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个人认为房市9月底会苏醒一下,然后平稳冬眠,明年会有涨势

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发表于 2007-7-27 01:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
个人认为房市9月底会苏醒一下,然后冬眠,明年会有涨势0 G1 o8 E' J2 D/ y7 X9 z: ]3 L
公寓还是有涨幅潜力,DOWNTOWN高层公寓涨幅大些,七十年代或八十年代的TOWNHOUSE应该涨幅一般) d  U2 f" `, K2 T' y, \
不要做带多详细分析了,我也不是专家,发这个贴子就是想到时侯看看自己的见解准不准,九月底我再把这个贴子给顶上来3 v; r5 l: R4 x6 i

/ {3 {; |" l# o! s: I3 S欢迎大家来发发言,然后让此贴沉下去,时候到了我就顶上来再看看,有过投资房产经验的朋友发言吧,一直纸上谈兵的朋友就免了.
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发表于 2007-7-27 18:56 | 显示全部楼层
I agree. And I am only interested in the concrete highrise condo. so far, rent still can cover loan interest.
1 ?& j1 c9 E8 C0 {As an investor, I am only focusing on the big picture such as high oil price ($2 rise today), on-going big projects and labour shortage.
" u9 J% O: r/ z* SNow no way the city can control the inflation in Edmonton under 4%. Hold, hold, hold, and until ..... I will sell, sell, sell.
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发表于 2007-7-27 23:35 | 显示全部楼层
同意。6 \! M  Y" a: @. ~1 n
7 I$ m4 o  b& b! ]) S
理由如下:
; i% g  e5 }5 U# }( B1。七月份由于大家都在观望,销售数量一定大幅下降,价格也一定继续下挫,只是到底是百分之二还是四的问题,要等到八月初才能看到统计数据;
, }% {! L) ~% l6 J% E2。由于投资者和多数卖房者都想在秋天前或者前半年出货,所以导致五六月份的库存达到巅峰,但能出的也出的差不多了,七月份的库存其实已经比六月份开始减少(不信等着看统计数据),如果八月份继续减少,房价会稳住甚至止跌回升。
* v5 O- |5 ?. D3 F5 k7 A3。房价说到底还是看供求关系这个最基本定律。如果Alberta经济保持现在的状态,人口还会继续增加,只是速度没有前两年凶猛而已,但明年春天还有可能小幅度上涨,只是很难像去年和今年那样疯狂了。由于人们有了前面的经验,今年冬天有可能提前小幅上涨也不是没有可能。
! d* I' K: ^/ F* h  ]
- Q! L( i* Y" N$ x所以说到底还要看库存和经济形势的好坏,一正一反决定人们的心理和房价。情绪性的诅咒这个市场或者鼓吹涨价是没有意义的。
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发表于 2007-7-28 18:45 | 显示全部楼层

回复 #3 zhizunbao 的帖子

老杨团队 追求完美
同意
8 E$ M0 ?4 ]* u* ~2 p1 p9 c如果还有部分卖房人, 看到房价跌到一个价格点, 与其低价卖出, 还不如先转成出租的好,1 m! M0 m0 t( x* d
他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。
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发表于 2007-7-28 19:16 | 显示全部楼层

回复 #3 zhizunbao 的帖子

sorry. 出租市场的空房率还是很低的, 不是“出租率毕竟还是很低的”
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发表于 2007-7-29 23:41 | 显示全部楼层
任何市场都需要洗牌!
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发表于 2007-8-2 11:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 daoran 于 2007-7-30 00:41 发表   T  E2 H/ A& i5 T/ @
任何市场都需要洗牌!
) n3 x  P3 K7 x2 E6 q8 V: e4 {
洗牌
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发表于 2007-11-24 18:27 | 显示全部楼层
估计大师兄把这个帖子忘记啦,给你
Z
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发表于 2007-11-25 11:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 18:45 发表
! K( @) Z- a6 ~4 B同意
. W' Z4 o/ d, k1 O6 @7 [& L如果还有部分卖房人, 看到房价跌到一个价格点, 与其低价卖出, 还不如先转成出租的好,
; P& B4 k. q8 i7 r# _+ D1 u他们也会撤出市场的。那库存也会降低的。出租率毕竟还是很低的。

