为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 g% ?: f3 w2 p! A" Y. ~
" H/ w" Z4 G' q+ J; e8 J5 i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) z/ u; F# Z4 }2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
% T" n8 L& _! g- N( g  p& E8 i

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
" J$ E4 K8 T$ Z- F  A
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
" E( e  J- j  s) T$ f( B许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# Q; H! t0 Q) _: B& b1 F8 }
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* y( [& \# @4 }4 |2 m2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

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+ r+ x& N: _( _
0 g8 j* _4 h( k9 A. r3 O  D9 ^为什么现在不是买房的时候？
& d* J2 t& F( t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 c) G! ~! S4 n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
/ O1 |- [7 z' c% y  q爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
3 n/ b7 e$ [% q9 i! T* y, N, P让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

: G. H+ Q; ?) w
/ M$ ]3 M9 U, J" E5 w5 R0 A" [
$ a; ]/ N9 H; I  @- x为什么现在不是买房的时候？
3 N' o6 ]1 P/ N5 ]  U/ F) A. H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 b# a2 A, z# [0 R一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

+ U' @: h# F+ y& A收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
1 C1 X8 Q9 K- v+ l' ^2 m7 ~

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


6 M3 i8 Z3 S& ^; @" q( y; y
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 U! t6 [7 \$ J- D, H
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 ^& _- i- q, G9 C( `说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# Z$ v/ s2 |5 n, ?% {( U1 l  E7 T

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# |) H2 T" C7 W% |5 |
8 u0 G9 g% K0 i1 j5 o不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
( p" o& S( N8 L9 K+ [* `请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 }# @# `9 q; X2 X; n! _Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
; }: y# G/ Y$ v( y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
$ [8 |8 Y7 g, @% V" @  a0 I楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 i) D/ V  f; Z3 p; [0 E2 c为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 h" x: r- t8 j5 nRatio是57%。

( ^7 @# n1 j" V如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 `8 C% M/ E$ C/ R: \& G

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
! Z6 z1 I( Z1 u0 t$ u2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
4 i% d9 L1 \' n" ~# ?: i2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
9 N2 ^- U2 w# K( _* K& j3 wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

& B) l* M7 B- o0 h% J现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
) h6 o# k7 K2 a2 N, V8 u/ A3 L说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 C6 N4 x1 @9 R* ?7 e) N
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


! I9 z; [# y; z  `[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
- s- Z& [( n8 G说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
: l. Y3 U& k/ L" v: L" J! u1 V& t

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ f& j4 ~8 y* r; {
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 v# O- k& j: ~. }( P

  I$ g# ?5 [6 h/ ~1 b5 T5 S$ [我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
2 D" f# G5 I- N, n+ M“这位同学 (指yxi ...

5 u* E6 [" d8 P# _# H* c
( Y9 t. I; m8 k; f$ t  i
# a* O: b* }/ D  g0 e) E请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

5 ?, o# D+ Y) n4 E' v. p/ }我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


; j" @8 U7 a/ U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  h$ c) \! z8 @8 K1 a0 _, q
也太简单了吧！！

9 X/ W  {9 e4 F+ p3 l! Y
. q2 z" z: Z. J  M" @% V房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
' C& y( Y$ d! d* ^+ H& Z' ]- v. P房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
- i- b0 u% l  ]# `" J9 {! p6 x6 t

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
8 F) r( ]/ s: d" F8 L  S4 I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ E( @' {, j& C1 |1 \4 c( a
$ i5 W/ j& Q5 p; t我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
. l7 E. i0 p7 N! U
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
( x7 @: D& L2 T% r# t9 Q, D4 u5 z2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; h8 y5 w; E4 v0 y
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
; Q$ N3 o; R# n5 `$ W; T! o9 `: c# |2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2 C1 j: U  }1 O4 j# i% E2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
- {# B8 D) y7 E* j3 @( K
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
, Q: }- n5 f) V) q8 K; R( \& B' `- u
/ i: i) Z/ p4 W8 c再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
- ]4 a+ k6 r( R6 i+ [% ~
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

! l# t: u; u9 Q% `9 |, n' v# j. j大家多交流。谢谢。
( k5 i$ O5 l; [& ^0 M+ w( [
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

5 r. e) d6 Y0 x: G) l) B- I我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

5 b+ F. O6 m) Q你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
/ G/ V( @! D. R6 K9 W3 r  x9 G7 W我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 @6 @+ \% a! W2 h1 z
  Z* d; k3 M0 M2 }1 k: }你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
* m& K' @; h9 Z: R* X

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 G3 o) ?% l" D& A" f( v大家看看他回贴就能了解出来.
% g* d5 o! ~$ W8 c9 I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

1 z1 Q: ?" a7 r  ^5 }, X8 {
& s6 b8 D/ J" B/ O到底是谁病态？
' g9 y5 G4 W+ ~
" ~$ \' I' }9 |6 v9 G$ N- c4 p1 h, y我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

3 ~' I, p; N' w' X你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
) E& C( Y% B& H/ J
5 U' P8 [, B( d) p& t另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
# B, K6 @$ E5 J% g- |" y  ~! ^

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

# ~  C" K+ ]% p; u
3 F( M; k  Y& ?: Z$ Q$ Z% |* y$ l+ Y9 j是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

! o, D  }, \0 s9 M$ `也太简单了吧！！

* c- D9 x0 ]1 \& ^2 I/ J* M' J
难道你反而观之。