 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判$ f- e6 M- k* M+ k: T' l5 ~
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我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
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1.买新不买旧, 买北不买东
( Z2 Z! b5 Y2 v4 H2 a' x2.房子是别墅?
7 d2 v/ C7 i& |. _( L9 _$ A3. 房地产永远升值
, m$ A1 J; ]" O; F1 k& ]4. 名校区" {0 `, O: ]8 I7 e7 W E3 P$ Z z
5. 买比租谁合算" O N1 c: b; y9 r, H) |# A+ k. m
6. 印巴人，中国人，西人/ f1 R( r% ?: g7 l
7. 先买个小的，过几年再换
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1.买新不买旧, 买北不买东
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! m: u- O$ c J当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
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我一共去了以下地方：$ ~8 X! i$ Z5 x2 u
HW7-16街 & Bayview6 F6 M. a' k, K- H" M ~
19街 & Yonge! j' u! Z3 P) b. h( q. `
Kennedy & 407 (新旺角广场）
& t, L; f; D$ s# ^( P' N3 nKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)( v& L- y. N, a6 J5 v6 c2 Y
Woodbine & Major Machenzie8 f- s1 k4 x; t( H2 f
Nelson & Steels
8 H3 |- Q2 z% j- n0 [3 Q' JPickering 靠近4号公路6 `* ?- B, w) m/ |: K
Whitby j( X! e1 V7 F8 E1 L1 s
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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先看新房的位置.
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的. Q6 p+ C9 t5 Q; c/ T8 O! c* C
4 g p' I9 v+ l+ q但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.9 F. T# V4 O+ Q, W9 e+ U6 I0 E
) l8 J/ C2 ?2 n/ H1 z$ D! s现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.3 U# i- w, T% Z" o# p
+ Y2 Q2 |, ]% d" B. M6 V再看新房本身
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. G" E1 Y% C: \4 u, x. t新房的好处有：) Z0 V) h0 i. a. F4 f0 t1 B
1)新:$ G. f! X4 w. C( h4 r5 Z* i
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
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" ]2 q1 Z( `1 x2)结构：
' O- H. L3 ^/ n. L布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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V% e+ y' z; o' Y, t3)用材新: ? w# F+ Y# H
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:( x- ~4 F% Q- [" B9 e" s$ C/ ~* v
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.$ y; [! |' t1 ]- N( n
( E* p# ~$ m( A S9 _5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.: ~) @$ ~2 r' }/ k) Y
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.8 ]2 d- x9 s& [6 _/ W
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新房的坏处有(排名不分先后)：5 H' G9 n8 M% \5 w5 o9 ~
1)地点太远, 太偏2 ]% m! U# c) m% Q" a
2)用材太差, 不经久:
& b; A. j4 ^+ U- ~最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”./ I$ n& C$ L6 ?# P" `
3)地太小:' [/ u* M& m5 u% y3 V, }+ Z6 j! m
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.0 @. \$ j8 S$ B3 ~4 |8 T
4)环境差:+ ?% q9 m M- r. Z* n4 z
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好." X0 R% V' F3 w1 P$ u0 n3 e/ |! {
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.: x4 h/ ?6 ]! u) I) n5 a
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:! ^- E* g6 T: S0 J, ?8 l b" F3 P
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.# y% B4 Q$ n' D9 u) ]) k$ g% T/ J
6)新房并不便宜:6 l4 P4 H2 U7 a9 p9 D* f
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.; X: _5 y1 ^" x/ q! r
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2.房子是别墅?! f$ @9 ]# F" y1 f' G
% {) b, z7 j1 G- c仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.! L3 w& m) M$ o! T
/ M# s) g+ N- J! @- d& Y别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
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7 x4 w3 I5 d; h其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.4 m, `% r. \ |, q3 h& h% B- w
6 I8 r7 e9 c9 O2 ^0 z& r" R与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
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3. 房地产永远升值( b' ]" Q! ~+ V* y
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.% w3 L2 l2 F2 F1 y, o& v) X
# G0 t5 Z6 Z; m u/ Q3 L任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.1 V8 N; d8 R! o K' G9 c" x' z
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.2 l- x3 g8 B1 _* W0 b
S) C+ X& ?) X4 D" k2 D其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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4. 名校区
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.4 l' D7 M: j' ?3 L+ o6 e
4 j% K: B3 I! m- s" z" }
所谓的排名有几个, 最著名的是:
: `, n; Y( U O [+ N/ V7 ?. Whttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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5 H) f/ v$ S7 M% r, c: D这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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8 v2 j8 W' S$ [. }) v+ G- V; s5 Q创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.3 O$ ]7 j9 j- G1 X9 l
1 c' f; T) O6 @/ Z' qRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了. x' o, e" `( t% p8 r, A- E
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.' U! @1 b2 C" c! [/ A7 G u5 y0 }
S7 g" J3 M% S4 v0 [- j' r+ a这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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) R$ F3 e+ R2 g我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值., S% g0 ?' G* X7 [
1 @' c6 W; i/ g v8 R8 G9 M可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
" P" @) |: b% L$ s7 Q/ J1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
: ?% }6 _, [8 P* }! J2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.4 W8 V2 g4 r% e1 S0 J9 [6 H
w1 H8 Z a ~& F% b5. 买比租谁合算( E0 g j, M% j% V1 b6 i
) T, S$ r9 }5 Q& ^, T其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.! l5 Y/ P- j5 o8 O Y/ B) l
/ s- ]3 @) V9 _! k4 U! ~比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.9 d+ {8 H1 S* }8 P. H( T3 v7 I
6 _* t( g; R9 M" ~- }5 Z所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
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' }; t: W6 c5 P8 P租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).+ Q1 t: b5 f0 i- \ m" K2 b
- C0 |% ^$ f/ v/ ~. R这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.! h, Q. l1 l$ u# |+ i% y' u
9 p4 ^( Q8 k5 z1 D6 x: A按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.7 V, a$ I) f4 m2 k$ i
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.& d7 i1 {; ~( Y# w2 @) c* A, x! b
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至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
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D+ \4 F5 v( ]: L9 b5 I; j s我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.- O- Z' R1 q& v2 ~+ D
9 J1 B! ?& Y3 B5 N# Q每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
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% q, w2 A9 z' x从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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3 g, f! {$ {" P- e9 n P) [6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷." d( k8 v3 f% p
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中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.3 T- o) d6 u# q2 J
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所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
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* q+ @. s' o3 K大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.0 x3 H7 r* Q) |" t& e+ U
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.! o8 B. L1 ~1 m" h
" a/ W1 v7 |3 i% N多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
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而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?! p6 V' A) S. x |
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说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.- g* N1 m7 ~9 l, y. N; H6 v7 O
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买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主