感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

2 C- N7 [. Q- y: H* Y5 G至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
4 a1 C  J) ~" Y; b0 I
想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
: ]. T4 o& d7 I
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

/ H/ V7 E' x# |! J' A$ N
  m1 f5 M3 b, v, w6 R1 u4 T7 Q回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
& {( D6 r' X8 @$ A0 K    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
* ?7 B" R7 J* m4 N" q    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
$ M1 b2 X9 [% K0 W( y1 L; k: H4 V所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
- W0 g+ K% P6 k
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
" I6 `$ K% l1 W" i& [9 l
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
* G. A3 N  H) Z5 r9 k5 F1 p  |/ V! s
如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
" T( @, f8 G- n2 N: P3 g) c如果现在买个40W的房子租出去，
$ M- ~- W. w; W% o- J8 A
2 G$ E' M, O, b% s' S' E1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
9 m4 q4 I' y, D- K1 E5 h$ w8 ^2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
+ W2 }2 q* g5 b% P5 K8 w4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
) v4 L) n. @. V. f7 p8 X+ ]3 `
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
% `0 S# X+ r# ~  C  H5 }+ k
: s5 x7 P1 T8 y) j+ x9 D40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

( i) p; C  D" ~+ _( n40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
) W' J' @% q( R; x7 v2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
+ X$ v4 g0 B! R! K: x6 k# o
9 p" \9 k+ l7 k1 J好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
1 @/ \7 Y6 e* z& e- d

开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
% s: f$ C) J7 y4 U
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
0 S: S2 \4 [6 O2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
0 ]6 q1 t+ s4 z, b& u9 Q3。能租多少钱？大概
, u. t/ ~5 |  k* o0 S
9 f$ E& Z: L* a+ s8 t好几个朋友 ...

5 X: D8 s( i: B0 bhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

For Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
Bedrooms : 2
Bathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
9 m6 ]8 d3 W6 \; gInterior Floor Space : 87.50 m2
5 C3 }. t) V) B# |; g6 Q& B; GStoreys : Low rise
& h6 a% m) \+ z0 C- B* dBuilt in : 1978
; w' A4 i) _; E5 n8 I  a! `4 @" sLand Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
+ r9 ^7 }, ~  z. K7 `' F3 f+ JLocation : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
* `6 L# P$ U/ y
" J8 K3 m8 G# v1 R4 I这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
( h" ?# M& [2 s/ j; V4 f/ s+ W
再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。

( z& Z# r8 _! A7 z& \[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

& [( d: E. ~0 S0 K1 b) k- _( L5 H再次感谢。下面继续讨论。

我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

1 C' X3 N8 j. V+ c" D: {3 _6 `一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

. X) y/ F5 g* l+ m6 k如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
0 a2 g. N# g1 a) q# R/ _( _
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
* u7 I; u* ~) x* F5 o# m$ W& V房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

/ t' \6 E4 b+ l- m如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

& H9 a! y  Q/ [/ X9 o/ t长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。

; E) b+ J# ^  z3 B" E5 U买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
1 R& i0 B( n8 R/ ~2 r
/ U7 S" j6 [3 ^4 i从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
( \. Z+ }; ^: F
* w1 A3 M1 t# t3 K- a6 R3 B0 r从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

4 {! S& n3 o" z6 C* h; O[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
% f, s- G( |: M# C% U
$ t' s& _: m6 b- g$ x7 o. |至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

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