为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# ~. c$ j' e3 L% o9 o* o
* m9 n( O5 G- l. i, L- v2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* I) G- q/ I3 Y' }2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. A1 [! {4 R' y& ?1 `
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

% l+ S0 K* M3 Z9 |: ?4 M结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

4 \3 d- s: k1 B注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
1 i5 r" U: d( K/ Z: R& Q许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# P  G2 ^1 ]# ?9 [
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

" P- i4 g# k. e5 b. c
/ D: q9 a( Z* t+ a: ]
9 E' |, j' b1 U  s7 [为什么现在不是买房的时候？
$ h9 ?$ _+ t+ I' S8 }4 p9 D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* m$ |; J$ H3 [: J看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
0 D* T) T' P7 T" k1 q; z+ n6 n. h3 w' V爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
; @, `. v! u( ?6 {0 w' y移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
; u% M2 G6 [+ N) r% k$ w2 R" Q谈房论地----House & Land

1 E1 [  h$ o2 M其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' @1 l6 |6 Q6 `; T! T

% ^6 K" U- O! x5 G! [% g, \为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- W7 M9 U/ x4 o9 H. c' T看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
% p) \# t2 C* D$ R' b

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ A/ |5 [  E+ P4 S6 C4 n/ A
$ a* \/ {. t5 _" {

为什么现在不是买房的时候？
5 t8 N7 }) S9 W! i2 U5 `* o2 s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 u2 m! G5 k' ^6 E4 G) X% b6 q; q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 i" A, [4 N  `  y/ L/ |5 B$ q看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

# @3 r1 Y7 ~( f; X# Q/ U
0 `  _4 k8 t" y& }/ x0 T: d* L忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
* Q7 G8 F* N2 s说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 A9 W. y1 J- Q1 ^5 w, ^& f( L为什么？
% F: o1 p2 `& y. k1 V请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 P" j: e% C( T6 B. |9 D3 N
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
" C$ C5 L! e" ?/ k( K: P7 W: B) I% W我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
9 ~: d2 r2 S; T8 e2 R, `; _% c  j2 L楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% F" a; V0 l1 H9 i. z
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) U" [4 t" C/ u" k: ^+ m' WRatio是57%。
; M0 @- S( C0 t* U  Q* k; D% G
5 B  n+ Y8 w6 G$ K2 i6 l/ U- T如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
# i6 I, f. ], o3 ^% z' A2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
. J# R- Y: z5 e2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
5 [0 H1 N$ r) F" Y. |$ b) w( e我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
8 X) X8 I+ y, \3 Z3 \9 V% Z这个结论怎么样？事实就是这样。"

7 Z# I; F, B/ j# q% S现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
* P  N. y2 I$ r* C; c% t. _我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

' B2 L, S4 ]; _+ X* F! D$ |现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
, r% M/ F% ^  ^6 B这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
5 i. Y9 x- M: Y. B+ s" v  k

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
3 _3 K1 R! f* h

* ~! Z# w: c# b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 W3 G6 q1 J, {. {, H
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ ^8 x$ v8 a3 |! {& i! A$ s# w/ G0 j
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

( H- q, j8 e5 X; u/ X* O$ h+ D) o. p

6 U2 g+ B; H# e; g请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
- |( l6 Z( v; f1 i4 b
; E- z7 e" c6 C: f4 ^; g5 d' l8 n
8 [+ n* p# T9 C- o是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ J3 |9 V2 \) N房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& F' n) U1 X5 F" C* D大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 @+ M/ P. j3 |  @3 `- |. s我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
  k% O% n/ Z1 Q% v
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
$ V. W7 A2 }9 |, o5 j& j  [( A2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
) E- c# w2 G5 X, v, D% t2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
6 I! S" s4 z& b8 S& z% V2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
) q; @) H; B" `1 ?4 i4 @5 K2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

1 i- c9 r' y/ D/ `按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
3 J& A9 e* T+ _% I
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

' l+ c; E! u: V: _" L再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 q$ ~% J# Y5 p+ k9 H, {
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
4 D8 k1 q7 ^0 s. i5 d# U9 e
. ^0 b0 D* V! g大家多交流。谢谢。
3 m9 D) H/ X# i" \
/ {8 a2 s1 ^" W4 i* i[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
2 Q) Z* s8 T7 p* N5 ^我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

$ t, D/ @5 c3 k6 d  U/ r/ I我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

% U, M7 x2 Z# [# g! x3 S' \
) c* P( f/ C! c* J' C9 t你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
$ o. V$ L( s  _8 k8 C& f我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

6 ~1 O% L1 d" J3 {5 p你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
8 }7 ^+ H# W, j$ f1 k% d4 y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ L* ?1 }0 Z! @7 s" g3 P
到底是谁病态？

0 _( J# k8 G" {+ x, ?4 L7 s: v我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
# e2 \7 y; t+ _: m% M% e

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
" t; k' p- _3 Z. v

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 ?: H- j2 D' I# y+ a4 p
也太简单了吧！！

' r1 m" }# Q& v0 O# G
难道你反而观之。