为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
# z7 g: K" e+ y4 H2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
& a: s  ^' M7 x- c$ d( J2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
$ ?( {5 h  Z: x3 f! X) O2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
. Y, X0 k- `* {& Z) f/ v7 \* Q; _
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
9 n6 E- m0 }& k; Q5 a9 G, a
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
+ T/ k+ S! T( y4 \; \7 p! i许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 c# Z& |+ |/ `  z. s/ A8 P
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
$ B" Q+ @! y/ l* n( c7 H6 u; W3 w2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

* q! Q5 @4 B2 i5 i; M! w+ l2 E

为什么现在不是买房的时候？
: c, o4 {+ p' Y( V7 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& q8 S' p% L* W* q# n7 j7 }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
6 g, Z6 h& J7 p2 e- @/ D; F看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
: U/ B4 T5 d  ]2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
0 f/ i9 z: V  D  `& d! D) b
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
8 E% v+ y/ ^& M6 ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) V8 C8 d8 B6 }5 K7 J5 B1 I# H& A看涨派帖子的几个通病
1 P' x0 o  L  m# B+ {; `谈房论地----Hou ...

# V7 V2 W/ v1 y# k6 e  d& {1 F- \
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
, C8 N  |) b" O有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
( ~# B8 B3 y9 }& \: \! M+ t

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
1 ]. e, G, y' H7 A# N7 ^% U$ p
' {9 x/ i) i% E2 c0 t/ I) h

为什么现在不是买房的时候？
- Q1 k3 T( r4 d3 _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
/ @( p* U' O. x& P, v) g

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; v+ R) u* R, \( o3 o3 F( z
8 {* s* a8 A& Q0 y不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
: k( w( M, e; I, l: k& [6 S请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
; n+ W( m* D$ ^( C7 v% c, B
" \# V, G% h0 i; d9 d1 T( K; q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 ^1 r) |# y3 L- D/ b我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
% `/ `4 L8 G5 Q3 G8 E) ]
4 V5 O+ E! A/ v" {恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. e" M7 m4 j( t1 v  M7 _为什么？
+ B9 }: v. l1 h* s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- i+ c- d6 e9 Z. z& W  g( z2 cRatio是57%。

. x& k3 I9 y( e* a4 |6 o  D$ Y如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

/ H2 G: Y9 B" Q" G

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
, ^% b9 u4 [7 G9 C* p5 Rratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
7 o2 a0 U, l( k$ C5 S- v这个结论怎么样？事实就是这样。"

- @4 C% c3 {3 s. V$ G2 z, [" {现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
  b. s% ^8 A2 M4 o  k) A, k

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
0 o% |/ c1 t  T, B+ k说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; g  i/ u% V% t# l7 S

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
. q! n) M1 W/ @' h+ ?# w( q
" S2 F( I9 q2 @6 ]( K# B* C
' g3 q+ {8 t) t忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
5 W. J7 c# ]- `9 ?$ C

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
* F0 o- E5 n. e+ k+ f8 w$ n; F  W. ~“这位同学 (指yxi ...

0 J- v! c& T! U& n; q' M

4 x" W' H1 C* ~5 ]请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
% c+ K" d2 ~0 s9 W- Y6 b
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ j, K' V, u" D9 D" l

. n' K( p( ~3 `3 y是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

9 g: m) H2 y0 T" q
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
2 m& \" u5 i+ f% ^* Z5 q9 V; q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
) q: P7 ?3 S7 j/ O我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 x' R8 r) P- l* R- c, ?
2 b7 {0 l( w$ o8 M5 U我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

* h4 I- b$ R, F7 R: c2 S9 u2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
: `4 l" s  J) f2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
! V# k" X' W) P/ D. ~9 f- S2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
# ]  N6 F  K; i6 ^4 G- R7 j5 s2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
; @* p5 a: R  a5 o  Q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
  t' d6 y  [* M( G
( |+ C0 e) ^; e2 ~2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
# z; {; t9 d4 |2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
" v1 ]* H1 P9 F+ {- K, ~2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 P0 D2 Z- p1 S# g8 U/ E7 z2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
. F) A1 j) \" D1 W8 m/ O8 \2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

* K5 e0 f/ ]9 B; g. I% p0 I8 U按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

9 ?0 a2 W2 a% K4 Y* |$ @+ {再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
, `% p+ @2 T% H: g4 C$ }3 R# [- L
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
6 X9 X2 W; K& ^1 Z( v. F4 Y
大家多交流。谢谢。
9 Q7 [/ l0 e1 f& O
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
, a4 ?2 A- G, @( U1 r我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, ^2 [. Q( `) `
( W/ ^/ A! s" c- o/ x我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ x6 I# k+ n( j" J7 Z- O; U9 q
7 x' [  |, N$ n& D( }4 l3 D) M& h& z你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
- U8 e$ M6 V( j, f4 V
, I% Q( d- n( x: ~9 `你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
) I7 L1 p0 O9 C! D. D2 r3 B
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
) H2 C) ^' \: w4 h" _9 w
/ K) i6 m- n+ |8 O9 ^2 J另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

8 k1 d+ t" n1 n5 n; Z' U# o
4 D; o% J$ R/ W- `1 g: q& W" I- Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

3 }+ d0 u& }1 I8 l, d0 P8 l, o难道你反而观之。