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作者:牧涛5 [$ f8 U! v s m( [( m8 V. [9 r
2 I" m1 q! \1 B随着央行降息、加元汇率大跌,温哥华、多伦多两地房价迎来新的高峰,这令不少人再度呼吁联邦政府通过政策打压房价,以便国民更容易地负担房屋。 4 Y& V( j2 M* c, M0 n. t( I
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可是,收紧政策真的可以打压温、多两地的房价吗?如果我们关注一下过去几年的历史,就会发现并非如此。
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过去几年中,联邦曾连续出台收紧按揭条例的政策,对多伦多和温哥华影响都是微乎其微,真正受打击的却是二线城市的房地产市场、特别是公寓房市场。由于大量的新建住宅无法及时被消化,一些城市甚至已到了“兴建过度”的边缘。 " r3 C0 N$ H; u h9 c2 m2 O6 {
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2008年美国房市大跳水之后不久,联邦财政部便收紧了按揭条例,将最长按揭期限定为35年,取消了零首付,购房者首付至少为5%,必须有一定的信用记录。 - b) Z' g9 c# y7 I/ h! O/ V/ n+ z
% q- E- i) O. t% R. g随后,财政部分别于2010年4月和2012年6月两度收紧按揭条例,将最长按揭期限进一步收窄至25年。2013年8月,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)也推出限制措施,把按揭相关的证券保证金额,限制于每间金融机构3.5亿元,以提高银行的借贷成本,令房主的按揭费用上升,以期让房市降温。
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2 x/ i% {4 g- A% g每次政府部门收紧政策的时候,都会有不少“专家”发表一通评论,说此举会令本国房市降温多少云云。可是从数据来看,这些措施根本没有对本国两大房市(温哥华和多伦多)起到多少打压的作用,每次都是令销量稍微缩减,然后很快恢复。至于房价,则一直呈现向上,甚至未见明显放缓的迹象。
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% W* U& _$ H; c, G8 Y( A魁省的房地产分析专家卡丁纳(Paul Cardinal),联邦政府收紧按揭政策,很多人想当然地以为房价最贵的地方最受影响,实际上却不是这样。收紧政策打压的其实是首次购房人士,而在多伦多、温哥华两地,支撑房市的主力并非这些人。即便首次购房人士受到政策的打压,资本雄厚的其他类型的买家仍旧足以支撑起市场, 9 L, L. } K3 s" O' @ p
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可是,在本国二线城市,由于连续收紧政策造成首次购房人士买家大幅减少,房市已大大冷却,特别是公寓市场的行情,几乎已近萧条。 7 e, T4 E+ H7 I9 Y& J
+ K M, a3 x Z* `% b例如,魁省在2011年至2012年曾迎来一次新建公寓楼的热潮,很多年轻的买主打算趁着低利率入市。这些买家中有差不多三分之一都采用的是30年期按揭,而在蒙特利尔,这一比例更高达四成。可是,就在2012年的年6月,联邦将最长按揭期限收窄至25年,这相当于让利率提高了一个百分点,一下子打碎了很多年轻人拥有房屋的梦想。
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@! Z. z0 l& \整整两年过去,魁省几个主要城市的公寓房市场仍未能恢复。仅去年,蒙特利尔市场上已积压了近3000套待售公寓,而新公寓楼的动工量却增长了19%;在魁北克城,每出现一个公寓买家,就对应着将近20个卖家;而在紧靠着渥太华的加蒂诺市(Gatineau),公寓房的价格已下跌了14%。
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其他省份的情况并不比魁省好许多。在2012年,曼省推出了新的省提民移民政策,吸引了大量新移民,其省府温尼伯也兴起建楼热潮,但是由于首次买家受到政策打压,销售行情一直低迷,市场上待售公寓的数量一直上升之势。可是,开发商仍然不愿意停止新建楼盘的脚步。在去年,该市多单元住宅(multifamily units)的新建数量超过独立屋,为30年来的首次,这引起人们该城市公寓市场“兴建过度”的担忧。 . _0 _- r' B6 x. P z
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2 r6 l8 z+ @# P) P# P在萨省省府里贾纳(Regina)和经济重镇萨斯卡通(Saskatoon),市面上待售房屋数量达也到30年来最高,其中多数是公寓。
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5 A9 \1 {1 |( c5 |3 ]* `在大西洋省份一些主要城市,如新布伦瑞克省经济中心蒙克顿(Moncton)、新斯科舍省省府哈利法克斯(Halifax),情况同上面几座城市差不多,也面临这公寓房过剩的窘境。
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加鼎银行(Desjardins Group)首席经济学家贝金女士(Hélène Bégin)表示,在今年本国二线城市可能都将迎来新建公寓退潮的现象,如果开发商还不停下脚步,那结果可能会很不妙。
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另一方面,如果联邦再度收紧按揭条例,那可能将导致首次购房人士进一步减少,而二线城市的待售房屋就更难被消化掉了。 ! J3 o: }, T7 O5 }4 z3 [% ~4 R% |
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