市政府在东北区的经济适用房项目：First Place Program

peterpan

今天刚参加完community board的会议，其中介绍了即将开始的一个First Place Program的项目，对于初次置业而资金又不是特别宽裕的年轻人是一个好消息。
" a) ~0 C& I" q
7 O- Y# v1 u& V5 t9 l这个项目是为刚毕业的年轻人设立的，东北区的这个叫Kernohan site, 位于Clareview Rd. & 132A Ave. 属于condo townhouse, 3卧室2.5厕，面积大概1,100sf, 总共大概有55-60户，售价肯定比市场价便宜。
5 Z: Z/ L5 o; Y% i3 c% ?& ~要求条件有：新近毕业的年轻人，有工作，首次置业，必须在此住满5年，公民或永久居民，家庭收入上限9万，个人净资产（不包括汽车）不超过2万5。
: I/ t9 K1 o' {( u* i
以后会有一个详细的介绍会在south clareview community centre举行，时间待定。如果有人感兴趣的话可以注意网站更新或者问我。
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小黄

次贷就是这么开始的。

peterpan

小黄 发表于 2013-1-16 22:42
次贷就是这么开始的。

$ m! \6 @  g: {; w" [什么是次贷？黄教授不时的有一些过于惊人的标新立异的言论？无可奈何啊

小黄

peterpan 发表于 2013-1-16 22:54
( S) N4 P. C' n; t$ r# t什么是次贷？黄教授不时的有一些过于惊人的标新立异的言论？无可奈何啊

次贷有很多种症状，这个项目有两个症状：
1）对购买者净资产做上限。一般是资产越多才越安全。规定上限在25000，就是把资质在底层的人强拉去买房。
2）土地款延后5年交。这是这个项目的核心的优惠。但这和美国次贷有异曲同工之妙。美国次贷当时是利率放大。就是说本来利率该5%的，但购房者付不起。于是就做了第一年2%，第二年4%，每年递增赚回来。这种策略必须是预期房价上涨才行，透equity。如果下跌，就清盘。爱屯这个土地款延期也一样，就是赌5年后房价增加，收入增加。如果房价下降20%，清盘。

peterpan

小黄 发表于 2013-1-16 23:06
次贷有很多种症状，这个项目有两个症状：
1）对购买者净资产做上限。一般是资产越多才越安全。规定上限在 ...

5 z# {- ^+ Q7 L$ m  v  t
# H4 T' ]" Z. i) ?1. 首先，汽车和房屋首付款均不在2万5之内。其次，这个项目是针对新近毕业的年轻人，有多少人毕业后一两年就有2万5现金？但是他们有工作，收入在未来几年一般会长。最后，这个项目的房价比市场价便宜不少，你看出来有什么次贷风险？

2.照你说来，钱放在自己手里是不保险的，对把？而且这个完全没有利率放大的问题，根本就是两回事，你找builder买新房就不担心放假下跌了？
2 C5 L: [- C6 ]% _! d" x
总之，你的逻辑很多时候让我费解

小黄

peterpan 发表于 2013-1-16 23:24
$ }8 f  l  {7 O, G$ L  ]1. 首先，汽车和房屋首付款均不在2万5之内。其次，这个项目是针对新近毕业的年轻人，有多少人毕业后一两 ...

  \) F* x* O1 D$ K# l0 H
. R2 [/ g; t6 q( @6 s3 j: @1. 拜托2万5是上限。不是下限。就是说，一个大子没有的也是可以买的。
8 R, _& K' |5 r. }2. 地款延后和利率延后是一样的现象：就是供款放大。好比说：

. H" e4 A7 K5 I- k; L/ t: B一个普通买房者A，qualify购买25万，假设月入3000按揭1000，那么就算房市跌5万，也不要紧，按揭还是1000，可以挺过去.
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* a" i) r  n" q3 ^# H1 N  n而这个项目的，在买房初期是没有付土地款的，假设买房者B收入是A的80%，月入2400，总价25万，土地5万，初期价格20万，按揭800.在第5年上，房价跌至20万，而按揭从800涨到1000.他就未必能挺过去。

peterpan

小黄 发表于 2013-1-16 23:50
1. 拜托2万5是上限。不是下限。就是说，一个大子没有的也是可以买的。
2. 地款延后和利率延后是一样的 ...

  l, [1 M" T4 b$ b8 E1.不是你申请就能通过的，首付你总要出吧？一个大子没有你怎么买？
2.土地款延期付只是一个option,你大可以选择一开始就加上土地款，只不过估计你自己也不会这么做吧？操心这么多，还是那个问题，你找builder买新房就不担心了？

如花

; O( U( [- A4 n) p" u/ J, S3 x% D
银行放宽贷款要求才是次贷啊？政府规定资产和收入超过一定数的家庭不能购这种房子，但这些合资格家庭同样要符合银行要求啊！何以见得自负盈亏的银行会对此放宽要求呢？
年收入10万买40万的独立屋和年收入5万买20万城市屋，不见得后者风险更大。

该项目的实质是造小房子卖而已。
& C/ V+ _4 n+ E2 V- S# o* y2 L- I原本有10块钱才能买到批萨，现在政府把批萨切一半，让兜里有5块钱的也能吃上。

小黄

如花 发表于 2013-1-17 03:50
' b5 D) j( e7 W/ w银行放宽贷款要求才是次贷啊？政府规定资产和收入超过一定数的家庭不能购这种房子，但这些合资格家庭同样要 ...

