为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 k% [4 H2 o% G9 E6 U
# G6 S. z* @9 _: s8 P9 l' d2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
) {2 A3 @9 I9 z; V) d+ f
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
5 k' g) ]$ O9 c* x5 \9 S
- n0 d' w# L8 W) E注意：纸上谈兵仅供参考。
" t, J! }+ P- R# g+ s# }

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

3 O* _! M; ^5 F0 V其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
5 F0 `, h; d, U! p( T许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 z5 r8 ~0 T$ h0 j
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! s: ~$ t1 C& f% l/ I' L
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 h. b" o: _2 Y/ O$ M2 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 z) \! i- w( ~* \6 I1 q8 Z4 N看涨派帖子的几个通病
. o4 W$ J8 r6 `4 a- E7 }7 R9 {谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
) @3 ], Y& D$ c# K2 A8 F2008年爱城房事将继续调整
+ b! y( ?# E, @爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
" v0 r+ m- E: U, G1 a# E% m" T移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
8 V. a2 y& r# f5 B. \* W( p+ U4 K

+ }& E( n: `; `3 J: c
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
$ P4 w- V" \) u谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
" U! a5 @) T( t0 k看涨派帖子的几个通病
0 n2 n  R$ }* a. u, o1 c) u4 c& W% [0 B谈房论地----Hou ...

% ~: }% l2 U  S, I* e, L7 W  N
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


" l6 J0 r' q4 u
+ Y5 T* E# t- u* W( a为什么现在不是买房的时候？
9 P5 a$ e/ e7 a/ l- D- G! F( N' n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 @* V- W8 m4 E2 ^, J一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 z1 Q& V2 Q2 J' h7 m) z忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: u8 I/ _8 G9 H! R4 b2 Y9 B9 Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 n# ^- w$ r! m6 a6 y: E

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) p, F9 F4 A" I) n& [2 f; O3 H+ _6 G
; h5 f+ |. v) F6 a+ F7 j" y不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 `8 x7 q) Z2 ~* j! V3 g0 K为什么？
5 G; D& y2 b+ z3 k请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

8 s& |; ^! R0 F, P; U" i如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
/ l, y% v4 @( j3 _我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
( C) b7 T) e3 w; w$ h$ l楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ k0 C2 J- W3 D0 `+ n; a) K不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 W2 ~! ]3 k6 ~4 L为什么？
/ A; i# O3 A- y7 z& _请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
8 ^* r  ^. ?3 E! v2 p' m' Q+ W
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; g" {, j' T( r我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
/ h% o- z) }3 ]8 O* }$ s5 lratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
7 c4 J8 \) X% L8 |9 s这个结论怎么样？事实就是这样。"
. |) g: P+ b  i
& u7 n* x$ [* Q! `( X- P$ w现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
+ B4 }. f0 b5 w: u8 u- n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
& A4 |  l" R% {说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
5 S4 v8 ]( b. {, X/ A  A这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


- B$ b% s/ C4 ]& o. x+ A0 m) f[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


0 |! G  R8 J. s+ S) F# B忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
' Z# q: f0 s0 B$ e; |( ~) Y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

9 N1 W4 a8 U, s) v; X$ `是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( R0 x" D$ _* \: U1 p, f也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
; {  z1 m3 B' S

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


( J5 J: E. Q6 L是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. x. k2 h/ D+ f% b
5 ?( c0 I- C. @. C+ l也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
" \! G+ Y2 t% o; A房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
, J" |& S0 T/ f2 a& Q* n4 r

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
$ r4 U/ a' o! ?) }  V我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
" U% W2 J8 b- ^3 u2 u5 X2 ?
4 C* O* D6 o+ i" u/ M% ?& p% {' p2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
% Y( ~' E% C' B  X# t" k1 w2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
( v+ }3 v; B$ q# i2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
5 D# J# u; ]3 t: A# I2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

  Y( U8 ?' e. `2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
) g0 Q0 F0 [6 O9 Z8 b2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
( g5 I# k, a4 }" H. |; U+ d9 w2 o2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
" C9 c% @9 K3 `% Q3 f% E$ X9 Y( k0 H
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

, X& i$ @+ v, t$ t打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# k4 z: P* ?2 A" l" b- l
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
+ w' a0 ?$ Q# R4 r
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
+ k/ y' a; d6 _  `
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
- e2 f1 \9 V. p& o. q
& N6 ?/ r" a/ i) x' u1 M[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

4 Q* j" G. H* c1 K! g- J, Y  G. m我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

4 l; a" o8 j' S3 O/ v
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  E/ o3 l0 n. b6 z1 ~我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

" W& z% |% O% `# l& u你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
. C% P6 R6 I' E我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' Q$ Y* W' o% J8 z; z+ R* G  [9 ^到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

/ `5 ~3 s: d+ a) [- h另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* r. n( r# I6 d) |3 W- e
也太简单了吧！！

难道你反而观之。