为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
, j4 h3 r% Z$ ]  C2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
( e$ {2 j& W- \2 p. D2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
# v6 n+ g4 r- D( Z* @9 H
  c- l8 E5 }) ~' N1 q1 ]/ g" M5 X以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
9 X( `/ g/ j, D7 v: }
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

/ N' z' \$ k9 y注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
; u+ Y5 |* i6 n; Y  l许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% ^. ~) ?( u8 ^" }4 o+ N1 t$ i2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

3 S1 H3 C& U8 W; y$ }
$ ^4 s0 M  p& Z0 }# r7 T为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ C: e, k/ C0 X; m1 m0 J一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 U+ x! d* x. e5 G, g谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
* ~% H. u. {& b/ ]# n爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
9 b3 q+ o' L2 m( x6 V移民生活----Life of Immigrants
- D  K6 B9 A. B9 v  d让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
0 v5 b( L8 Z; y+ f谈房论地----House & Land
: g- j( h6 d4 k# k3 Q
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


+ l* G- J! e5 U& J$ P6 T
为什么现在不是买房的时候？
7 X( M. B- o" Q. a' y! @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 u1 O8 C5 }. N$ o看涨派帖子的几个通病
" n  u  ?9 ?; U6 G: S8 P谈房论地----Hou ...

4 ]4 @, N# W9 ]4 L7 ^
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
" h9 D# `0 }( p' P) O  a, {4 }有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% c0 q" ~! i, ]) w) m
2 x1 E/ H, n/ ]4 H' `* f9 i

为什么现在不是买房的时候？
: _1 W) l& |9 K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* f5 e  ?9 I- O一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
8 I6 @! `* G6 |2 Y  S6 I谈房论地----Hou ...

8 D3 G/ L' G; z. I8 T1 ]2 K
9 o; ^* B$ V" K3 R5 w0 C9 t# B忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
; \. D; o4 @- t! z说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 P5 X- ^/ }9 {4 i/ f* ^. S# B

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 \+ ^( n0 {9 A: I$ Z2 A( p0 c
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
9 F- P7 [, e( ^, j: a+ E" w请问：2003年一月份的平均房价是多少？
4 c/ x; N# _* I9 B  P: E9 LRatio是57%。

  h7 B! ]+ B8 ?; Z9 n, F* N如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
1 U1 t2 r% t( ]* o* D我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
1 V2 X- ~3 `/ Q; c& V/ X  W) z2 x; a
, N, v/ G- `7 h2 d* C恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
- n% z$ V* X5 s" p- n请问：2003年一月份的平均房价是多少？
+ `5 t* J+ R+ P7 j' WRatio是57%。
4 M- c( g6 i0 h
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

4 Z6 w0 P7 N  ]( k( A) G

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ [- W3 u' B( ^; P" z. X; i* |2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 r, v9 @2 N" b9 K2 K+ k这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" {: m2 P1 V" ^, B4 @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 a% l+ v. m9 S' T' x) ~. h1 X& Q0 O说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 W7 L9 s6 F4 [  t  x/ ]现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
  ^8 }  R. D& Z* h$ Z这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
  A$ q" q! }' M+ r
8 _" ^3 H1 ?) i" L$ W
+ u3 |9 g6 y( W/ c, j[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
* l2 x" s( ^9 p! ^3 X

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
% l6 B& o' D4 Q& T

; P. u' [  D) @/ t* B
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; o4 `# q) D9 d/ ^, T! K  j
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
  }! l1 \( b: \3 L4 ^4 n
9 q' h( Q3 z6 F
3 M$ m" I! M- d6 E' o我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( w% r, v. P" h( P( N' q1 {! I“这位同学 (指yxi ...

# t9 X/ Q" G) S0 f8 o6 y/ J

, H/ o6 l" K+ n: r2 D0 b/ |2 o! |- `请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

9 \% g/ m- F0 ?" s我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% e* x" s$ _) b
: Q  z: U5 S0 G! _! a) N6 S
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- k3 X- `& B) w3 m0 P4 L房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
; U8 ]# E- Q9 U7 y$ Q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ f9 G  z5 ?/ h" S5 ?6 R1 a; y+ q
, ^8 u: G/ K- ^1 H7 N5 R我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

: e3 z: h6 L4 Y# s) I* }2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 N3 W+ O5 c5 v! I. s2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

7 Q. w' I! F/ g+ e5 R5 m& W# l$ }/ G2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
& E; ^3 t0 N# s) N  E* ~' d' @+ k2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
  h% J( X5 w1 z! w' [: X" l5 M4 B2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

4 R# b% Z  B: i" i: W按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

% H/ z$ M6 t- t4 ^再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

# p: }9 a) h/ m# Q真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

- y' E8 T% Z' W7 Z- z! Q大家多交流。谢谢。

4 k2 T. J9 c7 ~- S[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, e$ M" i; o  k+ `0 Z- J* k2 x
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

5 E" C# g  ^8 P6 \* ^
/ \2 Q8 |. Z" C9 |1 E( q* f你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
& R5 M2 B, z' X0 d: r+ I: \6 T; U- C我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
$ H$ i* k- ^0 _& t- ^- ]9 M2 ^
! j, }/ w/ S0 q9 U) ~0 t4 T! ?你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
* |1 ?( r+ s+ m4 {& X/ r% N6 [

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
4 e8 Y& Y7 q: ^# F
. U+ _  w8 ]! N5 J( k% u. z我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
- l# x1 d; u- a" {3 j, r8 K
) Z- [3 q; g% C5 d7 a" j$ {另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

' z8 ^) [' ^5 @, J
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. ~+ m+ j4 [* K1 s
9 X" E. B2 D- H/ g+ F/ |6 F. s也太简单了吧！！

8 p6 U- J; l1 H9 J& {
; [1 x6 @% m+ H, K" L- L难道你反而观之。