：加拿大房价和美国背道而驰

  
6 g# _9 `. {# K8 h- Z2 m
- @/ R; L0 s  e' o
, o  n" N; _1 P! }
6 m  ~' E  o9 Y; N5 b+ O


$ @# Q% ]. T' ^2 \* I3 K
加国楼市泡沫证据4：利率不能再低 加国 无忧 51.CA


% s. B8 i8 H. U1 j0 v# |+ c
& y" ~; P/ I  x1 q: K% O; c

* v: H! H0 s' {0 K8 ~加国楼市泡沫证据5：加拿大住房拥有率已经接近70%  info.51.ca 无忧资讯
( H' T5 O$ h6 {  I1 ]8 e
  

) X# A0 e$ e( o

9 |& p7 o2 P8 |
加国楼市泡沫证据6：加拿大人口增长率将下滑(即使加上移民人数)
! O) `, Z  \7 k: L2 I  ?/ e' Z4 R


2 a, @- D& O- E最新一期的「加拿大商业杂志」(Canadian Business Magazine)综合学者、专家的研究，分析加拿大统计局及「加拿大房贷及房屋公司」(CMHC)的相关数据，结果显示上述三大指针都达到史上高峰：
, M% j2 L# M1 D$ I  o- n
一、家庭拥有自宅比率：接近70%的比率为史上最高，还可能进一步上扬。根据房贷保险公司「加拿大健沃斯财务」(Genworth Financial Canada)的调查，假如有助达成购屋梦想的话，多达68%的租房族愿意延后购买其他高价商品，逾半愿意放弃旅游，可见民众拥有自宅愿望强烈。
/ t5 y% R, J- ~% Y
二、房产占个人资产比率：房产抵押凈值(home equity)约占个人平均资产净值的三分之一。近年房价飙涨是造成此比率高升的主要原因之一：加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，过去十年成屋成交价每年平均涨7%，2002至2007年间更逾10%;目前稍趋温和，但今年1至2月间升幅仍达6%。
# }: E+ M) c  P4 `" n
三、房地产在经济总产值中比率：与房地产相关的活动，包括房地产交易及装修、家具消费等，占国内生产毛额(GDP)约20%;以装修来说，从2000年仅占GDP的1.6%，飙升至目前2.8%

titans