Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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# }) q6 R( b- J( J" T# l0 C从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
4 r- ^0 b6 K$ \, d0 i1 R3 j% s9 B
8 S- g: @+ R( g1 f0 H卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
3 ]: S6 L5 f5 }$ `# b- ?& ~* X
7 {9 k3 ~/ c% J0 ~( u2 ?. KＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
8 Q1 e4 \4 q# Z7 i; d9 K5 F
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
. D: M4 x" z2 A& x8 P6 S4 k1 L今天的房价大约是：　２５万
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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

# [: _2 r' g: CＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

9 ?* r( x- d# S/ r8 _  d" D例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

) J; i* w9 x' y' i) j( \好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

0 h  Y% j2 n! F" e按照你的算法，今天张三的房子值：
2 S1 x# v- _: K% ?# H2 b" f! l10万x1.03^10+0=13万4
/ E# a8 J+ a1 g0 I. R' B李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
+ E, j' {. z9 h- J
# M) X& D9 i/ V* _! G9 c5 a3 t' F) K按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% {: L  N  x3 {) m$ g5 s7 }1 k以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

. u: }, h* S# L
我笨，您算给我瞧瞧。
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# m' r' [/ `0 c! j5 `按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
/ D1 C* N. W7 @/ |' L
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
' u: v1 ~1 e; g+ E) t. B* _1 [
- F$ j  h* Z3 Q
) O: Y5 ]+ \" t. E我笨，您算给我瞧瞧。
5 V; E# c1 Z# d6 s& \' _- y3 A, I
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
5 u, w% B% Y; C

0 y6 N1 n/ P0 Z; ]我笨，您算给我瞧瞧。
: L2 f* ^* f  K) m8 D* X' [
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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8 y0 b9 K/ s, [. l可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

3 S% A7 U3 N) r; m$ r# b卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
! D& T- U) B5 D# s
2 c* T3 o( M- a, k1 R& y) ~我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素

8 Q% c) ^) u# P/ l7 T+ m市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
; R$ v8 b% o) E. @* n! y; x至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

8 `2 O2 X2 I' K3 ]" C你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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