为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
9 T$ W( u: `. J, U7 ~1 Q! v2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
. j, P  s& X' ]/ Y+ O5 }2 h% }2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
3 y7 a. I+ b  o# x- C9 F2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
! w7 z' q8 R  `+ d2 m, V
/ }8 x0 F1 e/ ]& l$ Y0 I, |以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
& k0 c7 N0 Z% T. S  g1 g) A# U* y6 B3 H; S
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
! n! w% n% N/ ^- S
& j/ j& u9 o0 ]: ]注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: z  G3 k2 k3 Z. j% N% u7 C) ]0 J
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' Q# v: ?+ w- k谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
. V5 `4 H9 G- x# h谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
, h% A! s* E# G! G: I2 {$ c爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
& P. I- e- o7 Q- t6 @! H: `移民生活----Life of Immigrants
# M$ `  L* a2 S" e让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ U1 r5 z3 n) k+ j0 `


0 ~: K3 Y0 Y! q! c: |% U为什么现在不是买房的时候？
9 W+ }/ \2 i9 {/ V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  G+ g5 x& ]/ i9 }8 r0 j* M一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
# x$ r2 x3 A/ h7 r% y谈房论地----Hou ...

$ c' ^# b5 z! }# @" O$ _0 _收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

1 ]$ {4 `6 d" T5 Z# W3 \) B' a

为什么现在不是买房的时候？
  b# y1 [0 y; F, V# v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* \" N# W8 K: ~) M$ i4 S一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; r+ ]3 n) A$ {. {谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) l. ^+ G$ [; w# ?" n  R看涨派帖子的几个通病
9 |, H  a% o, C- `. c0 V  ~谈房论地----Hou ...

& `( @9 L% b$ K忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
* P- L7 Z# n( l( p. E8 e: ^4 N; Y! t说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. `' e$ T  G% ~+ k; E: b& T0 K7 w
8 f2 g/ g, o, C2 U, {; N% x1 |& o不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 s) m9 S2 S: [' K7 oRatio是57%。

: b9 l# _  J  E( m0 f" k如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
! H. }" A1 R9 T# T$ k我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( D, W, D. Q6 E- q, W
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
$ P5 u9 S2 P2 m- g, f楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; j# ?9 s( M* R
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
: T* G- p" R+ W% g请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
% V2 _+ F. K5 J! U' e* X
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
2 O" T: A6 k3 V) d5 Z: P我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
6 [+ z' x) A7 d" t* r7 ]8 y% W2 y这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" P) d" q% J+ N* F- u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
$ y; g5 w! V5 r3 r说实话我确实是马甲,现实见过你.
# r( H% l2 M# ?6 Y4 r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( \! j9 f& @) f! O, L0 x0 G
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


+ X! T! V6 r# k% c; P0 p5 L8 o9 M' Z[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
4 {7 |# \+ t& w: Q  U

4 F. o8 |* ^: ^+ y! m5 v; J9 w  r6 f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
/ r) d0 {% g# W0 y5 q, ?& V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) O6 y8 b" T  ~7 o/ J, Q

1 H' f+ [8 F  T5 ^
2 }4 C& a. `$ s" B! x! j- W是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ k" P# E% W, O( E) G5 I: k
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

( \! _% I& e0 K; h4 u  B
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

3 R! U8 U" Q8 ]! j) Q# F8 L5 I我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
9 S0 ~; ], w/ N2 M8 X% p
1 E" I/ H9 V$ x4 D
' F/ V# M4 L6 C9 N( T, S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# O, o, o. U8 {" H' `7 G
( ~3 H8 @2 h, u0 i也太简单了吧！！

9 @7 Q8 s8 c4 K% N# r, g7 w
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
# ^7 {( G8 J) |" K房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. [% B* r: g7 i& g
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

1 A, I% v; @% S, s% |$ ]8 l2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
) U+ b; A- U2 P  P# O% U; h. f2 T, s2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

) T$ f: @; z7 ^2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
( i0 Z1 v8 m2 @0 {" u/ ]2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
6 \$ h" @8 @+ W, B8 t/ l# u
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
9 _% j. ^* i8 l5 `2 ?& |, q1 R6 [/ O
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
' d& j4 P2 y7 p2 |2 E2 z3 X$ L
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
& w& m" I! v) r7 V* U+ W' J
5 n5 W* `( `0 k大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

6 ~+ V0 S( Z2 T我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
- I* t# H0 _* `. ]) p* D7 \
/ N4 [% u3 x- O0 p/ L  J0 D你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( d/ i2 f2 e7 d- ^: J/ o/ U# E大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

: Y" d9 p0 A, S& ^9 e4 C. k
到底是谁病态？
9 c1 ~: N; {( Z6 _" n
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

2 k9 J5 `0 H' E* O你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

( P  h4 x6 i5 \( i5 H另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
# D- {" F# B" h- m4 E. }1 h% j
5 W+ F, \  i' l, ^7 B/ G5 Z8 V
& L" b/ c+ a5 j, M4 \0 g5 W是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

* x1 R5 B' I( c9 a, M% L& V2 t
难道你反而观之。