为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

6 U. t; G$ K- a0 T. J. D( @: a2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
* [; d9 V2 l8 ^; W. F2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

$ r& \7 a9 ?) A1 l8 s$ Q) ^: G4 o以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

; T( ~+ E. v' o9 Z1 ?/ @( m/ Z+ A结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
- J3 A$ M% ~  P0 u8 i2 J9 w

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
3 @; J5 l' H$ G; j1 \* @
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) z- A6 o5 c, e9 z. q# F2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# {7 g1 I+ ?, v- h

1 P; J; O7 F" l+ @3 k" V为什么现在不是买房的时候？
* |3 Y' @% O" `! P! y3 J. j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; q# u- B: B$ }2 V! L, f* x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' K) m7 Q( i$ [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
& j8 r: a9 r/ c2 p2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
! v8 G( t8 u- H. Q& L让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: i% `3 r. a; Q
' d: U  H: U7 `% i3 C$ I2 j; q

% R! {! s: l) I4 W) b( ]' b为什么现在不是买房的时候？
, t8 U; H, G5 V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* A' ~; `' X- N看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

; b/ d( Y& e' m% f2 B1 \- L
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
# b* s/ [3 A" K0 E有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 b4 A# A% U6 d


为什么现在不是买房的时候？
! K# @& H! R. R. ]  S! A" g( O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* x* x" u1 ^* d+ x7 H3 j一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( K8 V( d' \  i+ S; A/ }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, R' A8 u  W) ?% U7 c看涨派帖子的几个通病
0 s6 N1 P& z& h) H谈房论地----Hou ...

3 X* w6 b( G4 R忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 J! S7 m, X3 H3 o9 c1 R' [7 L

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
! {! F6 R! w* y: Y6 D0 ?" @
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
3 Y5 g* {" [) a; a* O7 r( h) d5 |请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! h6 ~0 C2 Z7 E4 v3 Z* s
+ ~! A8 K+ j# \4 L5 {/ Y$ F6 Z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 E3 w( [5 K0 l4 P  W4 ^1 G我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
) L: Z: M% b1 A& M& }3 z
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 i5 m* a, v, t6 I7 n; _6 P( C
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# c) ?7 }* }; W$ }" w# U为什么？
! R/ q" o/ p& q$ O$ A6 Y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ l2 {2 @  z% [( O* k5 f% K

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
- J& H6 R& Z5 v9 ]# ?$ a2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
# @; D6 z  S" j/ a2 E% K这个结论怎么样？事实就是这样。"
" \1 c9 I' X. y: N4 X* |$ d- K" f
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
! B. K: r( U% |+ o$ q  u" c

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
7 ~$ i/ f2 n  J2 }$ W说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

* x6 U1 ]0 L3 l8 [- `
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
$ O3 s& S2 w( z$ _% @
$ g; |+ y' j4 L, e
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
, t# B# L; Z; p2 Z$ A/ V- h$ O4 P
$ L  h, c2 x' b5 I! ?& j3 W; ]
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
) y$ t- q6 K9 `# _0 c) D* t( a说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 r1 i, O4 R0 E, B

) R5 e+ @0 H+ q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ s7 U. @  r" _$ G7 G" w3 C
' }% D# y- T4 w' a# Y$ C也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


; n1 i, a; {  G! J! I3 B. b2 m我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
/ C: c! |1 J' W6 X5 x. A. c“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
+ n. ~" D/ b. X5 f* s- K# `
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
+ {3 V# d+ N- t$ ]% y. o* q6 A

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

  y- l: f! b0 [( T也太简单了吧！！

. G4 F+ f$ P- g& N1 q5 `& ~: r, Y房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% h+ r' h1 k) P% Y( a+ Z房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
6 L! n2 M1 W1 Y+ d9 J: m6 _0 S

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
/ O! E7 f& Y1 m: [我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

8 {+ \! |" p5 Q% }% Z' p6 q我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

+ j1 y# P5 N# }3 ~4 D- X: o+ c2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
) _: O" |' S0 _# A0 ]2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
' T9 h9 Y6 f9 i2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
: l% N6 ?/ s4 x! _. x3 t% q1 ?
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 X# r" |1 n- A5 g& E8 V+ }* J* G2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
2 J9 ~# @# Y( g0 h1 }7 R
3 Z- g1 |6 u0 `0 ]打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
" O+ z( a+ c* g3 s- C
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

8 S+ t6 U5 }6 B, g7 i再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

  t; h; T* I/ B+ S3 U- u$ ?真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ V+ G  ]$ d% N+ Q/ @  i
大家多交流。谢谢。
, a0 t- E; Z. E: ~/ M- R9 Z
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
1 M. d  E+ q3 E9 a0 o( X
1 |6 a, f# p8 S我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

1 K( |. G  {' k# ~0 S8 o你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
* a0 b0 O9 M  `) t$ o/ u/ |我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
3 ~0 \2 V0 s; P% h+ G6 T9 K
& q+ k& k  l* z" ]你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
, Y" `# x6 L# q7 n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& M" `. D2 g: [
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
4 a0 I: \% X: P/ j
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
* H% ~7 p* B% `6 [0 z' |$ s+ `; ]

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 ]% V7 r  X7 _( |. ^" H
/ }; ], A4 G( G' X1 `8 G是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

* L! O! A  Z0 m! ]: v6 S% U
难道你反而观之。