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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。3 B5 i& \7 r, z" g6 h4 Z- g) {( v
先看看数据:
8 _: V& S/ v- T: l1 s             Single house                   condo          duplex              Avg.
- E3 h( x8 N! H2 u* V  U1 q) t& J" @January          357,325                233,175         294,148         303,820
- W; Z, Y7 a/ t2 QFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
4 t* d8 I9 L! O/ yMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339
; a8 T" E9 P5 dApril                413,488                 261,044        341,083         344,1371 V- U, ~& G6 ^, d/ M3 t
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
0 V$ M* l9 U) z; D7 z9 ]June               417,265                 265,172        342,836         348,0563 F% D1 Q7 S( _8 r& T" [% l
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718, T9 u( p7 l. f2 W
August           403,757                 269,139        329,764         344,792
- u  X6 M' c0 @" lSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
& R; l# R2 I, m5 ^& m; ~) FOctober         397,189                 262,875        367,964         347,6689 Q8 e: F7 N" c6 G% I
如果分析这些数据可以发现:
! t/ ^8 |5 w! H  D! @2 L1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
8 e% A3 q/ P1 o2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?0 ], k; ~3 u2 }9 @" V3 c
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
; c+ ^' u5 ~# B0 u; v这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!3 F6 k5 e" U8 r$ J9 P0 `
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
7 j) ~% T5 b! I) ^singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?% m- B# I  j/ {3 g) [( A% \6 @
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。" [4 A( x! A9 K+ e4 @5 F
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:, t+ |+ y! d  C7 R$ j
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。, D. A3 _+ }4 m9 V: I/ Q0 a
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。) u1 w# {4 C- a1 [9 |$ _/ G7 n
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
5 k, L  n) M( {' ^. B& g' t0 tJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。% R, @! o/ z5 o8 K( G3 x
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
6 b" a# k! S( m5 J! Z1 Z7 MMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。2 |% h' f/ x+ A. y6 j' P$ C! y
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
& q. W* ?! X, P; Y' C. N+ T2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。; }/ M. D9 ^' e; d
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
  f# N4 }4 H0 t+ I9 w5 A一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。* m( g5 e# X& `0 M+ q. _
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:3 S, q4 }0 J% p- v. b9 }) e4 f
ALBERTA的经济短期内会垮吗?
$ r2 s7 f, s; }2 `% c" p我会随时都有失去工作的可能吗?5 [. k) X& p. O1 M' [' I$ Q2 a
我的工资会越来越低吗?
1 h7 b, X% R! ^# y( }- t8 n会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
4 z& y# F) o' L- s+ j8 l, Z# Y最后一点:+ c8 b6 G# H; ~6 l) Q+ J& y
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?' i9 x( D8 _2 n. j7 l
' `- n/ }/ s5 U, z: w6 o" x4 L
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。8 E0 f- Y( o0 H" t
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
4 ?( x2 D" \  f2 y: x+ x$ a这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 6 b) m6 ]1 h$ R
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
6 |% N, O: g$ E- }) s先看看数据:
+ k2 w$ G" s; k- i  F( ^* c# [             Single house                   condo          duplex              Avg./ r4 f, c/ c, f9 A5 I
January          357,325  ...
# f4 p3 @' |( S
支持
# y1 m1 t  H* N! a2 r& Q8 n还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
& o2 d7 w: }- f  B# A+ _
# Q7 G) N0 n. g$ s& @- ~[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
: m- V/ U! ^- l. D* ]
比如这个:3 d( `2 z9 ?7 _
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
& D+ P$ O3 d8 n2 W% V& x最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力& _* b. D3 _/ b

: q+ F# Q, A$ q/ W* ~9 Z比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了; D8 i7 \$ {% I# k: U1 d
5 e1 ^, T! T# [% |" {; a* p5 p$ Q% K3 F
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 % e) A5 n' z1 I8 ?
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

+ C) A' T- f; F1 R* \, y: L7 }. g: F- ^
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
' j! P8 Q5 e, s( c  C但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
3 U( q. w, ^# O2 |& N& Y; y1 {. N另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!( m3 H. a* S4 M! F
( e% K: k7 `1 H( h
理袁律师事务所
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
大型搬家
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
- U" t' w8 N; j: Y; g
. A2 t; ^& }3 I  f: {7 u# C
+ F. U0 M) r/ t2 d' j9 p% ~石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
7 p1 a# {1 ?: B1 a8 l但总体而言石油工 ...

7 |; T, P: |  G3 _5 _6 W, W
7 O+ `5 j; ?" Z/ d2 F! i不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 / O5 Z( o; `9 y; c& A4 B

+ G2 Q1 r3 h4 _: k" s. J3 C. y* \$ Z* q  g; V! G& u: Y
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

$ W. A% a* G5 u, H除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
( k2 j7 x0 e( Q) w5 k. S' T
9 [7 o! |2 k& P[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 0 v) Z% B6 u  B; n) U
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
7 M- k& w$ A& C; g7 _! H8 O

( e* v: t7 [" u) G
: ?9 m8 t7 i5 u1 w, P  uThank you very much!' \* ?/ I5 t  v) l  c8 f6 p
7 V# L  z' x% t  J8 `$ ~% x* y% F
[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 ( B$ p' \; C7 x
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
& W; u" ]& N: K; S# ?
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。* z* J, i- q9 d

8 e5 e( C" ~6 p[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
; `4 _8 r, L0 R+ O, K: m" A2 a* q$ r* n" |
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

5 x; S- q1 E/ a; d, v7 g0 L这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
大型搬家
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
( v# h1 a7 b! Y( L' x
- [, n5 M# B; B8 m* F如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
1 q, Y- K; D9 ?, S1 W
( k, w& I) q! z. n) c& V, Q
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。5 Y4 R4 Q- ]5 x

; d6 g" c+ A+ q: R$ y) d不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。% T' ^8 r* N+ U0 `5 f0 x

1 m/ `4 ^  @& X/ i0 r' a至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
1 \7 s1 \% Z2 Q) Z9 Q+ f比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
! @; {; G' O" ?5 H' }# s
无知者无畏
$ ]9 N/ d( K' R) h2 j$ K, G' P2 S5 O- v8 z" F. c6 K. `
理论联系实际知道不?
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
4 J8 D) R, P1 g
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
2 z' S. q4 U8 U- Z# Q3 D既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。! X; C( p  V4 g, d- g
先看看数据:
0 ~; W7 d% Q9 [( S- [; O& [) ?             Single house                   condo          duplex              Avg.
/ l+ b" W. k# f5 {7 b- S! I* fJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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