5 B0 A6 P- t3 W( M$ I你大概没看政策原文。项目的优惠在于土地款可以拖欠５年。（与小户型无关，市场上小户型并不缺）
$ S+ ~/ j. K9 s/ C
/ i% f. Y/ z& Q6 Y  V: A5 u" G就是说，按照你的例子，一个房子２０万，其中土地５万。按一般情况，银行要买家有２０万的实力。但这个优惠，就是让只有１５万实力的买２０万，然后５年后付其余５万（按揭增加25％）。其效果和美国当时的ARM按揭是一样的。

夏小姜

圈子就这么形成了。。。

shao

谁知道究竟多少钱，便宜多少呢？东北本来就很低的。

catty

如花 发表于 2013-1-17 03:50
  j$ C2 `- G* D7 O7 U# J* y0 f3 a: [+ B银行放宽贷款要求才是次贷啊？政府规定资产和收入超过一定数的家庭不能购这种房子，但这些合资格家庭同样要 ...

吃10块钱批撒的表示不满，他们那么穷，凭什么和我一样吃批撒

如花

小黄 发表于 2013-1-17 10:32
你大概没看政策原文。项目的优惠在于土地款可以拖欠５年。（与小户型无关，市场上小户型并不缺）
- e1 ~  y- D% E0 V3 b4 E
- R% v  }/ h* K5 q, x7 y0 Y就是 ...

" |  z: l3 z! ]: L7 ]; X1 \教授危言耸听。
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4 C' ^  y+ k) C: |) }15万的贷款，第一个5年，按25年，3％摊还，每月是711.31块。

5年后，贷款余额是128258+50000，按20年，3％摊还，每月还款845.32.

前后相差134块。由134块引起的次贷？

小黄

如花 发表于 2013-1-17 12:01
3 {/ J2 B1 d6 S- }2 a  t# _教授危言耸听。
2 R( y2 _1 B. t: _( f" d: Y
15万的贷款，第一个5年，按25年，3％摊还，每月是711.31块。

/ D. t+ }/ s. l& z; \2 T& A你要看什么人群。大部分人，７００和８００没区别，但这个政府项目的目的就是让不能承担８００，而只能承担７００的人买房。否则人人直接８００起步，请问这个项目的意义是什么？

如花

小黄 发表于 2013-1-17 14:28
4 `) c/ z7 R0 B0 P# Q$ q你要看什么人群。大部分人，７００和８００没区别，但这个政府项目的目的就是让不能承担８００，而只能承 ...

Here is the purpose of this program.

' N9 W) }- G) w, x) v% {& _The First Place Homebuyers program is an innovative City program that transforms vacant surplus school sites into housing options for first time homebuyers. It also offers deferred land payments and reduced CHMC insurance mortgage rates.

小黄

如花 发表于 2013-1-17 13:36
Here is the purpose of this program.

The First Place Homebuyers program is an innovative City p ...

是啊，就是我所说的，给只能付７００，不能付８００的人准备的。

Becks

no plan in southwest?

peterpan

If most newly graduated can't afford 800 in 5 years, why we will stay in this damn country?

小黄

Becks 发表于 2013-1-17 14:38
no plan in southwest?

http://www.edmonton.ca/for_residents/programs/locations.aspx

小黄

peterpan 发表于 2013-1-17 14:56
If most newly graduated can't afford 800 in 5 years, why we will stay in this damn country?

So, you agree with me that this program make no sense. The graduates should be able to afford a starter home with no government assistance.

peterpan

小黄 发表于 2013-1-17 15:08
: o4 ^4 P! I3 V3 A: U( a& g; ~So, you agree with me that this program make no sense. The graduates should be able to afford a st ...

No, not at all. Your logic is différent. I meant for most newly graduated 800 is not a problem after 5 years.

