感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

( m! S* E! N& c1 Z至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

! ?3 B6 \5 H4 v9 H8 g总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

/ G/ c/ m+ C8 P! D0 J1 p7 @想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
0 X! u4 P( E* v7 d# X; v. m
4 z' P2 N5 C& j( }[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
- V2 F. J' z  f9 x涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

# y1 ^9 a7 N# Z回答两点：
7 w2 h4 y& m: x$ Y# l(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
4 d" P8 ?4 N4 b  t9 b7 l; H6 C, l
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
! N) @' Z* Z& N2 I/ g  w/ s) N' H    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
/ g' f6 N6 c8 V, M# x! G所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
1 E; h: p6 h) D+ U: s6 Y
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
* s) x5 _! l- P; ?" O" l8 x6 `% f2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
; s7 x  L  ~/ \$ K, I4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
# C9 m  d# A; N& G/ Q
如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
/ ^8 o5 t! g( b( }7 v
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
7 d7 }# J: ?0 m2 ?, A% F# R如果现在买个40W的房子租出去，
) c. N% z; m5 H' `) S
' l& Y! J; ~' [1 Z5 r: [/ d8 \1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
  \; p9 v7 |/ F% u/ e2 B2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
% m6 K6 p8 W, f3 f6 _
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
. A7 k9 _8 q* f3 d
* W! K, O/ Y( c, u' j40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
" D" Z: L) E+ W  P# l
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

. j1 t0 S, m! s2 I9 O1 I* ~8 b+ U
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
& Y8 r% [, s+ O  _; E
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
5 O/ [( I7 T' r& o$ t2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概

+ l; j8 U' K/ p2 x5 p! Y好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
! m. R9 }- F1 {- G' G
% W% a9 S" g6 ]
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
& `' p; c$ d! }! s
) P7 @- x) @0 J- F好几个朋友 ...

6 W7 r) A1 e1 ]* G! `2 r0 yhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

2 \$ S1 z& m, f6 }! V7 ~. y4 l; sFor Sale:$216,000
5 z1 \* u2 a1 X Real Estate Type  : Single Family
9 O  }) |2 `6 [% y3 P, CBuilding Type : Apartment
Bedrooms : 2
7 g  ~9 c  I) H  ]) H  s3 ABathrooms : 1
1 ]: m1 w; \6 Q7 a0 o5 O/ XBathrooms (Partial) : 1
Interior Floor Space : 87.50 m2
+ L, U. e: [, A1 q& ^; N% }$ MStoreys : Low rise
Built in : 1978
$ \7 C: L8 {: ?7 WLand Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1
' j4 ]4 j: o+ f7 S0 f. Q2 N5 ?
上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
1 ]3 l6 H5 S) ^, x4 m
$ b' K/ {0 k1 e; n5 F* S再次感谢Monster。下面继续讨论。

& n# M% |5 b8 G# t我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
' L3 p8 K3 Y% |' w* P) A4 ]$ ~1 |& @0 X
; j8 u/ F& _- `# M6 D8 Q[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
2 V1 w6 h/ z) D% y' e& b  g. A多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
# ^- K$ K* H4 V! d- o
再次感谢。下面继续讨论。
5 G" z( ^4 G2 P0 \9 K2 j4 ?, C
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

7 J, L/ Q/ a4 ?, x- j一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
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如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
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[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。

买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
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从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
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3 b  U3 A' f% c- B' u6 N+ \从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

% V" T% j) f& g6 U. m[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

$ A: }6 i. G' ~, Q至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