 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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我想在本节和大家讨论我对于房价的看法,尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数, 以期能够描述其规律,并根据市场的变化随时加以修正。在此之前,先对第四部分的内容加一些补充, 对网友的一些质疑作些解释。! a& f* ?# j# | d, E
+ p, d. `4 l$ S# l" M" G* a& u我在第四部分指出:& ?* }2 T0 L+ }7 U
在爱城房价起落中,建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力,也是在调整时期力挺房价的台柱,也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为,在这场多方面利益集团的博弈中,建筑工程队是一个真正的赢家。4 l( \1 ~$ J8 R4 {0 D4 U
4 B- g$ l- c" d) d: X9 n& ~这句话,引来了很多不同的意见和否定, 我想先作一些解释。看看大家能不能接受。当你买了房子,申请贷款时,银行要评估房价。上保险时,保险公司也要评估。二者的评估方法是不一样的。前者以市场价格为准,后者则以重建此房的cost 为准。各有道理。通常,人们比较重视前者,因为它直接影响到买家要花多少钱,卖家能拿到多少钱。但影响这种价格的因素很多,其变化常常很快波动也常常很大。有些人认为,买家卖家的心理,是影响房价的最最基本的因素。我也同意这种的看法。但是人们心理受贪欲和恐慌支配,是极难预测的。这也就是为什么股市大起大落,股民很难长期挣到钱的原因。如果我们改变我们的思维方法,暂时不考虑交易价格,而着眼于建房的成本,即其内在价值,那么,很多事情就会变得有规律可循,而建筑工程队正是决定房子内在价值最最基本的因素。
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1 J; T! B4 @3 Z1。 无论股价或房价,或商品的价格如何变化, 只要是负反愦系统,都会回归于其内在价值。也就是其生产价格。我们无法预测房价会涨,或会跌多少,但是我们确可以有把握认为,房价或迟或早都会到建房价格的。举例来说,我们要预测一只鸟的飞行路线大多也是瞎蒙。但是,如果我们发现它的窝(里面还有小鸟),我们就可以比较有把握的预测,这只鸟不久就会回来。而所关心的问题就可以转化为这只鸟何时会回来。
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z3 T: t* U2 ^0 ~! d2。 股神巴菲特不care股市涨落,他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。6 |: w1 M2 Q9 `: j! S r
. u1 c p! K5 {3。 股票的内在价格很难估计,这也是股神巴菲特极难为人所效仿的原因。但是房子的内在加格却是明摆着的,即其造价。这种价值回归法对房市应该更为实用。4 E( C4 a% C6 S, L8 ]* N3 |
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4。 房子虽然可以炒,但却主要用来居住,长期脱离造价的现象不会持久。4 Z! k% `3 K7 n( @, I
- `6 B; N4 G. o Y! X4 }1 t不知有没有解释清楚。% d" E2 F) G7 y
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书归正传,下面讨论我对于房价的看法, 先解释一下负反愦系统。这一术语常用于控制过程。学控制的朋友一定会知道其含义。对商品来说,其原理也是一样。当一些因素导致房子供不应求,房价会不断上升。 此时,建筑商有利可图,会大量建房,以至于供过于求,价格跌落。 这种校正的过程就是负反馈作用。而每一次校正又会引起或多或少的过补偿趋势。需要向另一个方向调整。周而复始,其实质也 就是市场经济的调节作用, 一个寻求平衡点的过程。而房市的平衡点正是房子的造价,决定于建筑工人的劳动时间和劳动价值。也就是我在前文说的建筑工程队。6 }) u% B) j: T
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一个系统,如果不能够及时的调节偏差,就可能失控,这个过程称为正反馈作用。对股市,或房市来说,就是crash. 日本和香港的房市都曾经历过这种失控的过程。但都伴随着经济的衰退, GDP 为负值。目前,尚未有任何迹象表明爱城在可见的将来会经历crash. 因此,我下面的分析是基于假定爱城的房市是属于负反愦系统。
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8 p! a: C) i u& n1 ~6 m W6 N平衡点是房子的造价,而负反馈作用是一个有一定震动幅度和周期的过程,因此,我们是否可以用以下的简单数学模型来近似地描述:
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! U9 q5 k/ q: H0 e* n7 Z" N) L
- |( J9 `& ]0 l& ~( x/ D3 AP = C + A f (x + T)
$ g, o* w1 n' ~7 O: a i( P1 v& I q, |
P 是房子的交易价;
6 D* i$ x# C. T/ ZC 是房子的造价;& G8 }- d$ e, L7 y/ O3 F( t+ ~
A 是房价偏离平衡点的震动幅度;" v# I7 t$ Y( ^7 e& f
f (x + T) 是周期为T 的周期函数,其平衡点为零。; J8 K5 u, }8 O- v5 O$ p; ]2 c" q
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这样,一个复杂的预测房价的过程就可以简化为确定C, A, T 三个参数的过程。- x4 a/ B; e, r/ i; v( v
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1。 房子的造价决定于地价和sub-contractor 每一道工序的价格。我在前文讨论过,在房价上涨的过程中,C 也随着上涨,但当房价跌落时,C 却并不降低。可以认为目前的C 值保持在去年5月份的最高点。因此,其值是可以确定,并且也是可以随时检验和修正的。* Y/ _/ H# G* B& q
; b7 ]3 [3 X5 k3 Q2。对于震动幅度A, 当前来说就是底在何处。影响它的因素很多,但最最基本的因素应该是买家和卖家的心理。(同意黑金的说法)要猜底部在何处,多是瞎蒙。但当底部的确形成时,我们却可以及时把握它。譬如,当连续2-3个月,房价回升,在没有外界的意外干扰下,房价多会转向。) a% Z: W" \& j q& L
+ f4 ?/ O2 n1 a: S! P1 T9 C! M3。 周期T 决定于供求关系的转化,也就是说多长时间能消化掉存量。它与经济,人口增长率密切相关。当前,房子供应量大约超过正常量3000 - 5000 (Spec home 和炒家手中的), 地皮和建房能力则很可观,要达到供不应求会要较长的时间。但是,要消化掉卖家a, b. c. d. (见前文)的倾销价和优惠价的房子可能要快很多,因为其只占少量的比例。当然,这种消化是以新房滞销为代价。4 B. Y- X, x2 Y) D# A
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4。 我曾估计房价会较快回升到以前高点,是基于以上分析,当卖家a, b. c. d 脱手,价格就回升到e和f. 但此后,要消化掉e 和f 则会较长,因此,价格会长期稳定。
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有时间我想补充讨论开发商和土地价格,以及当前影响房价的各种因素。
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本人职业及所学与房地产,金融均无关,所有观点也只是行业之外的人的看法。旨在抛砖引玉,希望大家多多批评和补充。 |
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