请教买出租房的利弊

haiming

, q. _* L* F$ m  R5 {% [最近和老公为是否买出租房起了争执，我个人觉得我们俩的性格都不适合管理出租房，第一不能操心 第二心理承受力不够 第三最不会应付难缠的租客。老公则认为不必考虑太多，如果不好的话 为什么那么多人买出租房，何况就投个6万块首付，大不了亏了就损失个几万块...........所以想听听各位行家的观点，买出租房有哪些利弊。多谢。

无语

如果你俩都不是有耐心的人，建议你别找罪受。
+ ]& Q  l% H% P( B1 c9 B- \8 v/ l出租个房子，需要整天烧香拜佛碰到个好租客。不然的话，什么事情都能发生，绝对能折腾死你。。。

ceramistpalace

Hire a management professional.

haiming

我老公觉得他有耐心能处理好，经济出问题他也能承担住，无需我担心，但他要出差的话，我得去收房租，我老公说我不想操心也可以请管理公司。可我觉得不好

20130503

遇到的好租客，不找事的租客，很少有人在网上说。

! s9 k& c% ]3 m+ \2 H( [遇到的坏租客，基本全中国人都知道了。
' m2 S9 M$ y) J" t
坏租客是少数，就看你自己是否运气了。

要知根知底，才出租。查对方的前房东的reference， 目前的工作单位。 提前做好功课。

如果每月有闲钱，投资出租房是一个很不错的主意。

20130503

如果回报率能在5%以上，就可以考虑一下。

haiming

20130503 发表于 2013-9-9 22:56
如果回报率能在5%以上，就可以考虑一下。

你自己投资出租房吗？觉得费事吗？

haiming

我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初给我和他自己买点RRSP,他每月买自己公司的股票（公司配点，自己每月买一部分），他不愿多投，一是以前亏过，二是对股巿没信心，所以投房产，不愿只靠工资，万一失业也有不同收入，虽说未必多少。而我总觉得別人不过钱怎么办，房子弄坏了怎么办，需要维修怎么办，老公说他解决，我觉得他因房子要心情不好回来叹气，影响我心情。请大家多给意见，还有什么好的途径吗？

ceramistpalace

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

找管理公司就是讓它們過濾一下，壞租客一般取易（業主）不取難，管理公司也負責維修事宜，當然是房主付費。
  y' n8 n  S& J, m$ V2 b! Z你說的也是，投資股票是簡單輕鬆得多，付了佣金，賺蝕由天，2者各有優劣，一切都看個人選擇。

20130503

haiming 发表于 2013-9-9 23:12
你自己投资出租房吗？觉得费事吗？

有出租房，不费事。
' d. `$ v7 b- r" p% r0 V每月有现金流，比玩股票稳定多了。

4 K" U' Y- [8 ~, U& g! |! w坏租客是少数，所以选租客是技术活。

首先我觉得，你应该最先考虑的是收益率，然后才是风险。

20130503

我一般是这么简单粗略的算。
比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
: M* i7 j, M& |" f每月租金2000元，减去利息快1000了，地税等杂相，每月净赚 500元，每年就是6000元

) N' F2 z5 N5 ~5 M8 A那我的成本 是8万
0 E" e- P. E& v* n
9 a9 ~; _% L- Q, P* M1 |( @8 G那我的收益 是6000/ 8万，= 7.5%，这个算不错的。

# _9 h0 d1 B/ }因为40万，搞别的投资，定期存款？还是股票收益？有什么能有7。5%的回报呢？  你放弃的机会成本，有没有这个高
. j9 k0 H3 b  \! x" M
& e% y& S( w8 [: o然后这才是你要考虑风险的时候了，就象你说的，租客不爱惜房子了，不交钱了，赶不走了。。你从网上看的太多负面的东西，因为好房客，很少有人夸，所以你看到的都是坏房客。

8 a% Y0 _; t$ {0 r- |选房客，得睁大眼睛看，要查对方背景，要reference，看工作单位。。

20130503

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
' Y, X( `% q, ~+ ?; q  F! A$ y$ \我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

