为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 J5 ~1 }! Q% L  Z/ q. V2 g
/ i6 f: F. h" q5 h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
* N! H  c2 J- d5 e7 ?. Z2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- Q. R# v2 _2 @% N/ Y+ q" c
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
* n- @: F0 G4 R' X
注意：纸上谈兵仅供参考。
. W1 [0 p; {+ P9 K3 v, I

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 h5 m0 {: j2 v; u
. X; i3 \( |7 C" e( l8 ?5 K2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
  |- ?" e4 H$ \) p7 L3 k2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' `% b: u. o5 q3 u
& \( Z' n1 U. Y% U
为什么现在不是买房的时候？
, r( Q* y1 h7 i% ]/ M2 p0 \4 I$ W) v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 H+ M9 t- l, ]" j( `: [  f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
8 ~7 `1 a9 T# E/ K6 Q5 U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 D/ ]: u  P0 e  B3 H看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
4 Y/ L1 S2 V! X3 |' ]6 y1 d爱城新闻----Edmonton News
7 P. L( N! Z4 T7 Z5 Y不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
. K$ d, z5 e4 F谈房论地----House & Land
! g+ O. `$ }' ~* A5 v
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



" C* F! W  X/ H) Q2 r9 L5 }为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* Q  z8 Z  ^; F9 K: {! G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* N5 ?0 E. H6 R( d0 S1 {看涨派帖子的几个通病
9 t8 m7 U) M. D, Y谈房论地----Hou ...

4 j6 u5 f) {1 H2 k4 ]/ N, n
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
& G5 [) W3 O( p$ j有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
6 E+ j4 b$ ?# v. e& T9 ^

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
4 v/ q2 V+ r( f- \9 e* ?

$ Q, K" D4 Y; t: A: t! z
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: K; x6 x8 n% R& a7 ^1 K5 a5 c8 c一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
; l0 @. B  x9 ]& D+ G谈房论地----Hou ...

5 Z4 X0 @) g# ?0 x" y4 ~$ x
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 R( O! Q( @/ q2 J为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: f" Y* x+ A% z$ q& h- T5 }6 V; q6 V$ HRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

, u0 W: }  D1 v" ?) [1 M恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

; s( y  R2 T0 E2 C( s不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
. O, `/ Z7 _+ S4 y+ b8 z& F% S
' L- r: J0 J. x) t4 H2 |$ w; Y, [- H  s如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

& u# i. n4 E2 y. K5 D

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

/ m1 @& E& [9 O# Q5 r2 S! I“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
6 T, @& |# I8 s, o) [) D这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
! I9 h3 d) S  A  L; k7 `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- b1 C4 U$ W6 ^0 \4 E3 _
0 Z1 p2 y" [% T$ Q9 u: Y现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
- x# D7 B) O1 n1 v, |
/ ]* @7 a, }" e4 e) d
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

+ O4 F# B7 M4 }4 P0 i. _" G/ D  L% Q
. ^% W0 _5 \' z1 O7 h% f. W忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 E: ^( ^- |0 D/ d6 u说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* s8 Q4 v# q5 T1 \

1 K+ w9 j+ v5 T0 ^是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

+ ~, `$ z# N# w: p1 B8 a) Q也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
( k1 C& V. [4 B% I
' H7 v9 u3 p; b/ h2 u! \; B
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

6 K3 l. F9 o2 [5 i# O
  O2 h) ]$ P6 _! m  s请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 a5 F  P4 x; j* o. S$ l1 z
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
' q5 B) m+ k; G8 ]$ V7 n) a

7 e. k8 a' [/ S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. \4 |) J; w% C- M% i: L5 G2 {
/ p  }% n4 D- ?3 v也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
- y  @1 l# b" D( q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, |- l8 z/ b% \. F- ^. k7 Y6 c! w0 q大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( k9 {- y. f1 p/ O' }
, V* h3 T7 g# R& g我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
( Z& c! r' @1 D$ F6 @2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
7 D$ h( y  h8 m( ~# X
7 V3 h/ ^4 }! b, u9 f2 K# G7 X0 e; \2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 d& c4 b2 M! ]  `2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
" f3 q1 J( u' m$ W4 V. M( _2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
8 a/ W/ F3 C5 g  @2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
5 D) X& |4 U" ~0 B
9 V- l) N% l) f- p" _" i6 R$ v: Q7 W再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
" L4 S4 G1 ^, ?% p8 ~
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
- ~( T) [8 q9 r: j! ]6 e  D9 i# b/ \
大家多交流。谢谢。
! l; K( z5 Q" a
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
# _$ q0 A7 I8 t% T3 k$ c; {6 H+ f我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. a* |) Z' k; C( m2 i我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) r+ U# Z5 b- l# W# c+ t9 s- D
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
; M. S& F, G7 J
7 b! V7 _& N$ l2 x6 }你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
7 a4 f/ \& [. e

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 k6 A" o4 y* e$ ~2 F大家看看他回贴就能了解出来.
$ B% S( B) u# ^' O8 J& }) M: s我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

. H7 H4 A( H) y" G
: C8 j; |+ W, i# o! v; D: F到底是谁病态？

* c# Q. R! s* M7 t5 d* @我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
3 b6 V, U. |' s- {
; ^' [# w* K. n7 o你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
+ ~8 B# M$ v+ ~1 \5 @3 i

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

/ X$ w3 A( M9 O8 }9 X/ H
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ i0 R1 s, M0 s6 Y
$ E- u3 Y' F+ f5 r$ O6 P; ^, e也太简单了吧！！

难道你反而观之。