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维吉尼亚州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一个拥有4万人口的市镇，坐落在华府郊区，不仅被当地人和地产经纪称作所谓的外绕城(the outer beltway)，更是该地区房市繁荣和萧条的完美指标。
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$ I+ ], z( S3 }. M美国率先触底反弹10房市。
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- T" R# f( q6 U2 K伍德布里奇市拥有许多可负担的住屋，安静的街道，绿树成荫的公园，因此吸引一大批民众前往聚集，在2000年至2007年之间，这个城市的人口增长了 27%。此外根据Trulia.com的数据，当地新屋销售量也不断上升，2003年至2005年间交易量翻了一倍，每年成长高达2000笔。+ }6 G8 \0 E; Y4 x3 T
+ S0 a( t o! a# z# @) m+ v: z$ p但是，这样的荣景它消失的速度也是一样的快。目前当地的房屋价格已经下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的时期，足足掉了一半之多。) M9 U2 r0 w& K. F6 V+ r
; E: v/ Z& Z; s4 A' k不过对市场比较敏感的人可能已经发现，已有买家在当地寻找好的交易，当地的房屋市场已开始出现反弹迹象。事实上，伍德布里奇市的成交率已逐渐恢复到 2005年的水平。根据贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亚州的浮动利率抵押贷款、和次级浮动利率贷款的违约率高达23%，是全美比例最高的地区之一。借款比例偏高的市镇比如伍 德布里奇等的确是遭遇了麻烦，但现这些地方近日来却也出现了积极的修正现象。
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+ F+ |$ B: g' t8 x; a" p& g; j5 h4 f伍德布里奇的法拍屋平均价格为213,416元，从一年前的333,900来到了低点。“看这样的价格，我简直不敢相信，房屋究竟便宜到什么地步，以 致于人们又开始购买了。”华府地区的房地产律师沃森(Cullen Watson)说，“这对当地来说是个好消息，至少房价终于触及底部了。” 除了伍德布里奇市，还有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亚利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的圣露西港(Port St. Lucie)等，都是经历了次级贷款和法拍屋危机的重创之后，目前买家已陆续重返市场的地区。
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1 S2 R7 |' F: Z福布斯对此调查了全美所有人口低于10万人的城市，透过统计数据，找出过去一年内法拍屋买卖数量激增的房市，以了解买家投资的动向。( S/ m7 c' I) ^3 Z. u5 U. L% W
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这些低区虽然法拍屋比例很高，但买家却将它们视为很好的长期赌注。比如在华府大都会区内，根据美国劳动统计局，当地拥有全美最令人羡慕的低失业率。而加州地区则是因为长年来市场过热，目前是上世纪90年代后期的第一次，房价终于下降至能与收入成比例的水平。
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也许你认为，法拍屋销售量上升并非什么令人鼓舞的迹象，但是还有许多受到法拍屋重创的地区，目前还未等到买家回来市场。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情况妻惨，今年房价已经掉了25%，但是法拍屋销售量在全国仅排到第465名，这代表了在买家认为当地值得投资之前，其房价的跌势 还有很长一段路要走。
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5 s1 _& G S$ E' Q U4 t7 ?2 Q次级抵押贷款造成了大量的法拍屋，进一步使住房市场的囤货遍及全国各地。根据贷款银行协会，高达19.5%以次级贷款贷得的房屋最后遭到银行没收。这一数字在佛州升幅高达30%，在加州的升幅也有25%。在许多灾情最惨重的地区中，买家仍然没有返回市场。
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. `2 g/ g/ u2 V4 V% T法拍屋销售量上升现象出现的地区还不少，以加州沙加缅度外围为例，Antelope以及Lincoln两地的买家不断发挥稳定市场的作用，两地法拍屋 销售情况良好，平均价格分别为228,136元与327,413元，非法拍屋的一般住宅价格则分别是230,000元与481,521元。这样的价格在房 市景气时是见不到的，不过对于清除过多库存方面却有实质的帮助。) k b1 g) U. J- G% G$ D3 {
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不过在亚利桑那州郊区等地，过剩的房屋库存仍是个大问题。除了女王溪开始再度受到买家注意之外，其他市镇如凤凰城郊区的马利柯帕郡(Maricopa County)，仍在难以售出的法拍屋中苦苦挣扎，销售量排到全国的300名之后，市场需求仍是尚未存在。' m9 @/ {) F6 X1 t V
$ E# o+ q, a# i2 }' h3 C“虽然马利柯帕郡最明显的问题是失业率不断上升，但是当地过多的住房库存和负值资产也阻碍了房价的发展。”亚利桑那州立大学金融学教授桑德斯 (Anthony Sanders)说，“当你再加上失业、更严格的贷款批审、经济衰退以至于买家更少等因素，这些郊区的房价很难走出低谷。”目前，抵押贷款银行已收紧标 淮，并且要求更高的首款与良好的信用和就业历史。
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) r5 Z( B% }4 ?( i5 L3 W“在华府地区，大多数房屋遭到没收的屋主，都是些投资人或是那些看了广告轻信自己可轻易买屋的人。随著贷款市场现在更紧缩的游戏规则，现在的买家多是以自住为主要购买目的。”沃森说。0 j& X1 F% G6 i( x* u6 m/ p' I
5 E4 N% `9 _6 v- v* q3 [) T ~当价格下探到一个吸引人的程度，就是买家出动的时刻了。根据福布斯的调查，随著“后次贷时代”的来临，反弹迹象最明确的五个(编辑注：应该为十个城镇）美国城镇分别为： W$ \& X. E) n* c
6 X g* j' Y0 O1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售价275,053元。' L% `/ _, Y) d0 f% t( D! x' M `
2、维州伍德布里奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售价213,416元。" j: p v/ f6 A$ u9 J, H
3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售价324,572元。
& @0 f7 a2 m* G) \4、加州布伦特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售价376,466元。
9 _7 u+ v& _0 A {5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售价184,064元。
2 i/ O6 U2 @ m8 V1 b6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售价228,136元。0 a! T6 @% l" Q2 z# [& Z, A
7、亚利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售价195,087元。
8 |: b1 O% V* S; u7 I! p2 w8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售价175,430元。
' |; `, l" @% {. g, V* y9 h8 X9、佛州圣露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售价133,070元。
7 d0 F" T* [! L; j: q7 K' v. U10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售价327,413元。 |
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狗仔卡
发表于 2009-1-16 16:53
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发表于 2009-1-27 22:15
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