 鲜花( 4348)  鸡蛋( 18)
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既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。5 y& X# D: _: B6 t+ Y+ r4 t
先看看数据：) P* s, T; n* _/ b J' E
Single house condo duplex Avg.
' H6 W8 r8 ]' C2 r0 J; K W5 T" OJanuary 357,325 233,175 294,148 303,820
3 |% f' e; B* X1 y4 VFebruary 375,412 247,266 319,513 321,307
+ i- c3 O& r- h: T! y$ G+ ?6 dMarch 398,476 246,719 323,322 325,339
+ @2 C8 k8 ~8 N' K3 e, x* wApril 413,488 261,044 341,083 344,137! f3 l+ Y7 p1 _2 o6 ^" a) n% O
May 426,028 266,100 347,257 354,410& B; y- D/ w7 P2 [
June 417,265 265,172 342,836 348,0563 g7 L( ~% ^- ]! b) G; Y, _
July 417,150 271,908 339,417 354,718, ^% |5 `, r, O! Q9 t
August 403,757 269,139 329,764 344,7927 k8 U( j7 S u! l5 E
September 399,555 270,745 310,110 344,286 8 T ?/ `" O# c5 e
October 397,189 262,875 367,964 347,6688 |0 N( A9 Z7 I* Z- y4 w
如果分析这些数据可以发现：% j* w5 H& I4 p
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；" b |) a: r8 X3 s
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?# W7 N( N3 m( H- [4 J0 u! N
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
! F" q+ B) d$ F5 {4 f这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！
& V& d7 n: T+ f+ c9 dcondo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。' G* n& N2 E; b1 d/ U
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大？! V& t% l0 w3 w& E1 f. z s
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。& J8 B% B5 k! {" ?: K7 Z
但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：& r& j8 c$ x' A" l' ^4 i
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
) q, ~4 s9 I# P0 Q2 X2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。! R2 U) L! a7 {9 e6 H; e4 X- G
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
- v6 W" r1 g0 e7 L# _2 n- {Just for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。! V- k0 x& c: h6 h9 |" Y. {; v
换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
2 `$ F5 u! y2 ?MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。 }* v( h- |2 y. H9 e0 \9 S
投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。! l/ A2 A+ @+ J! p
2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。5 w7 I# K8 _( i2 X2 B: J+ W& ^; O
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。' \% d) H' g) H T( W7 y' ^
一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。
+ s2 W+ v Q, ?) ~, z因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：4 n9 R0 Q. i, g/ P+ H4 ~
ALBERTA的经济短期内会垮吗？" e0 [& L- i% F( Y! U) T6 S
我会随时都有失去工作的可能吗？# q n! D& x: G: R
我的工资会越来越低吗？
7 t, i8 r: l4 }9 y2 E* q会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？
) q6 [: a+ n8 m0 @8 I' }最后一点：
! ^2 r0 O. e$ t* c! R去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？# A" U0 ~4 B1 x1 M6 X, O" l8 G* T
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[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ] |
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狗仔卡
发表于 2007-11-12 22:09
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发表于 2007-11-12 22:15
楼主
U; D9 n8 r! K; L: W/ l7 M3 b
这 洞察力
