感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
+ `+ ^) {4 ?, h" g
9 \. g$ O# G9 T  K! [! `8 P至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

& Z: n8 v* t# p1 P$ ~0 A总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
* j1 ]* H, x0 _# j2 b$ {* s
1 _) B; k7 s3 G# Y想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
+ f" r8 N9 t( H8 m( Y0 f) ]
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

8 j; j2 g" s+ ~: o& b9 @/ J) n回答两点：
4 S: I9 r( \3 z/ A, R(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

7 `" @) V- ^- r, n(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
5 e+ i7 C* S9 G# `" H6 `# {$ \# b2。如果能COVER，大概能有多少利润？
% L% ~5 }" p# u$ G: [, l3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
, H. K" L' u! c2 ?* S: T
如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

+ }/ z0 I2 w( z' |$ r1 B[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
0 k& k+ U  w6 O! [7 Y& T. e' b如果现在买个40W的房子租出去，
& R6 e  ]0 v* P" L. d0 Q
: @; Y- x1 N7 }( S1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
, h5 R5 d5 ~5 F3 M% j3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
- a' l+ T0 k0 A2 P% p/ k4。如果出 ...

5 i( r5 L3 ]* p1 M3 y40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

( [, F5 t! p: n, J2 Y. W0 B2 {" y$ d

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

2 \' i* g/ q" P' f0 s' h40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
2 P7 M$ l; r# E! Z  W# I
* b2 @( ?* Q. W& T, Z6 h40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

/ L  B$ E+ c% o6 p3 S6 B
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
9 y% D$ f2 P$ M
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
6 W7 n2 Z3 O! O6 Y3。能租多少钱？大概
4 X6 ~3 A* H! b$ j% l& A
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
) V( f! m1 |: W

! U8 H5 T: K, i) [开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

# i# K' m" w& A9 E1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
; O, S6 O% P5 O/ g4 U5 i1 o8 ]; J2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
+ d% D1 k! |3 ], D4 O5 e3。能租多少钱？大概
/ R$ w% x* \! N
% w% k4 y- T8 Z: t1 R7 K好几个朋友 ...

/ X3 y7 J9 u. R4 G% L# U" |% chttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

# M& z. k: I$ P4 S! aFor Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
Building Type : Apartment
Bedrooms : 2
7 j+ n1 Y4 S$ u0 z! H8 `$ d) rBathrooms : 1
4 ]/ @* D' e7 DBathrooms (Partial) : 1
$ Y# P# j3 H4 ~. X* G, pInterior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
5 B" _( q4 G# N( W4 J$ r5 G+ gTitle : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
0 A- F6 @+ o8 _$ CEdmonton, AB   T5T 2R1

. X+ R5 s( O1 L6 l! f上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。
. j1 I' s9 o. E" Z6 `1 Y5 I
我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

: I. q- Y  j( A0 u) _# s再次感谢。下面继续讨论。

我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

$ h, z9 Q2 X$ k' ?2 ^0 [6 i一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
6 @# p+ R, s1 T: T( Owhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
& @8 b& `3 O4 Q4 F9 ~$ g5 f, M
如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
$ G( }0 o7 N" E* D  A房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

0 F. {" {% _& ?( o; A5 p/ }# x长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
5 a6 m/ h3 `- \! G- k2 K1 x
3 o# L0 J" E) M3 k买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

" {* c: S: }+ e9 o9 ?/ d从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
$ |  t* R, ^6 Z9 }* T/ m# F& Z
总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
5 f1 w3 C' V' K7 y: K
至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