帐应该怎么算？

紫光

很多人都在前面算过了，也来凑凑热闹。
3 n, y' \6 I; l7 {# `' d2 V5 `首先必须设定三个假设：1、假设房租不变；2，假设期限不变——25年，也就是买房的每年不加pay,租房的租满25年；3、金额相等，以1000元为例。
& C6 Y+ \# j$ H/ ^* ~! i1 e租房：1000/月，银行利率3.5%（ING的利率就是3.5%），25年后年金终值478，568.00。——如果每月不付租金而是改存银行，25年后你可以拿到手的现金。损失478568住25年。
8 i1 K% a& b$ c5 ]买房：1000/月，利率5%，可贷款170380，当付25%——56793，56793在25年后的年金终值为135390（同上，如果存银行不动）；加上每月1000的年金终值478568=613958,但手上有一套当初花227173买的房子，假设25年后只值300000，实际损失313958住25年。
从25年以后，租房和买房的差别在这里就不做计算了，请有心的同仁可以自己算算。
( {7 X7 F2 ?! b$ k$ B额外说明：基本以现在的房租价格，如果20几万买的condo，可以租到1000/月——也不单独举例说明了。
计算所需工具：SHARP EL-733A BUSINESS/FINANCIAL CALCULATOR
计算方法：祥见《财务管理〉《金融与证券〉等。

eagle2007

假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

6 E6 J: e  O) x5 L7 d" M以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
租房损失 25年 478568-135390;
. v- S- X, A1 E3 m2 G/ m1 m- L买房313958
结果是343178 vs 313958

醉酒当歌

借用你的计算，买房租房差不多，但是买房承担的风险太大。

' F/ u! O* p: V. o

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
% E3 y7 L4 C' m; a& l  [假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
; C- _& z, j- Y1 i( p' s$ ~结果是343178 vs 313958

紫光

差多了，我的朋友，我的假设是你花25年付完，一般人都会在7-10年就付完的，而且25年后23万的房子不可能就30万，而且你的首期，如果你不买房，你还不兴买个好车开开什么的？
而且25年以后呢？

熊猫阿宝

我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分是付利息，本金所占很少，所以如果短期房子增值不很高的话，就比较亏。
% C' p6 u% @" q. a- M9 c6 H5 z$ g) R
- b9 j6 E, x1 D/ d$ L: F另外按照楼主的假设，20几万买的condo，可以租到1000/月。你还要交地税，condo fee, 平均每月供银行+费用可接近1400，而不是1000。如果首付低于25%，只有5%的话，每月供款+费用更可在1700左右。买卖房子还要付手续费。 当然，月租也可增长。楼主你重新算算看。
; }! O' F5 H9 m8 ~" n) m& J  c
" a1 X( d& B2 p. }& d再有，如果存款不是存银行，而是作投资，即使比较保险的投资也有可能达到每年8-10%

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 23:22 编辑 ]

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
/ Q, s3 Y- M+ ^" x* t5 a假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
+ _3 F* a2 {8 z3 k0 \' Y3 I租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
3 E% ?6 r, \2 s结果是343178 vs 313958

) G/ j2 Z0 z: G  b3 [" X4 J478568 就是你花在租房上的钱，减去135390干什么？

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 23:21 发表
我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
! ?' U5 }, B  [7 W, w3 A0 Q! r1 e4 s不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分 ...

+ o5 S( f; D' X* }* q+ V; }) s7 O8 K7 v5年以后你再买，你付的还是基本都是利息，至于地税和condo费的问题迟早会给涨到租金里面，因为我的mortgage是25年不大变的（利率的影响）
但房租可就不一定了，现在3bedroom的townhouse1400-1500/月已经很普遍了。

紫光

End value:租房子的到25年后的value就是135390，其他的钱都在水里面，
而买房子的25年以后的value是300000。
! ~6 X, x6 V& D' o2 P6 G. z所以在算租房子的情况的时候，你不能计算开始的56793。
8 v! Y: B' u" w# W$ x' ^: X换句话说：租房子25年实实在在花了478568，而买房子的实实在在花了613958，但有个房子值300000。