如花

小黄 发表于 2013-1-17 15:04
是啊，就是我所说的，给只能付７００，不能付８００的人准备的。

- Z, }# s% {1 F: G0 d商店打折是想吸引顾客，政府让利也是想吸引买家。

一模一样的披萨，一个卖9块，一个卖10块，难道你非要买10块那个？
' |3 L$ w: b9 ?8 F9 C$ {
买了9块那个，你就是不能负担10块？

suel

小黄 发表于 2013-1-17 15:07
+ W1 \; ^( W, o5 A. k: p! xhttp://www.edmonton.ca/for_residents/programs/locations.aspx

那我再等等，看看riverbend， terwilegar 和 twinbrook的什么时候开始建。

施舟山人

传说中的廉租房，还是资本主义社会的廉租房。山人尚没幸目睹呢。。

小黄

如花 发表于 2013-1-17 15:35
商店打折是想吸引顾客，政府让利也是想吸引买家。

2 [7 a( [5 c5 V( u& x一模一样的披萨，一个卖9块，一个卖10块，难道你非要 ...

( ~0 {+ U6 m/ |" FPizza店我去过很多，Pizza Hut, Boston Pizza, Pizza 73, Domino Pizza...

' h) C2 a) O3 N+ P6 }, k没有一个是现在付７块５，然后５年后付２块５的。也没有一个是按照顾客收入不同定价的。你要类比，需要一个更好的例子。
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peterpan

施舟山人 发表于 2013-1-17 16:59
传说中的廉租房，还是资本主义社会的廉租房。山人尚没幸目睹呢。。

这个不是廉租房，是要你自己买的，不过比较便宜，算经济适用房

peterpan

小黄 发表于 2013-1-17 17:25
Pizza店我去过很多，Pizza Hut, Boston Pizza, Pizza 73, Domino Pizza...

没有一个是现在付７块５，然 ...

) q6 [$ e: d' g' p8 F: Q# z6 P抬杠了不是，pizza虽然没有，可是你买家具家电经常会有现在不用付钱，18个月或者两年后再付，性质一样，刚毕业的人花钱多，可是几年以后会手头松裕一些。
很多pizza, subway, noodle, pho等餐馆都有不同的套餐规格，不就是为不同消费水平的人设定的吗？

2 f) k6 p/ P+ L# T说起来也真实闲的，明明这么明显的东西，还要back and forth说来说去

如花

小黄 发表于 2013-1-17 18:25
Pizza店我去过很多，Pizza Hut, Boston Pizza, Pizza 73, Domino Pizza...
9 d$ V; X# a6 n* `4 l) V# H
没有一个是现在付７块５，然 ...

政府想把学校的闲置用地利用起来，造成房子出售，只想吸引新毕业的小户购买。于是开出优惠，同一个房子，可以选择现在付全部地价，或者5年后开始付，且无需要支付额外利息

两者的差别是，一个现在月供800，一个现在月供700，5年后月供800。
" R- |0 \* }; |$ u* L; \. u- j3 G! {& }" R
我想智力不是异常的差的话都会选月供700的吧。
0 B- v  C: ?* I; G+ q) R( a

! A' [% d" p* u/ ^  `5 o黄教授对上述的计划，有两点看法：
  P6 Q/ W: G5 J6 Y1，次贷
$ G, E' y! A2 w: `) H0 M  P9 x2，选择700，是因为不能负担月供800。
  T+ J& R0 `1 O
, a$ M( U1 j" a3 @
! U6 ]/ o8 r- {+ B大家接着讨论吧。

小黄

peterpan 发表于 2013-1-17 17:56
抬杠了不是，pizza虽然没有，可是你买家具家电经常会有现在不用付钱，18个月或者两年后再付，性质一样，刚 ...

你的这个家具店例子比pizza店贴切多了。你这么比没错。但同时，这种方式的 default 现象比普通房贷高很多。所以我说它是次贷没错啊。

小黄

如花 发表于 2013-1-17 18:19
' T4 s: K9 [' `+ \0 b  i- q政府想把学校的闲置用地利用起来，造成房子出售，只想吸引新毕业的小户购买。于是开出优惠，同一个房子， ...

! ~+ x1 Z! O  Q8 @  W* P6 C如花你的逻辑的最大问题就是试图用市场经济去解释一个计划经济的现象。
6 X( l8 S& v& N; [* X; H& o3 A* L
如果这些房子是对公众开放的话，没错，大家都出的起800,1000,2000,都能出的起，但是选择出700. 而只能出的起700的，估计抢不到房。

但它不是对公众开放的，市政府人为筛选买家，故意把高支付力的都排除了。这样剩下的人就真的只有700的人被选中。
8 m& A: Y! ~+ t4 n5 L$ O6 p9 V$ K2 O
# Y" z# r& }' U, l8 U8 n7 G4 g一般华人就算房贷翻倍也没有关系。但我认识的一些洋人，就真的是贷款到了极限的地步。多100多就是个风险的那种。现在市面上小户型并不缺，能够qualify买这种政策房的，真的就是没有余力的。