6 |( [  E% R4 D( s
# ^1 H* N) u# C, Q" c出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的,就少了一个买房的。
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发表于 2007-12-3 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-25 11:24 发表
& ^- R- u: i; Z" R) z$ X# l& m- i3 G+ \8 ]# H6 h' G
# y; J' f- e0 x
出租和出售对市场存量的效果是一样的。多了一个租房的,就少了一个买房的。

9 G7 |* q8 b7 S好像不是这么简单吧? 每个房子都有房东的。) K7 S0 V: M( [; _. z5 Q
6 B) ^  H, V9 L2 Q9 u
打个比喻, 如果一个城市有100个家庭,100个房子,50个出租房, 50个自住,其实房子总是有主人的,买的房的永远是100个,租房的是50个,如果没有人迁入这个城市也没有新建房,有一个人卖了房变成租房,必然有个人买它的房来供它来租。
7 ], @! J* Y7 S" z% w5 i4 s4 e1 g$ S, b6 {/ c+ T
看看edmonton的情况,除了新建的房子的是属于builder外, 其它的房子都有房东, 多了一个租房的,有两种情况,第一种上面我做了比喻, 只是个换手而已,对市场存量没有影响。另一种情况是租房的人是新迁入的,只对出租房市场有影响,对卖房市场也没有影响(我讨论的实质影响,心里影响是另一个讨论话题)4 C) K6 E' {  j8 M7 c  T2 h
8 s' t5 ]8 A1 x  {0 K$ Q
写怎么多不是抬杠,只是借这个发言给大家提出一个观点,也许对大家分析下一步房地产的走向有好处。现在的listing多了的实质是什么?现在edmonton的人口还是正增长,如果这个增长大于新建房子的量的话,listing不会总是居高不下的。现在房子有一定的下降, 这主要是投资人获利回吐,但半年后还能有多少人可以接着吐的呢?7 I3 p3 J; `& o+ f/ G: p1 E. H! |
8 K. g& e) n8 X# Q6 z
租房子的人一定要记住,你租的房子永远是有房东的,而房东是要靠房子来赚钱的,如果房子价格下降了在三五年内都不可以增值了,他们可以选择涨房租(在一个人口正增长的城市永远可以做到,看看现在的美国就知道了),这样对租房人来说, 短期是省钱的,长期来说还是还给房东了。所以说在这场房东和房客的长期对弈中,长期来看,房东永远站在胜利一方。就好比股市来的庄家和散户的关系,如果你是短线高手另当别论。现在的edmonton房子也是这个道理, 想短线炒低没有人有这本事,在等待的同时是伴随着自己的租金的上涨。
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发表于 2007-12-3 12:32 | 显示全部楼层

回复 10楼 的帖子

先纠正一个小错误:只有人口增加,博亦的结果未必对房东有利;人口增加同时房屋增量小于人口增量,博亦的结果才可以如你所言,一定是对房东有利
. Q7 P+ Q/ g! n& a( h( l5 s这里顺便举一各例子:某LRT附近的condo suit,今年夏天最高有过28万的价格,现在成交价23万 上下,租金1200,condo fee 240,地税1000多,出租后房东月收入约900,相当17万左右的贷款利息。我相信房东不是不想租高价,也不是不想买高价,而是受市场所限才所以为之。
大型搬家
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发表于 2007-12-3 12:43 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-12-3 12:32 发表
6 s- H$ ]  p" @* [4 h先纠正一个小错误:只有人口增加,博亦的结果未必对房东有利;人口增加同时房屋增量小于人口增量,博亦的结果才可以如你所言,一定是对房东有利5 D/ `+ |* Y5 r$ Z  \( t% c, |/ ^
这里顺便举一各例子:某LRT附近的condo suit,今年夏天最高有过28万 ...