- \0 d% }, W& I% r+ y' _' p' p0 X股票一点都不轻松。我玩股票这些年，从来没觉得股票是轻松的。 操白粉的心，赚白菜的钱。
- d6 f1 Y6 m/ |
玩股票，我的3点体会
/ H4 x$ R: @5 i/ ~" U1。一夜爆富的神话，落不在我身上
2。没能实现每月稳定的现金流
6 P, s  J4 a" i" t8 A3。一日不出股市，就算账面上大赚，不花在实际中，就不算赚了。但大多数人赚了之后，很少有收手的。

20130503

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

选人选有稳定工作的，renference口碑好的--这样最大限度的减少收不到房租，房子被恶意损坏的情况
' O" c. y, G- ^* v
需要维修可以走成本，是可以避税的
* n2 s4 S# A1 |- f  f
你lg想有除了工作之外，再一个稳定的现金流，这是大多数生活稳定下来的移民们，很普遍的想法。如果不影响你们现在的生活，去尝试一下吧。

6 v/ B3 H4 u* k2 v! g8 T6 }) q我觉得它比股票轻松多了。

catty

20130503 发表于 2013-9-10 07:35
我一般是这么简单粗略的算。
. a/ T" U' j6 D+ w/ a比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
4 Z' b7 b+ p- S/ m' |每月 ...

还有房价的涨幅，每年至少有5个珀森

20130503

算了，你们俩口子好好商量吧。细看你的第一贴，理解你的想法，因为跟我家的一模一样，都是很担心。这种担心，谁来劝都不行，直到它真的成为事实了，没有想象中的那么差，这颗心才放下来。

日照绿茶

也不尽然，有的遇到坏人，本着家丑不可外扬的精神，也不一定就让所有的人知道。总之，世界上没有一贼马内。

haiming

20130503 发表于 2013-9-10 07:35
我一般是这么简单粗略的算。
比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
每月 ...

多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge的利息作为成本的一部分，一般前几年利息都会多，本金付得少，而我认为政府不会这么傻。

还有你怎么没扣除利润中投资收入税的部份
以前算过一房子，扣完收入税后的利润是8%，收入税差不多3000 一年，我觉得税太多不值得，他认为税高是因为利润高，就象收入高交税多一样，关键看剩下多少。

  u% O. D3 j. t" O  f9 t你家买房投资收入是一人50%来报税吗？有什么要注意的，他当初没确信这个事情，就敢买房，只告诉我最坏的结果是每人放50%来报，我一直埋怨这条。后来他打电话给CRA,说是可以自己定百分比，只要买房时能保留材料能证明这比例就行。我家的情況是他想放75%的收入给我报税，他放25%因为他税高。不知有没有没想到的地方。
/ C0 O9 k4 j: u9 g, B9 G- j; t
3 }) @# e' L' Q7 ]) |出租房保险的事，我做过保险，认为一定很高，比如30万的房子，要150一个月左右。大概是多少？
" n* ]; ?, y: H" l0 C5 V6 u
还有是买新房出租还是旧房出租的问题，认为不能买旧房，事多，趋向新房。他认为投资房重点是地点，所以买大学附近的单个房子可将地下室装修成一个套间，增加收入。还有要选地大的房子60年代的房子。他认为新房太偏不好出租，新房弄坏更心痛。我认为房子太旧，事多。
+ {2 d8 X) @7 e# }
还有买公寓还是独立房，我不介意买东北面公寓或房子，只要近地铁。他趋向买西南面靠大学，或地铁，房子涨的预期要高。他不愿买公寓，因为管理费太高。
0 r2 i, c1 n+ f
8 ^5 J/ Z1 s  ]( J( q- |' |) u我看中过一个67年房子在南门地铁附近的连诽房
，厨房的窗对坟场但价格便宜点，老外也不太在意，虽然他们不趋向这种房。他不同意，认为地点行，但是将来可能难出手
" F$ [* Q- J. {# g, H
总之太多差异的地方。希望大家多讨论，渐bian渐明
+ [( K  \  o) n! R' [  }

20130503

保险，报税，时间太紧，我先不说了，自己也是摸着石头过河。
9 M2 H& S% I, z3 E% R) V. V3 I
如果你们真动心思买出租房，买什么样的房出租，才是你们应该考虑的第一步，其他的盈利情况，报税情况，都有市场调解和一套比较的完整税法，大家都躲不过。但买什么样的房，是自己很主观，选择面很大的。

