房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
, A6 f2 d1 k: ~. t" J5 T) O
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

( T9 V0 U# y  d) q- d9 m
; j- c+ V( @, z: k' \: [8 F# l
% u/ `2 X5 j9 I' R潜在买家的负担能力获改善
( z: k! h3 B9 d


$ I/ [8 L( p# n: ~" r' A6 r7 J由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。

3 M- @3 C) Q  k. p% {: [- `8 K
( A- o. i, Y: i6 S% |; B' q
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

" U' t9 o/ p' f8 M" t* x5 q1 }4 w+ H
$ |- K$ [4 z9 @) @" u% C$ P
5 D9 Q+ j) ~: Y0 j* r0 ?4 h1 ?" N同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。


! A0 h2 Y+ E2 q: F2 H: n8 c+ O
; J/ `2 K2 \" {  L* `3 k. E  J2 i
7 y) W6 @4 |, [5 p
6 i0 ^4 Y$ `1 U3 o2 i+ U2 s. p" h

* W- }" ~5 ]7 S( v. O7 ]例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

0 \( Q& p! }2 T' F$ t5 b# B/ J
: w$ `2 O: D, r* T& o3 P
4 x9 |2 s5 ?1 [+ L- w: [) e& _: k- a从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。



: z9 Q2 l  G0 s" Q# H, N& z. @就业形势不稳定影响买家



在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
4 Q9 e# g6 {4 n
8 X$ Z; c# G2 b* s  a

# a. ~2 s' m/ a1 y$ }0 i据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
1 E) N( {- m; B2 c; p$ c0 @
- Q4 X+ {/ V: I2 ]
# k: Y/ _2 p7 @* r* p
皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
' S" B+ k: R: Y) P0 n


同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
! N% k2 T! F, _6 j

: H3 ~$ r) f6 B6 a4 N# }- V
9 C2 j" L) a$ P3 x2 |$ S  w于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。

8 n- Q9 G: R* C
) P2 R; v7 k5 |+ k3 G. x
房市会不会很快复苏？
" S' D( e/ @7 v8 b2 T8 p' s: W


* b+ e5 T8 Y! ], u就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
% P, z! w. i5 Q7 `( V
) `* X* c$ u" v, J7 \; K$ j: X! g
* X# \9 ?( O8 p9 C( w
6 Y. S  y6 J9 @; ~3 \' s1 W地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
0 P2 m6 i. h" i- m6 T  I7 _


, m2 x) V0 Y; i4 F然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
6 o- f# k# l5 G. H( p& ^+ Z* j; d
- J8 ^  b, w* u9 y
' g9 J) P% d9 B: s
/ U4 b$ k7 f8 _" E6 q值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
& E4 x- B) V" P$ S/ w- b" X# _9 Y
9 A' R! K4 \0 l! O+ F

CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