卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
& z5 f/ r' `6 L3 i4 u) n& p, Yyou have 2?

) j4 }4 ^+ p' R1 T! e; A如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
; Y# u8 u) b( T4 m: M$ u, d0 u如果只有一个，卖了我住哪里呀？

2 ]3 h2 i& @! b2 b

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
% O% s) t3 R9 P8 h* o如果只有一个，卖了我住哪里呀？

2 S' I! l7 ~; c/ j! E- I! p, cif 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
: s1 Z$ Z' t: Chave u ever considered putting it on rental market?

% O( d0 l  y" w/ H: A: \2 V嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
/ {! H: B, ]! Z嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
* k8 L4 l3 P4 m7 N0 i# e$ L0 N- A
: v3 Y( [! `4 [8 e5 X& H+ R1 S今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
  V3 ^* @. R5 n) A7 [5 p# W- c' ]房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

" q2 H! B) C8 J. |0 y( q5 \分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

! R. p5 T- L4 ?5 z$ S

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
  Z; Z* z- W; n# d房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

6 ]; x# J: p% a' ^; H1 {
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
% Y1 L+ _5 P2 f4 x( `6 G6 W5 G谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

+ m4 O9 ]" C0 P: S3 P* n% s贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
. O& O4 n# N% }( G0 O谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

1 W5 S6 `6 d1 v2 |, l4 {, ]见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
/ |) A) R# ^' o4 D现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
: I! F4 @( e8 T! s+ B& j现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
2 |; A% Q& K( M* e: p3 |贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
6 S! u3 D" i4 u! N3 t如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
0 O2 u5 u, i, M  F% g现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

& T( B: V# u" z( H8 b完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
7 [1 E; G2 I( X现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
" q/ ?/ k# w6 D. `1 W正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
7 [& N/ E) z2 z5 z3 c* X: S我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

! z0 I4 Z7 G2 k% o打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
( R+ ^. m4 O0 q, y
4 m' n0 A' A$ L: r" A; Y- t2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.
7 L; B+ X! E2 s/ f
& A4 \4 T" F0 AN年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
& M$ @( v# @  V

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
3 t! m2 O" h( R* Q+ B打个比方，好比你有25万，你可以
" T5 ~% E. y1 U. i
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

4 I* |; c0 L/ B2 ?0 c, q9 C& \这个算法貌似合理，其实是错误的。

5 `4 C1 A* ~' J6 a# q0 p+ K: L月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

) W, C/ H! g) |( p  c当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
4 F( a  ^3 a$ G% X4 L

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
5 ]% ^' p8 d! e: N+ }$ c0 X- `& X& A% |
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
/ v/ F* i7 y. B$ \2 }3 P" L* h本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

! ?& q$ [2 A2 e9 u4 }/ U

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
4 E' }2 F1 ]! @& k% _! F1 ~$ m如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

/ I# B6 T6 ^7 I0 V  L+ n$ W几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
; j; e$ Z% O) ]$ ~2 q& a  X; p
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

$ l1 P# t$ G  c6 d' h9 v; p如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
  Z; a' G# k) A* X0 J其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

& e. Q; L, [* m, M+ e/ X3 t# n: W按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
- t2 Q7 [! M! }! S- r我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。