熊猫阿宝

事实上是，爱城的房租与房价之比，在全国都是低的。WST先生曾经发现过这个问题。更何况，如今房价飙升60%,你觉得房租也会立刻飙升这么多吗？
+ p% Q4 w( @- y, B4 ?7 Y; d
9 O' ?4 q# k7 S& K8 y不要着急转移到townhouse, 你先计算一下前面提到的20多万的condo 月租1000 的项目上看看，月付1400或1700，并且是5年，并考虑买卖房的手续费。假设租金的年增长率与以后房产增值的比率相同。
  ?4 P' G: D( C按照你假设的20多万的condo 月付1000（首付低于25%） 事实上行不通的，用此计算有误导嫌疑。
# Q4 W; f! S+ I5 @+ ~0 R
( |1 M) Y1 q) b: e2 K1 l& j另外，我的计算可能只适用于5年左右换房子或离开爱德蒙顿的人，必须卖房子，现在不计较5年后买房子发生的事情。如果住25年，自然是买房合算，要不干吗大家都想买房子呢。
, @; G" D* F8 E! v3 A
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 00:22 编辑 ]

紫光

1、CONDO 和TOWNHOUSE属于一类，不论在那个机构的统计中。
2、所有买CONDO 和TOWNHOUSE的投资者，他们计算应收租金都会以所付的MORTGAGE,TAX,CONDO FEE作为基础来计算。
" c% ]( I8 _/ o; f( e3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的，今年你就可以看到结果，个人估计至少20-30%。当然大学的房子是特例，有补贴性质。
4、不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 10:16 发表
' }/ v2 s) v, J: G$ g/ P: p3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的 ...
4.  不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

7 h) j  M3 }* \' A
这种假设和算法也太搞笑了~~~~  “借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830”。
2 j! K0 Z4 u0 o* s
22.5万是什么？怎么算出来的？
0 L& L6 f' {4 n3年codeo fee 约13000，还有在realtor 买卖花费及其他交易费用多少？
8 c4 L3 ~3 G6 ]0 ~# v
8 Y  q9 L9 Z* M5 o! Y[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 11:00 编辑 ]

warmwinter

紫光

我不得不说你太搞笑乐，因为你根本就看不懂
) u% c2 K9 }9 P$ F. N22.5万是你24万还了3年以后还剩下的本金。
8 V  n( Q  l+ n( j. m- a# I2 t虽然利息多于本金，但本金还是在每个月都有还的，而且每个月数额依次递减。
9 O; P9 z$ d6 B/ N! E, g277830是240000以5%/年递增3年。
/ ?. Q: s1 |' y. r本人卖房子花费为：comfree 595+GST;LAWYER 425+GST——可以忽略不计。

U-boat

假设投资回报9%
" t* z, _' a1 G. ?( e+ F/ L56793*(1.09^25)=489730
租房每月省地税等费用300，用于投资
300*(（1+0.09/12)^12^25-1)/(1+0.09/12-1)=376336.6
2 j; h: Z- }# \) M( I0 M, H  k您离百万富翁不远了。
8 _7 v3 M( R& r- H4 ]+ m- f) m计算工具：18年新casio计算器
- C" K( ]& y! e% A1 W计算方法：初中级数求和公式。

紫光

你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
2 M, s# }; m9 i( w1 ?( P2 x7 f买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
1 R& }2 D  s- d4 _) N但买房你如果能在7-10内付清，你的风险就会降到0。
另外，即使你有100万，25年以后，你能保证你手上的100万现金，值今天的20万吗？你不能保证。

熊猫阿宝

有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估计至少加价5000，于是按255000借贷。
8 }8 O7 ^: v7 M7 \
如果首付5%，那么 首付 12750，需向银行借款242250。
2 d6 f7 K( f/ _# b) q25年分期付款，每月需供款 1451.68。
假设房价每年增长4%（5年共增长21.7%），5年后房子增值，总价值304163 （假设房屋不需要维护装修就值这个价）
5年分期付款共  87100.66，  除了利息，这部分包括本金 26817.76，尚欠款 24225-26817.76

