加息了

feat · 发表于 2016-11-1 20:29

浮动利率的好日子过了。

qiaohe · 发表于 2016-11-1 21:02

还没有吧

yuz967 · 发表于 2016-11-1 21:25

qiaohe 发表于 2016-11-1 21:028 W0 b+ e, L5 }
还没有吧

TD 加了

裁缝Shi · 发表于 2016-11-1 22:40

TD 加了

加了多少？

nutella · 发表于 2016-11-2 00:21

裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40
* I8 S4 y6 W6 ?9 }4 A4 e加了多少？

Prime 2.85%

架鸡棚 · 发表于 2016-11-2 05:05

没事儿，过不了几天还得降。

小眼睛精灵 · 发表于 2016-11-2 07:20

yuz967 发表于 2016-11-1 21:25+ p, V0 O% j: S7 Q& _' y; p/ r3 G
TD 加了

0.15%

ballard · 发表于 2016-11-2 07:33

我就是浮动利率，呵呵明年一月结束，

但是到明年还是会选浮动利率。各位怎么看，问问元芳。

lopenwing · 发表于 2016-11-2 09:02

即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

lopenwing · 发表于 2016-11-2 09:03

固定利率，中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。

NL-nait · 发表于 2016-11-2 10:10

lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02
' |( C ]6 e o% J" q3 h即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。

未必，比较一下历史数据就明白了

小黄 · 发表于 2016-11-2 10:33

NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10
1 L( m+ s% O+ l4 [: v未必，比较一下历史数据就明白了

从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

ballard · 发表于 2016-11-2 15:27

小黄发表于 2016-11-2 10:33
9 p4 d% a) J- x( K- [% k从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

固定利率相当于额外买保险。

固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。

如果我收入随市场波动那就浮动吧！

钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。

固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。

ballard · 发表于 2016-11-2 15:27

小黄发表于 2016-11-2 10:33
: N3 ~1 Q! q$ @8 d! t! H2 u* Z从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

固定利率相当于额外买保险。

固定利率好不好。对于政府部门，固定工资。永久职位，比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。

如果我收入随市场波动那就浮动吧！

钱不好挣，工资会下行或收入下行。花销也别挂死了，否则就是上吊。

固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。

小黄 · 发表于 2016-11-2 18:20

ballard 发表于 2016-11-2 15:27
% Z) S" a4 L% ]固定利率相当于额外买保险。

没错，固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低，以极高价格，对于极小概率，极小赔付。

架鸡棚 · 发表于 2016-11-2 18:38

小黄发表于 2016-11-2 10:33, f5 C& N' a) V8 A* N' A
从我能搜索到的数据，历史任何时期都是浮动好。

同意！明白人！

小黄 · 发表于 2016-11-2 20:44

架鸡棚发表于 2016-11-2 18:38
; Q+ `7 u1 ^0 i9 O5 g同意！明白人！

据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。

根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确实某些时候比浮动好，这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动，都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定，无论起始点是哪一年，合计5年结果，永远都是5年浮动好。

ballard · 发表于 2016-11-2 21:52

本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑

小黄发表于 2016-11-2 20:44* I+ C# `$ `; G% w& L3 g
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。
4 d! P8 ^* t2 p" q' W% s! V
% x( u! o$ \* T/ W. f; H. r1 r根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。

我想理论上银行给你固定房贷利率

而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。

银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。

银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。

银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域

你研究技术，我研究银行家人性。

你有根有据，我就靠胡说。

架鸡棚 · 发表于 2016-11-2 22:29

小黄发表于 2016-11-2 20:44& i( @: d# `. X7 a" Q* g" E# D
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。' e, g% r* _% |

+ t" c& h3 p$ B2 E o2 ~8 z根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.

Windermere · 发表于 2016-11-3 05:00

看历史，利率4.5应该是合理数据，现在2.7超低。

就像石油140多，有人说合理价格应该70.

xuxuelin · 发表于 2016-11-3 05:39

本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑

小黄发表于 2016-11-2 20:44
! G/ u- J1 J+ h: j0 d" J据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。: g( c. l2 @4 R' @5 b3 b# c

! T! }. w$ I$ }& G# U7 m, `6 N# U根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特别是自14年来，没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款，两年后16年继续RENEW，就很难说了。
我也在银行工作，从超过五年更长远的历史数据来说，也没有人能说浮动一直好于固定（注意一直两个字）。无论用任何计算方法，这种情况只有某些时段存在，一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的，BMO说的10%的情况我没见过这份报告，但和TD的计算结论相差不远，这种说法是保守但是客观的。
你说的你的计算模型是什么，取样点在哪里，可否分享一下？

xuxuelin · 发表于 2016-11-3 05:45

本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑

架鸡棚发表于 2016-11-2 22:29
, h1 j7 U5 q. b我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

你可以自己去查数据，各个银行都有，无论哪个银行，没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好，无论你从哪个时间点来算，都有巨大偏差，样本空间越大，偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险，如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷，那么你会发现浮动利率偏差极大。
这里没有考虑非系统性风险，但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在：一直，永远，或任何时候浮动好或固定好的说法

xuxuelin · 发表于 2016-11-3 06:06

我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断，不能盲动。

Ray-wang · 发表于 2016-11-3 06:20

xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:068 n! s& N v) Q! [. ^
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
+ J& O' N T% k- o但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

明白人。

sasha318 · 发表于 2016-11-3 08:02

有没有人最近拿到5年浮动的是多少？

小黄 · 发表于 2016-11-3 08:46

本帖最后由小黄于 2016-11-3 09:32 编辑

xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:390 M2 |! Q' T) B. B0 I% U! m& O
以五年来算也许如此，但实际情况是很多客户选择2年固定的，例如TD的两年2.0几的利率，在这个时间段，特 ...

我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的，也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
就以过去的5年，5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。

watercress · 发表于 2016-11-3 08:56

经验是短期，最多两年固定比较好，一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠，另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。

ballard · 发表于 2016-11-3 09:09

你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家

zabra · 发表于 2016-11-3 09:34

小黄发表于 2016-11-2 20:44( `2 ~) M- \# M
据说BMO有数据说10%的时间是固定好，但我找不到其研究方法。) R6 Q- C' v' z

$ }4 k0 c3 h5 ]9 [: h: d: v- D8 E根据我的研究方法，如果算瞬时，固定确 ...

xiaofeng85 · 发表于 2016-11-3 12:41

xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06, E. K6 h+ A) e- G
我的策略是短期固定加长期浮动，用组合来规避风险，例如这次TD加息。
6 S0 l2 Y+ J4 r9 o但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

有见地，浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期，但长期来说非常难判断，组合的办法是个好主意

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加息了

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