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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
" p* J2 B# h+ ^; c! B+ M先看看数据:
9 r/ B, B3 U) E+ ]6 g- ~             Single house                   condo          duplex              Avg.0 s8 r' \3 e( v% p) g
January          357,325                233,175         294,148         303,820
! L5 S, a0 K. [/ X: e# d* \0 FFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
' u% Z" n$ h) PMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339; E! r( ^! C7 D7 M, j' ?/ _
April                413,488                 261,044        341,083         344,137. n/ F9 K7 S3 V7 P9 ?2 ]% g- x
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410; r  X8 T1 D: @% w5 b
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
( A$ B8 O7 K1 @; z9 _& ZJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,7186 X( f9 s% u6 B" n
August           403,757                 269,139        329,764         344,792* g" c) B  _. D- x: E7 k
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
  j% l2 A! F; h2 K2 I+ COctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
; m/ s% f8 ~! U/ {3 d3 W5 m如果分析这些数据可以发现:
8 ~  o) l5 F. ]7 e* {8 l9 V/ {1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
+ B) Q% q- S5 U7 `2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
) ^+ ]+ E) q  F" v3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;# `4 i# }. I7 d8 j. @0 ^1 X
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!2 v1 }7 @4 [1 L1 p) b
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
. M  y, C) ?0 o8 |( lsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?7 E2 i9 h; a: I0 ~4 y3 H2 I( I' m
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
( a9 J7 }' H. s* \4 w但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:# u0 c* C- K2 B" s5 F
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。) W; O& ?$ C% f; K# {
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。; b  v5 d1 U1 e3 e* L6 m( h; U% A
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun4 y" R. @! q  X0 i6 b
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。  _8 }& Z, G# V4 F) e
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
) y7 Q' v0 r3 e5 L" nMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
5 v+ l, F" N: X/ f2 Z( P0 J投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
1 M' B) a! Z5 |8 z5 W9 o0 |2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。0 |  F4 I7 l) P
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
) S# @8 S* C6 |& A9 @/ \  G  _一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。- X, y$ L) _5 _5 H1 ]) Q
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:: V4 D2 X) u1 r# |! O
ALBERTA的经济短期内会垮吗?; F) \3 h: m) s$ A. S
我会随时都有失去工作的可能吗?; B* `; g  J- R
我的工资会越来越低吗?
: n5 f, S1 q" ?; h4 Q会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?2 T4 S: {  T) B0 q
最后一点:
# I7 u8 q0 G9 V+ Y# k2 _, k去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
5 z. s) L% X. }/ l( d
# ~. V. v" c3 {/ {[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。4 ~+ I6 k1 q7 K1 I! B: _
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。. @# W+ s# w+ [: W! i1 h8 d
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
5 ]0 A) `, }9 K4 h" I! o既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
2 e% h! p1 ?5 y' ^先看看数据:
4 s, L5 n1 ^5 I) `# G0 C# @             Single house                   condo          duplex              Avg.! t9 [/ H- R/ T9 }2 ?& X) |; i
January          357,325  ...
3 b# z. T, f3 |
支持
- M, f8 j* ]4 d, I' t, W/ E还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动. M1 D) W* O( @/ y
5 E& k7 i! V; v/ h
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

7 w/ i# N% R: {0 o; z比如这个:" K9 r" ]  U1 K/ O' v! M9 Z! ]5 H
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836& I( j: A; {: @% c. @" @
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力7 ~, F0 t& Z" u  f9 S

" t. N; r$ F' V9 ?比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
( k' \. M+ |: }6 F0 m& Q! W5 F4 J, F- W: v
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
* Y, V: S% i3 T/ ^呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

* u& C2 B$ k# i% D% Y, \0 S+ q) A+ W9 }0 }0 t; H
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。) P$ x9 d/ H8 a8 N- A# r" o
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
/ S# [$ G8 ~& Y1 |另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
" L9 ~  v, h, W: M' n; ^% F9 n! @: M4 s0 S( q1 \2 M; R
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 , S4 t. L( g, P' j" I

; C! Z0 x  R6 l# b2 N9 q
2 u; D# N% X: ]( J( u, v! V7 m. t- o  O石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。) ^0 ?3 D  z) {+ ~
但总体而言石油工 ...
4 Z1 r$ U$ ~6 E2 K
9 ?6 A6 N' t* Q$ V9 {
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 . _9 Y; p- o4 V4 p

" H8 E: c% R# w6 x3 U( t# f" X9 p3 G. {% y. a
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

1 N1 x) u* B' c2 [2 n除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧  r8 H6 Q7 |; N/ Z8 p. r
% R6 X; n9 L5 O( T( f0 g
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 ( S( D( b  J" M' x6 @
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
; p9 Z9 E0 Y9 X
+ \! ~2 C0 W  e$ S1 k2 \# f

9 h+ E, T  j9 ], bThank you very much!
3 t- S! i: b5 W* U% f  ^* J  q% ]
[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
4 R; _. v$ f% h石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
1 \5 Q) |+ E6 \3 R) \; U: s
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
; C' m" ]  ]1 _: N9 ~+ w$ o+ [# v: }4 C4 m; }
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 4 R8 R+ z8 E  v. h0 _
" b4 j8 j7 M1 E8 g: T
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

0 m. k9 I1 c8 b( j这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 , _: Q3 Z9 g( y0 A

/ M0 l2 c& z& l. Z7 t如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
* @! B; ^2 @7 p8 A, T
* h6 F, t! V! [# c
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。7 J( O" Y- M- y! i. o1 G. c( Y8 `
; R& {2 J) ?; L, k
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。, [1 y* N1 q: _/ @( I7 N5 b
! V' B: X; d& s
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
4 m. A7 A/ C% ^# T7 o比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
$ \, e5 S/ W5 G2 T# h
无知者无畏6 T2 V1 X& w5 x" B( E
/ K  k  x3 ]$ h8 \* g9 x2 ]
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…7 [" i8 ]4 C! w2 {
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
8 v8 ?7 t1 M  `' U; i既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。& G& V5 H& Q) J+ P
先看看数据:" @& K7 c3 O0 A2 R
             Single house                   condo          duplex              Avg.
2 _2 E$ ]3 e' a1 kJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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