$ |6 E0 r1 t2 A& b$ V5 @; i8 U- S5年后卖房子，还贷款，得 304163-（24225-26817.76）= 88730
5年共付给银行   87100.66（分期付款）+12750（首付）= 99850
% Y9 Q& b% M0 n5 R/ e每个月codo fee + 地税大概330,    5年 codo fee + 地税 = 21450
考虑自己怕麻烦，对房地产也不够专业，况且多数人都是请realto交易，估价一次买，一次卖,investigate, 律师等共需手续费   15000

因此最后估计买房卖房共花费 99850+21450+15000-88730=47570

朋友算了算，如果每年租房，租5年大概花费 55246，确实比买房需要花的47570高一些，但是如果首付款拿出来作5年投资，还有每月比房租多供出的800左右拿出来作投资，保守收益也可达七，八千，最后决定算了，还是觉得买房太麻烦。最重要的是经过一年多的60%的疯长，实在搞不清5年内能不能达到21.7%，也就是平均每年4%的增长。看看以前的房价走势，在高位买房，如果不增长，甚至缓跌，就要亏5万多啦。

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:11 编辑 ]

ligeree

The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

6 ~8 b+ T/ D1 ]! R

原帖由 不想长大 于 2007-2-13 12:23 发表
! j6 Q8 w! K3 t( y7 j有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估 ...

- a4 Q8 l+ H6 t6 V! b; Q. T' X/ J[ 本帖最后由 ligeree 于 2007-2-13 12:35 编辑 ]

U-boat

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:01 发表
6 B' i4 T( ^$ Z' d' w你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
+ T. e4 p2 h4 o* o" e0 o; D买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
但买房你如果能在7-10内付清 ...

$ ~, M/ J! Z; J0 `http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm

( N2 y: t! ^' h5 _里面有个计算器算SP500回报。
& I1 @9 Q9 j! H! `; M9 k2 y' _% C
5 R$ U7 Y  T, z2 V! g3 X2 E数字游戏，游戏人生，不要太较真。
人生得意须尽欢
2 y, }8 T( n0 f: a莫使金樽空对月
天生我材必有用
千金散尽还复来
0 x5 o- _& b3 q  Y7 o烹羊宰牛且为乐
( b' M" b3 w- |) K, b' R% p9 u9 H明天的100万值不值今天的20万？ 太不值了。

熊猫阿宝

其实房屋维护，修缮的费用也挺多的，而且特麻烦（当然不怕麻烦的人不用管）。市场上的旧房子比新房子便宜，所以房子的增值也不能完全用市场上的年增值计算，应该低一些。

( }4 K) z: U- u' q- i. v- T$ i9 A: f另外，同学们能否讲讲买房卖房共需要哪些花费，大概多少？

紫光

1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
. [/ O4 ~; S: w- n3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种投资都不敢做的人会把钱放进风险投资领域。
6 o+ b, x7 f7 s+ @4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚。

熊猫阿宝

原帖由 ligeree 于 2007-2-13 12:32 发表
5 S7 `0 w! k) y: G) HThe calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

! L% s3 B- [7 u5 {
) k! `* ?$ c6 d4 F( f' z- I* I) Y他按租金年增长4%算的（与房子增值相同）

fancycat

LZ看来对房地产很有研究，我看你最好花你的时间多去买几套投资房吧，按你的预测，二十几万的townhouse过两年就能卖四十几万了，这钱这麽好赚，你干麽在这儿跟这些死活不开窍的人较真？

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:42 发表
$ E8 U* @4 G5 s1 T! X2 K* h1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种 ...
4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚

