移民人口已成加拿大房市需求决定因素 ZT

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移民人口已成加拿大房市需求决定因素 ZT
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星岛日报    2009-07-11 23:43:29
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加国新屋动工6月份再增长8%，预示房屋建设市场萧条可能已经见底。而移民对推动房屋市场需求起了重要作用。
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$ ]5 F! f# D. r2 L道丰业银行经济部周四发布的报告指出，在2001至2006年期间加国移民购置房产的比率有大幅提升，尤以新移民增长最快。移民自有房产比率已接近本地出生人口。

报告指，这一变化的主要原因在于同期劳动力市场强劲及新移民在劳力市场表现较好，致令新移民就业率提升。报告指移民人口将是未来推动加国房屋市场需求的决定因素。
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( S  n* J  V. O6 @移民置业比率接近本地人

, n5 B4 _7 R" \4 L: t丰业银行经济部为客户提供了一个针对加拿大和全球未来经济趋势所作的深度研究。

* V/ T1 S/ G4 e0 N周四发表的丰业银行报告显示，根据最新公布的加国统计局人口统计数据，在2006年约有72%的移民人口居住在其家庭成员拥有的住房之内，这一比率同2001年的68%相比增幅明显。加国出生人口在同一时期自有房产的比率则由73%增加至75%，增幅相对平缓。两者之间的差距进一步缩小。

报告显示，2001至2006年期间加国共接纳100多万移民人口，其中69%选择在多伦多、满地可及温哥华三大都市及其周边定居。而选择在卡加利、渥太华-加蒂诺(Ottowa-Gatineau)、艾民顿、温尼辟、咸美顿，以及基秦纳(Kitchener)等中小城市定居的移民愈来愈多，比例占到28%。仅有3%的移民选择在乡村定居。

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* l" ]6 M# k6 N- A$ t丰业银行经济部高级经济师沃伦(Adrienne Warren)对于报告结果分析说，大部分移民最初选择租房安居。在本地居住的时间愈长，购置物业的机会愈高。从长远来看，移民最终会购置住房，其自置物业的人口比率，将与本地人口接近。

而在2001至2006年之间，不同群组的新移民，不论其来加时间长短，自置物业的比例均有显着提高，当中更以来加10年以下的新移民群体自置物业的比率增长最快。沃伦表示，新移民由租屋向买房过渡的大趋势，将会持续推动加拿大房屋需求量的增长。
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移民置业受惠就业市场强劲
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报告指出，新移民群体中由租屋者转换为屋主的速度加快，主要与同期劳动力市场强劲有关。2001至2006年期，处于核心劳动年龄阶段的移民，就业率增长了3.5个百分点，至2006年达到67%。而同年龄段的加国本地人口就业率同期仅增长1.5个百分点，在2006年时达82.4%。同期各群组移民整体就业率也有增长，但增幅仅1%，至2006年达77.5%。

沃伦认为，新移民就业率增长主要原因在于体现出较好的综合技能，也得益于加国建筑、工程及技术等许多新兴工业快速增长，令许多新移民有机会被按纳受雇。另外，新移民人口比本地人口有更大的地域流动性，可以满足及配合劳动力需求的区域变化，也是他们就业率增长的一个因素。
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3 V9 R! B# B3 {( y, u沃伦报告结论指出，加国人口老化及出生率较低，加国未来长期的家庭构成，以及房屋需求将在很大程度上取决于移民人口。根据综合移民、出生率，以及死亡率等因素在内的标准假设，未来10年内移民对加国人口增长的贡献度将由60%至65%提升至75%，至2030年将达到几近100%。大多数人口增长都将在加国的都市区。