- H2 C; o" \; V  [理论上正确, 但实际情况是, 新增的房子也可以看作一种投资,是大开发商的投资,他们是根据市场需要来做房子的,短期来说他们可以超过需求做多房子, 但长期来说肯定是平衡的。2 ^: W1 [2 G* S. L2 d
' ]$ F& e  z5 B
至于你举的例子,只是短期现象,如果长期这样,房子不增值又亏租金,房东只好选择割肉卖出,同时肯定会有另一个房东来接手,而另一个房东肯定是权衡了后下offer的,而且肯定是不会做亏本生意的。这样表面看来租房子的人赚了,第一个房东亏了。但你想一想,市场上的房子价格肯定也下降了,这时候租房的人如果买下这房子是不是更好呢?
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[ 本帖最后由 Monster 于 2007-12-3 12:52 编辑 ]
Z
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发表于 2007-12-4 01:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:12 发表
" i, W  I1 i0 b( ]. x& Q3 b. y6 ]* X8 X$ }: W! @8 H1 _
好像不是这么简单吧? 每个房子都有房东的。
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& S4 _1 F0 `- l打个比喻, 如果一个城市有100个家庭,100个房子,50个出租房, 50个自住,其实房子总是有主人的,买的房的永远是100个,租房的是50个,如果没有人迁入这个城市也没 ...

/ P  w% t5 w9 i+ o" ?/ Q6 j* M
8 A  z! |  @% E6 ^  S4 l" O; W原本100户,100个房子。先是多来10户,需要住房,但房子不可能瞬间造成,于是只好挤一挤,房价租金都上涨。这是存量不足,是爱城去年的状态。0 A+ h, k0 s- b
后来大家看到造房很赚钱,于是造成了20个房子,可这段时间只新来了5户。于是有115户,120个房子。多出5个空的,这就叫存量过剩,就是当前爱城的状态。这5个无论是租是卖,都是存量。处于竞争关系。
Z
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发表于 2007-12-4 01:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2007-12-3 12:43 发表 " k8 {, H  n9 H% l8 {  t$ N' J

. K* [% t5 s" L" e  q7 h9 i2 @理论上正确, 但实际情况是, 新增的房子也可以看作一种投资,是大开发商的投资,他们是根据市场需要来做房子的,短期来说他们可以超过需求做多房子, 但长期来说肯定是平衡的。
( ]4 m* d- N% E: ^" X
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我完全认同,长期平衡的说法。当然,我也长期看涨。
9 v4 c  f+ y% n. z* r1 b9 X1 s  B) K6 F! z( a! p8 w% ^
只是,短期可以非常的不平衡,而这个短期可以是2年之久。上次在加拿大看到这个经典的供应过剩还是dot com时期,阿猫阿狗都可以办网站上市,那时加拿大的庞巴迪的私人飞机很火。结果泡沫一爆破,飞机存量暴增。一是庞巴迪不停扩产,二是之前两年所售出的飞机统统都到二手市场转售。庞巴迪整整两年都非常的难受,卖出每一架都难。目前地产商就是这样。
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发表于 2007-12-4 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-12-4 01:03 发表 7 A& e; W" U% n, R1 k

3 Z- h3 n5 ~6 U  }3 l, E
" B) g2 C: X( b5 ?* Q原本100户,100个房子。先是多来10户,需要住房,但房子不可能瞬间造成,于是只好挤一挤,房价租金都上涨。这是存量不足,是爱城去年的状态。! B; i0 B) x) c* E1 ]% y5 i$ F
后来大家看到造房很赚钱,于是造成了20个房子,可这段时间只新来了 ...
/ [' X, @! J" _" U$ ~! I
看来我们的观点还是很一致的,现在确实是存量过剩。主要是由于过量投资造成的,而过量投资在新房市场上最明显,所以现在新房(2年内的)降得厉害。所以盲目看跌是不可取的,edmonton的底就在把这些投资过剩的房子消化得差不多时。
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