" C4 Y# E5 P8 S8 h# f( e" n& k1. apartment 人家住几年不用管维护什么的，如果18万买了（事实上18万已经买不到他们那么大的了，已经20多万了），肯定是旧房，以后维护花的钱还多呢！所以人家要买就买新的，省心。但是住几年的话就没那么介意了。
% p0 }3 c1 k7 ^* d8 ^; r2. 也差不太多吧。
3. 人家做股票和共同基金呢。股票年收益20%以上。其实他就按9%算的投资收益。
8 l# F$ l( h2 `6 u6 G4. 今年涨20%， 但是明年，后年跌呢？ ~~~~~~~~并不是所有人都爱炒房，买了一年就卖掉，除非疯长，否则成本太高。你是唱涨派，这个咱们说不到一处。在已经史无前例地涨过的基础上，人家看跌，只不过不是急跌。
( ~0 O! m  A  w8 v: x
5 R. u; t( H$ e( a  o# \[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:04 编辑 ]

紫光

你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
/ @0 @6 i; @3 G: M1 |, C+ N; C" t这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工！

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 13:07 发表
5 x- U8 x2 B7 I! @, Y: y" Q你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
$ x# A- c" H" h8 p, V古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工

, A* L0 K5 C7 ]6 T% v- J
“古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷”，并不是放之四海而皆准的道理。
* i1 h# d, t! y在高风险期，谁都知道不少人买房子买成负翁甚至跳楼的。现在美国还有很多呢。
看你在这儿不遗余力地鼓吹买房的任何好处，闭口不谈可能的一点风险，唉。。。
; g1 ?, w/ i6 e9 _; v7 D! l8 n想买房子的人，自己自然会计算的。现在外面的风尚比你的鼓吹有力多了。
2 `% G; ?1 }# a, S& j! H
: t" `# f$ `( P9 T0 H1 J5 N+ r[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:37 编辑 ]

胖妹妹

紫光

唉……
请花点时间分析一下EDMONTON的经济情况。
房市跳不跳水最重要的指标有三点：
1、房价的平均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，其实超过一点，不达到8-10倍都还是安全的，不妨想想现在的北京、上海是几倍。
2、失业率
" m5 A( }2 U$ o" ?5 _! N- E6 q  s& T3、银行贷款利息
你现在不买则摆，如果买了，记得请我吃个饭。箱子底的东西都翻出来告诉你了。

有事您说话

熊猫阿宝

如果我买了，几年后赚到钱才有可能请你吃饭，哈哈~~~~ 偶这几年内不会再买房的了，所以这个假设不成立。

5 `3 K* w5 I2 U0 J1. 关于房价均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，我觉得目前已经超过了，家庭收入低于6万的大有人在，目前房价均价36万多。如果算税后收入，这个比值更高了。更何况，国际上认为 4.1 倍的时候居民的购房能力已经严重不足了。中国的情况完全不同，不谈奇怪的社会机制，调控方法多种，中国居民的实际收入常常还比账面收入高呢，不像这里的实际收入只是账面收入的70%。如果要比，和美国比比吧。美国的房价均值与居民家庭收入比平均为3.7。
" F5 k# ~, u8 _$ X/ Y1 x0 Q' [
5 z# p  ~! {0 j' {: B5 E' {) p2. 失业率现在这里确实低，但是据统计，“优质就业率”却降低了。目前Edmonton 工作机会最多的是蓝领 labour 工。
1 F6 A0 h2 }4 f5 ]% F& P
3. 银行贷款利息现在确实不高，5.25%，应该不会像以前那样涨到10%以上。但是，谁知道会不会在4，5年内上调一些呢？（银行也观察到了BC和Alberta的房地产的疯狂）现在已经比一年前的4%涨了。只要上调一点，美国这两年的房地产就是在 6% 多的利率下跳水的。

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* A; P. k3 b8 f1 n: |& y1 s大家各执一词，我是不指望谁能说服谁的啦。看贴的筒子自己掂量掂量就行啰。

牛眼熊心

我早知道讨论买房VS租房是没有结果的.  其实归根到底就是一个观点不同: 房子还会不会涨? 涨多少?
' {) i4 u! u: A2 g8 B没有人可以说服对方的, 到明年今天再看谁对谁错吧. 到时候我只有一个要求, 输了的人要输得起, 认个错