 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 / {8 u8 }6 p3 n
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
4 E, s. o) Y" g' d: @( N6 I一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。! {5 R w3 b5 S( U2 g, s
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
1 A1 \4 c7 e0 c: v1 [! {( d主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿+ n3 w u- l$ U4 l# r5 L/ ~
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮$ h0 K' ]' ?% O3 O! @$ q0 R. J
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。3 Y7 ~: C2 u& N7 s
% D! L( ^" a5 _9 p* E３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键 K0 A, _: z ^- n
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。- ^0 K3 A- g; ?% W% i
' K' i+ p$ R8 v- ^. S４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
r% S) l. x- R- }2 q) K" o; E/ G唯一发达国家。1 f: Y) s% x; U
0 t8 J( r3 n1 r* A6 `( q7 @5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的$ Q g! F" e) ^2 ~- ]
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
& T. y' [" W* M {吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
: r8 x: Q; Y% ^$ e: R4 C" z* W重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大5 M+ i+ k6 Y6 ^* f
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。5 Z# G; ?' ?8 q1 g$ a
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些1 b2 J. L* M; I# h% P* N( L1 j
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
6 j* ]1 [2 ?; ^. ~少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的 v0 }, Z J \" z
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。- X* {& ~7 }# x' G' W O5 _
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的/ A3 }' K* b& K1 r' Z( U% q8 m
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
* ~. s9 Y: o/ @$ B& o- K) T说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你! \1 s; M2 F5 u q P+ J# `
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年* J6 B% V+ L8 ^5 v2 P5 _
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
' g2 M1 C" q* X. s {' W1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
7 E& G' u& L& e7 u2 c) {' T. Y- \the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)1 P% \; c' e; S1 u$ t
; ^! N- J4 q' H, E6 Z+ k10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
4 {6 I4 D ]) g因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现1 J3 `; L7 a6 G+ k7 [
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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* [! _' d2 I; Q" a. y12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
# M5 i) r" w! a T: |4 q& D你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降; K/ a. x: d5 l7 w+ n/ c4 f( ^
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
( ^! @. g" F2 F2 K+ D# i5 [新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
4 V$ G; Q6 U( Q' f' g# _8 \5 I如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
9 ?4 a+ u; E, P- \) h/ Q' B4 [计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
$ B: [7 w7 w# T( K3 `' j可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
6 `- d4 r- l4 F* F年11月你可能会追悔莫及。' g, b8 Y2 [ c' F! U% r& k& T
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明4 ~6 p, g+ Z% S( L+ }( Q5 h
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气' |% H \$ h' H8 |- j" z
氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前8 ^$ C# K2 ?) W. m, q0 R3 G9 g; L
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长& n: C4 x' `% r/ X
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
, w7 e& H- u9 K+ |0 Y, g) ~炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
7 B! l4 r9 D% d便宜出货？* U/ R9 Y7 G' e% D: k% U
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
2 J7 i4 G) E: m# w原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
1 G7 }5 j% J9 P* b走长线。
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7 M% n) B, t7 v16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
9 v9 o& w# Y; Q0 B% k, N2 T额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４+ W* N9 a* b6 q$ L0 r% p
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就, |9 `, Z' u$ Z/ Z
降低了。8 r/ e5 p9 e6 u2 z
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
$ F" ^. k4 P0 g0 W/ r么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
* u& X' O d- f% @8 J万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
3 S0 R* U Q3 \3 R: k些统计方法误导了别人。
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5 t5 G) a% O4 q5 ]7 x6 w! i17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再$ P# M' B2 g! v
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了/ X5 I. [) Q" W/ O( \
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价8 F8 Z* |2 g; v9 U: P* B
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差8 q. b+ N3 w2 i/ U; ~
的时刻出手。! V) ]: }; a9 p8 c
: @) k7 d9 u! v$ O5 Z18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上5 h. S: z4 p( c1 ]. j
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。1 z- Q- e: x. I, K! k) q) |: r4 p
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif1 ]/ h t' h- A( k+ E
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
% A) K( }) ]: O9 o$ W就被消化了。( _/ U# F" M+ k5 [& `& _& e
! @4 i, W4 \. \; O7 H' x9 R补充两点：
. V9 s( I$ L* E z+ t! h' R: d１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
+ ^# N! [+ P! X$ ]1 Q2 v出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
" \3 a6 `" e1 c7 m/ \慢复苏。
& E/ D# T$ ?$ E% p% _3 T. D$ @我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
+ e3 w$ _0 [( L& b卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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! l W+ D5 K$ B7 C& t8 ~# P２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：4 }9 C3 }; ^3 }* E( E
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
1 O! e5 `, H: O! z7 ~0 w7 U, H: i$ |$ M你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
' c; p1 e$ {, ]' j; i# E肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。2 W* y `" g# R3 ~% E
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交! I- ]* t A% q! g# `
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
% g7 c3 w7 B' `2 ?% d' h" W8 X e也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买: k4 P& A0 z/ n) ]& L) i2 [9 F J" C
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。* }* H) Y6 O/ c7 h1 Q
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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