Elicai

20130503 发表于 2013-9-10 07:24
. G4 {" c! P7 l有出租房，不费事。
每月有现金流，比玩股票稳定多了。

: L# x- U/ G! p) t& k+ w完全同意。 只是目前的房价还值得投资吗。

20130503

& g3 e, M+ }' a4 @! {% w
+ d# b% c: Z: I) x! L象你说的，买新房还是买旧房，如果出租，而不是自住，我也舍不得交给别人造。我会选择10年内的房子。

" y9 L1 a' R  p3 N2 S# h% }+ Q- G地点，我的租客对象，我不想限制在学生和学校附近，学生尤其是合租的，爱惜房子的可能性不大。
) a2 e  t$ K& n3 v

4 M6 e& Z# R* Y; c1 S& o

) ~3 `; s( Y4 O) f) |我自己也不太愿意condo，管理费高，会几年就上涨一次。修个地下车库，都有可能让每家平摊2万。。
/ K3 I, G- G( \- B5 L8 o0 {
我自己倾向于地铁附近或者交通枢纽 ，或者近商业中心，写字楼的地段。

20130503

Elicai 发表于 2013-9-10 11:48
6 s! l/ ^. M( s; U完全同意。 只是目前的房价还值得投资吗。

我对房子不懂的，对投资也不懂，不能充大头瞎说话。

! N9 L" p  g9 ?4 n  k我仅仅是说我家对投资的看法，代表不了形势。

20130503

将来房子出手的问题，我也想过，所以想在冬天，房价低迷的时候，看能不能拣个漏。

haiming

Elicai 发表于 2013-9-10 11:48
- D! r0 g7 s6 x8 v. [: ^完全同意。 只是目前的房价还值得投资吗。

有什么别的好投资途径吗？

catty

haiming 发表于 2013-9-10 11:34
& L, B! |  Y% V多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge ...

从2人的观点来看， 显然你家应该男人拿主意，女方负责执行，男人很精明的说

fushiyu

6 Y2 H- M- J" x2 l$ [' x0 ~' y
0 A5 S/ M5 C- c8 f5 I出租房屋肯定会有很多麻烦事，特别是第一次没经验，遇上差租客的机率很大。
) ?+ K# e" I2 k4 r8 v要想省事
1、交给老杨团队管理;
2、自己管的话，在出租广告里必须写明"approved by credit check。用这个方法可以过滤掉一大批人，之后和你联系的人一般情况信用记录应该还好，再通过对话见面查看个人家庭和工作信息来决定是否真的要进行credit check。通过这个方法有可能可以帮助你在不进行credit check的情况下找到好租客，而且节约了大量时间和信用差的人打交道。当然他们在填申请表的时候，一定要让他们签字同意查信用。

fushiyu

正好老杨团队15号搞讲座
: R* ~' H3 ?( I- r0 s; \http://www.edmontonchina.net/for ... read&tid=587969

haiming

fushiyu 发表于 2013-9-10 13:01
4 @4 X- d2 }, o; `6 j: R出租房屋肯定会有很多麻烦事，特别是第一次没经验，遇上差租客的机率很大。
要想省事
  B% G) N7 O& ^1、交给老杨团队管理 ...

经验之谈

haiming

fushiyu 发表于 2013-9-10 13:12
正好老杨团队15号搞讲座
http://www.edmontonchina.net/forum.php?mod=viewthread&tid=587969

$ O3 i( C$ Y! ~! d9 t' \! F你自己有出租房吗？麻烦吗？

fushiyu

haiming 发表于 2013-9-10 13:14
& }9 u; N' w6 P你自己有出租房吗？麻烦吗？

之前遇上差租客，麻烦之极
& y( d% q7 r& s9 E" ?现在租客非常好，轻松之极

2 l+ S$ D; M" |5 v$ n8 r6 b关键就在选租客，一劳永逸

tomcat

haiming 发表于 2013-9-10 11:34
; }: e, W# h7 \% d多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge ...

6 f, ^0 T" h& C/ b& v你的思路太窄了， 为一定要买靠地铁和大学呢？ 难道其他地区没有人住。 只要投资的回报好，那都一样。而且感觉太教条，可能开始出租生意会有点麻烦。如果决定就去做， 出租房和做其他生意没区别，会做，多赚点， 不会，开始少赚点，或则赔点。 如果自己勤快，动手打理，自己修修补补，多赚点。交给管理公司，请人维修，少点，或赔点。