房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

8 F) a7 B/ R( ?( l2 D: v自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

- G# d) l" K5 v' B' k
* X& X& T* `; b5 S7 F  T% P
潜在买家的负担能力获改善


  B: \5 M( |* E; ~1 R
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
& I# v, G3 W9 x& u
* X( G& ?! z9 i
+ m. d4 s4 t- c$ a4 n8 C/ c% J
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

- T5 m0 x" a$ m

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
/ q( y2 G' i) A8 x# F1 _+ J8 N
( S- E" ?' s! d
, U$ I1 m8 O+ l- n$ A/ `3 T- g3 ~7 j. K
# Z8 s: m0 l. m) G
  ~/ h/ g$ \! |; |5 t& p# e

6 w' b: f6 N$ C
# f6 x) D  o: ^例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
# a4 @9 n* F" i0 N4 m! \" J; Q( ?7 R


6 [6 A  ^! z$ v# w0 I" P% {$ O" p$ p从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
! s! ^3 N- C' ?$ t3 ?# U
2 u3 I9 g# z/ v

. A! r2 @  T. O: W, s3 A8 y9 P& o就业形势不稳定影响买家


+ k% m9 s& f: v
0 ]0 q" u+ Q$ j9 b在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。

( X8 S3 U8 u: Q( `  v
4 R- M7 z4 M. o- k
. }& ]2 }% U, ]* h6 }3 D) u据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
& O5 |( p7 \' O) G# A/ I+ V


2 ]% F& M3 E2 O2 M! w" |  F. Q' A皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
! }  D% c3 I8 |# u
- h0 U; G4 ]5 E5 D& H

同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
+ v- \0 c0 ~. z) X* i5 g
) V1 N% |9 L) {, k9 W. t$ ?: o& a! c

! f8 F) R! m$ |7 B; T于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
0 z1 V* z" H  W

3 K/ v4 R) O8 D. ^, ?7 P
% W4 c5 |' x; T4 T  m房市会不会很快复苏？

6 w; l# ^1 i: m( g6 \% |$ F* A4 p
& ]5 R. U$ z$ X. O3 C9 C8 ~
就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
* S3 x6 k' I* d4 |+ i
9 ^" e3 {' ?6 P0 B7 z$ W

8 ~: w, w* e4 |地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。

: h2 i' a& x3 ~' y- m

然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
5 c* m1 P0 z" H/ M- w


& o3 Y# ~2 N, G, ~% O, F值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。

# l! O) n5 E# Q9 }+ ~! |' ^7 K
: w2 j% B. M( N% U
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