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卖屋今年要报税 无论是自住或出租, q! i: \; Z8 p0 I9 s; l
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全自住免税 曾出租计增值2 ~% k2 Q+ G' _& U# }/ F% `6 {1 d
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今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
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; N7 r* t {, ?根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。. @1 U8 s! e6 h* w
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多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。/ {& ~. h- z7 t
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% T" I2 y2 c, {: k) h3 N% n2 H所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。! E! _$ ]' X& R& ~4 [" g
! s2 X- _/ H" w而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。7 N0 r% t. ]) q5 a' ]
" i' z- P3 A. ^8 O他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」8 }+ f8 b6 ~, n" j
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。0 d4 N. Y+ e% d* B S# S9 J
: ]" \2 \+ a& V纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。& C% Q) N7 o# g
6 I+ g$ V, w/ J/ ]0 c- U5 i0 \; u1 P如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。( |. h9 M0 b6 _9 K/ k' ~9 X
0 v$ _5 U1 ^0 W3 h5 x6 k4 w胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
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* W+ L& t" u4 ]0 r1 S此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。% Q$ |/ a- U* y$ L$ h4 T
+ B/ y1 m7 N/ O$ S: L7 X他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
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8 i5 N/ f, K7 U( q" w% z2 R* V自住改出租属「假定出售」9 d/ _2 E# `6 u# n+ z8 x
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只作分租仍视「完全自住」9 I7 t& Q# m% d5 S: L
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如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。( n. V4 [1 v) Q O$ C8 ?5 [6 r
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购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。7 S9 ^$ E4 r% Z" B) F, P1 g* Y
6 Q) S- q$ B+ u6 P, C, z8 R( ?% G胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
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但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。! d( h) H- ^0 Z
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他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
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那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」8 a+ B4 M' ~* Z! N. K& F& L
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胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
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7 S. L" z% x2 j+ [; X- d) m他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
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狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
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发表于 2017-2-12 14:12
