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a. 农地的稀缺性
9 p" b6 W* x& T* R' Q% a农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。! a; Z4 W0 k# g) y9 {8 w* ]0 n
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b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
1 \% X. s. ^$ r9 p* K5 Y: G/ h2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给: s B+ f; I. \% Q1 v
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
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6 b5 v0 M, L2 Z7 K6 A& r& {# m* fe.高的回报率和易于管理的模式& t4 T# B3 _9 Y1 X: h' M
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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# I. P* Q* H6 P3 J（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。8 P$ T; F/ o; d: l: A# k2 \
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（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件$ w1 _- e1 x7 l6 L4 c
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。' ]% S' ]% K5 d: Q0 q* ]) p
8 _- s/ w' g( C9 Lg.萨省的农地有良好的基础设施( V3 H* b+ P7 {, A
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。$ K# V" o5 k6 ?5 U: z \
6 b) U4 n! x: M* Q8 d) Vh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力1 _ s) B" }9 Y7 n* w
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，
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( f# T! e' v( U& D \% ]& Pi.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. - L. w6 Y5 l; N g3 m; f5 }
( K }- H) m5 u$ q- r5 b+ S- q: {; tj. 遗产税
6 i: l+ v' f0 L8 B75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。: g- y9 }; G7 v- ~) s; z Y
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发表于 2013-5-22 13:22
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