 鲜花( 4348)  鸡蛋( 18)
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既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
# R$ i0 @$ Z2 B( K' Y4 r先看看数据：
# J( C* ?- _ |% K t: _# k$ }; t Single house condo duplex Avg.) ~; g8 A6 E4 A1 v1 o: N4 I" p
January 357,325 233,175 294,148 303,8205 ]. T4 q0 t, h5 }
February 375,412 247,266 319,513 321,3074 v& N# y+ {# [; k$ H
March 398,476 246,719 323,322 325,339
: T: T8 k0 h4 Z- G) Q! {April 413,488 261,044 341,083 344,137
/ v' A) T4 p! fMay 426,028 266,100 347,257 354,410
- Y' `; L6 w5 V5 |! Z+ ^June 417,265 265,172 342,836 348,056& S1 f# i3 }5 L# h' r' L4 ?
July 417,150 271,908 339,417 354,718
C! w9 R) e. g) p. D6 lAugust 403,757 269,139 329,764 344,792: M, L0 T/ y0 B% T, a* m( r4 \
September 399,555 270,745 310,110 344,286
4 V9 I- Y8 C/ m/ y6 s# AOctober 397,189 262,875 367,964 347,668& j6 g2 W7 t6 Q H& c9 f
如果分析这些数据可以发现： `4 l$ I' k$ E7 p/ N8 U8 b8 W
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；) }& A+ R7 U/ o
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
. T9 G7 o3 q4 J) P9 E; g3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
0 f4 D" s7 Q: f& D这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！; R* h5 T8 l6 K0 K
condo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
" {1 ^3 o" H' W: p/ [1 h( v, Isinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大？
1 [# p* M. I. U1 B5 u- s我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。
- o$ U6 A2 ], E0 M4 }6 T3 M+ i但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：
( Z) U4 E6 m7 a! O, h& i1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
& U+ x: P9 Y6 d. ?) R2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。6 {: T6 F& x$ D9 ? h3 }/ |9 q2 y
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun( g7 q5 ]. T [" v; H, ]
Just for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。
! i6 `/ x. b& u; \换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。* l) @) ~% z W5 o$ }
MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。
' ^2 V% o1 v: A6 l( J; k) C( x投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
: Y% s2 y1 _, y) N( y2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。/ ?3 X, @# h. u* N7 {& b3 @
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。2 j5 R( j; a! g& U
一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。1 e7 d/ Q9 r# e4 S5 G7 X i7 C* q
因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：3 m7 s* I0 n& v
ALBERTA的经济短期内会垮吗？, Z0 m2 O" E6 r# ~9 b
我会随时都有失去工作的可能吗？
" Y$ w$ H; U# ?+ ?2 R4 M我的工资会越来越低吗？
& {% N" N8 z. C1 v5 m& Q3 d/ M; ^会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？6 e0 z0 D+ x. O8 M0 _6 D7 l5 n! p, ^+ W' |* x
最后一点：- H8 q Z+ u$ [( f& u V
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？
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[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ] |
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狗仔卡
发表于 2007-11-12 22:09
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发表于 2007-11-12 22:15
楼主
这 洞察力3 p; ~3 B+ \. o; z0 Z
