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本帖最后由 workingman 于 2016-10-31 07:52 编辑
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一大早起来,看着楼盖到235层了,大家半夜还在奋战,真是辛苦,给大家咖啡一杯,安慰安慰。
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给点我所知道的民用市场房屋中介的运作方式,给大家参考。毕竟在这个市场上,大家都是按照一个默认的规则做事的。谢谢
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1)原则上,房屋签署给中介进行管理,就是正规的房屋管理公司,基本上是独家代理(虽然合同上不一定注明)。房屋管理公司代理你的房屋的所有的相关事项,包括发出租房广告,对新的房客进行审核,对房屋的状况进行监督,对老的房客进行交接,对新的房客进行交接,收租,转帐,出年度的收支平衡报表。等等。实话的讲,房屋管理公司还是很忙的,24小时要接听房客可能的投诉,比如水管破裂、电力出问题,暖气不工作,这些都属于立刻需要,紧急修复的工作。所以租房,如果选择了房屋管理公司,就是自己的管理职能的延伸,所以最好的的房屋管理公司,不知道省多少事。
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2)房屋公司的中介收费,基本上是分成两个部分(1)有房客的时候,按照约定的比例,从房租里收,这样房租越高,中介公司也得到好处多,大家皆大欢喜(2)没房客空闲的时候,是按照基本的费用收的,这个可以理解,中介管理公司也需要活着,还要花钱打广告,约新的房客见面,作背景调查等等,都需要花钱的。在没租客的情况下,房子的基本费用,是房东自己出的,这是房东必须注意的,比如水、电、垃圾的费用等,总不能带新房客看房的时候,家里没水、没电;# G! E4 P ?: h' z2 a
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3)原则上,房东把房子交给中介公司管理,基本上就是中介管理公司和房客之间的关系,房东不需要出面的(和商业市场不同,商业市场房东是要面对租客的)。所以,中介公司会发出租房广告,链接给房东,做出租房的合适的市场价格,链接给房东(也可能高于房东设定的房租价格),新的租客的人数,信用分数,职业,收入,年龄,家庭等信息给房东,这些都是需要房东知道,但不是必须房东批准(请注意,不是必须房东批准的,中介公司有责任和义务保证房客的质量和收租的可靠性)。这点,中介毕竟每天都在做这些事情,见的人多了,基本上可以判断出八九不离十。但是程序还是要走的。这也是加拿大效率低,风险小的原因,起码程序走了,中间可能出现的问题,就会浮现出来,毕竟人都不是神仙。( A h8 X2 \0 L; h! W/ {
! X4 l) Z3 I9 a2 z$ R* y4)回到最关键的日常修理:任何房屋中介管理公司,都有自己熟悉的修理团队,内部的外部的,这个正常。修理行业本身就是利润很好的很好的行业,在那个国家都一样。一般小的故障,房屋管理公司就处理了,也不需要知会。大的费用和修理,需要知会房东,因为要出钱。比如,房客反应冰箱坏了,房屋公司就会找人先修理,修理不成,就告诉房东,要换新的冰箱,给出不同的牌子和价格,房东需要的就是付钱=检修的费用+新冰箱的费用+安装的费用。如果遇到紧急的事情,比如房间水管破裂,中介管理公司第一时间,找人处理,避免损失进一步扩大,第二时间,账单给房东看。这房东就得负责支付=紧急修利人工+材料费用,当然,一般房屋中介管理公司所找的维修,都必须是有执照、有保修期限的公司。然后,房东的钱是支付给中介管理公司,中介管理公司再支付给修理公司;这点正规的房屋管理公司还是靠谱的,不会给出一个天价。但是不同的公司,价格肯定有差异,如果房东觉得太贵,也可以自己找或者处理,只要达到出租的要求就行。6 C. J( h/ E: h- w
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5)对于任何大的支出,中介管理公司都会要求房东先把费用支付到中介管理公司账户,然后再进行处理。小的费用,比如1000以下,就是中介管理公司代为支付,从下期的房客押金里扣除。; |" b2 N; ]! K$ n; p
1 ?( d" A$ e/ B2 O1 T6)说到押金,加拿大是有规定的,不是说想押多少就押多少。押金是放在中介管理公司的,只有出现其他非正常状况,才需要处理押金。但是也是中介管理公司来处理。这就是我理解加拿大诚信制度的根源,押金只是象征性的,如果租客不是一个信誉良好的人,就是支付再大的押金,也没意义。像我之前回帖提到的E君的故事,房客被驱逐,押金有多少哦?房东需要支付的上万的损失,当然,房客一旦有了被驱逐的记录,对以后的信用是非常大的影响。! O: F ^2 O+ m3 q/ ]# c7 z+ S
7 f% p2 Q( j, b& y2 t3 w# h9 K7)至于税收等方面的问题,中介管理公司每个月、每年的记录,都是需要房东自己报税时使用。房屋管理公司,偶尔会要求房东提供自己报税的记录,但不是强制的。因为房屋中介管理公司只有提醒的义务,没有检查的权利。这里就回到加拿大税收的关键问题,因为房屋中介的年度税表里,是体现了这部分的支出的。税务部门如果想检查,很容易就能够查到,这部分支出给谁了?这个收钱的人,是不是报税了?所以,信用在这里就是根本。# l5 y! u7 e/ E w: A4 ~3 w7 y4 e! T
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8)原则上,按照律师们的意见,所有的协约、规定都是需要书面的,但加拿大也承认口头的约定。这里就是涉及到诚信,一个人承诺了什么,是不是会反悔? 人在做事,名声在外,如果一个人经常的反悔自己的承诺,时间久了,怕是自己也分不清哪个是真的,哪个是假的。
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6 q4 F$ \: l- I7 x& `个人的建议和认识,供大家参考。每个人心里都有杆秤,呵呵,公平是最基本的原则。
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* X1 I) c# ^2 B祝大家万圣节 玩的开心,俺们N年前看过一个一家四口,拉着小车讨糖的,背了几个大袋子那可是一晚上的收获,大大的$ o# w9 B% }+ m3 z) ? N/ a$ C
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鲜花鸡蛋卓越地毯清洗 在2016-10-31 18:20 送朵鲜花 并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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