为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

9 J) x* Q" }1 s& e: q+ l2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
. ]# n  p' l! }" V; `8 M' a. [2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
/ X1 t* ?8 m" ]2 u2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
% j/ ^' C! d. ?2 s7 o2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
: i9 z" w% U7 h1 y4 }4 S  K' f8 ]
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
4 ~- G: q* d; L$ d, C0 W$ n4 `( w
4 {1 ]. x3 H' l" `) l. X) ^3 Y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
# O3 S* J) c$ h% ?1 T许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 R1 Q6 H2 p. }  i
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
- \, f, A' u5 {2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& L  H" N  O7 @; v2 P
为什么现在不是买房的时候？
* n/ ?# U( Z5 A1 D% G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) ]/ q$ [7 ?4 K, l9 [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ x3 K: |5 Y8 M7 h看涨派帖子的几个通病
$ [2 g7 \8 w8 J( x) @/ {. d! J谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
. j( Z) ?- N  S" Z不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
/ J6 n: t* j# s2 }
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
; `/ H$ Q/ t! B. M* h+ t1 p, ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! ?- L9 W3 D9 `- V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 Y* q! }# N) q4 @  z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! B* {$ S" ?/ r9 u9 O
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 m( ]; F6 B& P8 k


9 ]- S  m  p& K. a为什么现在不是买房的时候？
  G7 ?  g! v4 ]% _6 U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  ~5 L, Q- q" l3 |' u一月份售出房和上市房之比降至历史最低
: \7 K% G1 F# u: }3 J: c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ J% o# H3 }# s8 _看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ r: d; u; U6 F: |4 N% U- F* x

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% s, ~9 M# @. O
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 y' f8 ~( S: j; v! ~' x% u为什么？
8 X: J; q+ s: g$ J: Y2 L0 F请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
# N- C+ [+ s( r; P" F3 ^楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* l7 r8 n& d1 i为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
1 O9 ~/ E" L1 t$ E. ]6 YRatio是57%。
( h9 _' k# h" q, A* y- W6 q
, I" h% ~% @9 E% l! y" d如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

" T' X* E" \2 E9 l- {& \
6 k3 T7 G8 T- r" V7 i

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
/ U; K8 r7 O" u! ]2 U% ]& ?( {7 j6 w2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
0 z4 z* U7 q: \, Iratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" t' v* O6 {4 g这个结论怎么样？事实就是这样。"

) v: W: Y) m' u现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ a5 j  k$ T* X! `% ~! e0 m. C说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
9 w  |% ?- p0 D6 |
4 c' x7 c: q% M# r& u* i$ g
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

- h1 ~4 Q% N9 x5 D3 z: a
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
2 Y5 |+ D' T4 g* P" I, z6 N7 N说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; Q/ d3 `! I: Z/ w' T4 a

/ Z# {5 y5 J; i是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ A& q) U7 ~( {8 X$ \/ v) `也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
3 ~% w9 W- y. d4 j. u/ `

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( G2 P$ N* `) t5 ]1 R“这位同学 (指yxi ...

: `+ ^3 m' \3 z; ~3 ?请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
' {) \; b5 Z$ L- F: b& J7 C& H
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

/ S  N7 [* V- R0 U- ]! t- x8 R
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' x) w1 L# l: j8 r也太简单了吧！！

, n! P/ D5 f- p! [/ a# @% i: }- l
  y2 W. R5 h- ]) p' V房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 d5 L9 o' V, R( z$ r9 ?" I8 F2 Q6 e大家看看他回贴就能了解出来.
' U1 G+ e; B( ]8 D$ E" B- ~我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 r# `- r. J/ i9 w$ p
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

/ H* z) X' l6 F# u+ t7 o2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
; H/ K1 |1 r: o* y: K2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" v( G0 X& v: c$ q. t
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
% \+ K- g8 y0 q9 H- C1 u2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

  b- V3 [5 {' M" H8 j1 G按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
# W6 p8 X5 g  a: b
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 M1 i5 k' {" D" A) g" l
: _* ?# T. m- f5 O" v4 a8 ~5 lratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
* x5 V0 X" ^; G6 _8 e: E6 k+ Q2 |
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 r5 p+ A. c, Z+ C真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
8 h8 C2 |. {: E9 z
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
9 A( d. i) a  I# p! |我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

% m( `) F8 Q! s6 J; M
  v0 N9 H: M5 K; O/ {2 {你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
- D$ h' U' H9 k) T我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
* I( b; S7 Z( S大家看看他回贴就能了解出来.
  a9 R# d6 R7 G1 C! j我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
" l. }4 w, y' j1 M  t* m
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

8 i2 i, R& \8 p8 J6 _/ U
/ n0 d- b- W- \$ v5 G( y' e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 v; P2 k' k6 u8 P$ F
3 A- p5 j# S5 w也太简单了吧！！

1 U1 o2 t2 k0 }" ]  S2 u( B
难道你反而观之。