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爱城房市

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:; u' u) p  z. K
* C7 W( B; l% ~. e
1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
2 |& [  f" }* J7 I& O" y
' h) w" @8 d. W5 u  ~+ }! {3 ~利空:
" S* R. f' n# [1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
! e6 P0 S; X" S+ K5 b0 k$ i# Z. V2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。
$ ]( s7 a/ G6 y, B/ u9 A- a3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。
7 m+ s( H4 E. S6 d$ o2 r3 V" J4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。
: W. ~- f  q& l6 f% S3 e7 |/ S4 p/ Q" z
Year                      housing start9 M6 u6 `/ P, ^; W
8 c1 S. w6 _' T- W0 c8 h
2002                        12581; }- L' K: b# b& C$ q2 l. L  H+ k, j$ e
2003                        12380
& ^0 e" T6 g; g2004                        11488
" @" X" K+ N2 U, x% N2005                        13294/ I1 n4 ?  l9 I8 v9 s# i3 u( x6 s! K
2006                        14970
. f% x4 z9 w/ {9 X" u  E8 d( d2007                        15000 (估计)/ s3 c4 `9 ]! y

3 k7 v2 x* w8 s3 r  X. Q! K5 v' ]5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。
3 }5 I2 c) x+ u7 V% A1 d
- \3 J$ c8 V, ?' t: R9 J利好:! Z4 R5 j9 t" N: y+ P# |  V
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。- \8 W+ ]( Z' {3 N6 k
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
+ D0 l/ Z3 [  ?3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
& J+ D5 {# Z, `4 q  @$ J4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。
2 `+ d3 A( L  o  n* E- J# Z. E8 w. x3 U& ?6 R: M( {% K1 k6 ?; S; z& @
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。% F# C  [4 k6 R2 j8 \/ S/ W7 ]
) Y) r9 A8 b& I
2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。
6 l. q( V7 X4 f
* d/ E% e9 S* K4 ]3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。& p0 y/ ~/ G' [  D9 |6 l6 n
4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
' M% j' a, W! L1 E% |0 G; X/ t5 H, U
1。炒楼花。, b7 o6 z& h7 F# p& m4 m
2. Flip, 低价买进转手卖高价。
$ n! J5 W/ x8 ]9 A2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。
# }& l* }, Z8 [, T3。 Lease options.# d1 C0 G6 J$ z/ K+ z7 ~8 u) _
4。 Foreclosures.
% M: T; X, P% w5。 买房出租,得到正现金流。
. c7 F$ x9 T0 r2 I7 {7 g; z- f
/ ~; p. E' Q* W" G6 R目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
大型搬家
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.. J$ e$ ?" v$ t
谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
  ^& n8 k, n3 b( _0 j对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
* P/ k: J& J; T2 b2 o2 Z" ^3 w5 I3 i" m6 R
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
/ a% ?! P: J8 o( z7 }' p& s
" B. D6 {' Y  \+ V. R
你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。; f5 M; _0 j8 N6 G" x; B, }, R- a

% K" w9 R* }# \. J# U2 `: A补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?7 U  @8 ~; `: C% N5 K9 s
$ A+ L! N+ j" \
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 & N) w& x5 H+ c% _
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
* ^0 U8 _& r4 J' {0 I+ X) t: i! l4 O$ ^. q. X7 ~% C5 p- V
补充一点, ...
+ J' ^7 B0 E0 x7 |  p- ?1 [; v% d
) b) D, M( b4 x$ i
同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
大型搬家
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
% `# D. j) T! P支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。( M$ d3 [" W: N: @$ [$ }7 P

* q& X0 K7 H7 K( a补充一点, ...
8 Q4 W. ~+ R9 x+ F8 @* g

3 j. S  f1 Y2 G! S! m# UAbout 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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