为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& _$ x+ t- J$ e. W# \# H# v
, P" p3 h2 j8 }8 I- G2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
7 v# ?# q+ G8 E8 ?( O2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2 ]& O5 ]2 J! l1 \9 D2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* r( r1 g' ~; u# O2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. Z( W. t8 o% K+ U7 p
/ N9 S% Z: |9 F- b$ z5 F以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
5 I! F0 t+ F( e' Y5 x! X1 J. h1 O
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
7 ~# ~9 {9 b9 Z, |
注意：纸上谈兵仅供参考。
. V1 C, X* S$ h: T/ a

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
& p! ?. {* Q" b- W: H
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
/ c2 Z+ ?- }- J) {* o# b2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

  j7 |! x! |( k9 G& j2 k3 T( W9 F
+ d( F- G) u& X- f- C2 U9 ]为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) c" P2 E) j" v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
2 k. \( ]6 O$ g  G# K+ ^3 K  V不要把歧视说成是窝里斗!
: r) K7 f. V& V, q+ V5 m3 u移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# P" O* P% T! E, S# D谈房论地----House & Land
5 z# Q! L# S0 K, @- }) S/ k
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' O- [- l/ z( p) u# @- M$ Y# Z
& ^9 `. c9 K* k2 Y
' ~: d( E% v+ R3 m% k+ i为什么现在不是买房的时候？
5 x# H/ N9 z' @  M  t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 b" R% J0 J; b# y) I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 g" U. [& g& F8 t% q看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% H5 t4 X) Q' H: J, g
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
/ }$ B) i+ z% M* k, V* B8 _有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
, E4 c+ o0 y9 H2 W! Z2 G; ?

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
" C) {2 M; l6 r/ f. t3 [
4 u) ^: W+ I8 _2 E- n/ @

; b) g# Z8 D2 U1 z为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 c2 T1 W4 Z; O- X
! r3 e- l  ^# Z8 J' L: B( g; s忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) C, q4 b5 m4 l2 K4 B
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 A( s' R3 U+ v; [7 P为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
; I7 o4 `4 R' X- g
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
# h" w  h) \3 X我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
- V+ W6 Z* O8 Q8 C. C7 d, r( r8 A
' J( K0 V4 @7 f, }( ^恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ h5 l0 K$ H: K: U4 N& p! q楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

% A% N( {! V0 I) \1 R2 _不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
; Q4 t) S  N6 q: z为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

2 f: t/ v+ \. b8 P如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
$ n) n4 y7 T, g* d+ |# }( B2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
+ r. r8 Z' O' m8 G5 \; g+ K
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
  w" {& ]" c8 l# V' H我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

7 g" F& R% B& ^4 D: w; P" \* |
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
0 E% D# G) X  z' Z5 {这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
0 q9 R2 L6 g6 T. Y2 m

* L- l1 N& {( c4 P' M[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
9 u2 N, t4 Z$ @6 i; x+ e
+ k4 y8 J8 K! H& p) y
, F3 L" n; s% B' D3 S# r  L/ ~8 `/ S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 H/ e( P; A! @8 t; l" Y6 O: ^

- S* Q$ `6 O) v, T3 V" d9 E" |
8 O% L/ ]1 Y5 C9 H是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) i3 i( y) W' k
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


0 v+ V; }9 v* o+ D8 p  [9 ]: @* P$ N我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

' V4 r6 C9 \* R" s
3 G$ D- f  i& u$ U- r
: S% k+ @& p8 l) Q2 }. K请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 v& i2 `/ |4 Y: M

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 r* f: G  Z5 ?, _5 [6 O
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
; a3 Z. `3 J) K" T. k

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
# d; w# Z3 C$ @# X" ?' m我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
4 {, E, T/ L  V
- n* W, n9 v" F* m9 \. n% @( i我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
* ?8 T2 u- ~! G- [' V9 {2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
% _) d+ f. |- \$ g* i# a' Z) N2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
5 P6 y9 B5 b) W: y$ C1 d7 m  [
+ c" {0 }. M3 ~! i3 E2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
; r! L9 b) _; q4 @7 f2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
5 u% }. L6 |( a; x, U. `0 q9 [7 M7 Y3 q2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
+ }  N  V7 q6 `' ~1 j9 H
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

' X& W" G- K+ u, v, s+ |; q1 sratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

  j+ j5 G! {/ Q" e再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
' K! Y2 F  k7 t4 m4 Y/ Y
- g6 v. f+ E2 I" M真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

% j+ Q' J# v9 @. }大家多交流。谢谢。

9 y6 l: t& _% F" a! Z[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

) f# [5 y/ H5 L* [0 L/ p) [4 q我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) z# Q: Q# v: W& J
) w; M, M6 J5 l7 l- `# G你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
& w+ e- y- {  `  D- |$ {5 K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

1 T& _& k1 @# q3 b" a2 o
( ~( g" q6 _* d到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
2 y! @  [- C6 f5 d1 e
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 S: i5 [, y) C) T
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

, Q3 f  c# l( G2 X- y- A. N: x# u也太简单了吧！！

" z/ d+ ~; d  X+ P2 Y/ S: O# J1 H+ V
# O+ w! w+ I+ P' f: X" i% R难道你反而观之。