12月成屋销量大涨 下半年房市或降温

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作者：牧涛
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  i0 L* A$ Y+ a, m据加拿大地产协会(CREA) 昨日（周五）出台的最新报告，12月份本国的房地产市场维持了前两个月的火爆，成屋（existing homes）销量较去年同期上大幅上涨，这也令2009年的房地产市场划上了一个圆满的句号。业内指出，销量大幅上升是供不应求造成的；今年的房地产市场可能会降温，但是不至于出现泡沫。

; a/ B, m" n0 _12月份房地产报告概要
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% K" {. H) u9 j# M1 S- _' v" YCREA的报告显示，去年12月全国成屋成交量为27,744所，较2008年同期增长72%，
0 w9 h" H7 A; Q% C# I季节调整后更达46,805所。不过，去年年底正值金融风暴席卷全球、成屋销量跌至10年最低水平，所以如此高的涨幅并没有让业内太吃惊。
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* I5 z1 R) l: z. G% \) i" {就整个去年第四季度来看，成屋成交量比08年同期上涨了59%，季节调整后达137,957所，比2007首季创下的前一个纪录还高出2.6%；而纵观2009年全年，全国成屋交易量比2008年上涨了7.7%，为CREA有记录以来的第四高纪录，但仍比2007年的最高峰少10.7个百分点。
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去年12月，全国成屋的平均成交价为337,410元，较2008年12月上升19％，略低于2009全年平均价的348,840元。CREA指出，12月房屋成交价攀升，反映出2008年同期高价房屋的交易十分冷淡。
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% L( @% B" g5 P* m& I4 e1 ~/ K同时，大多伦多地区的市场也保持着火爆的势头。数据显示，12月份该地区成屋销量年涨17%，而平均住房价格则上涨4%至395,460元。

; o  ~! U1 p8 y满银（BMO）经济学家波特（Douglas Porter）指出，多伦多房地产市场已经在去年的基础上出现了“难以置信的回弹”。不过，有一些经济学家则认为，从人口统计（demographics）和历史的角度来看，多伦多地区的房价已被高估（overvalued）了6%左右。

市场迅速复苏的主要因素

9 P' p# h# x  l/ E* U+ b% M去年10月金融危机爆发后，房屋交易几乎陷入停顿；但是短短的几个月过去，整个房地产市场便迅速回暖，甚至超过了衰退前的水平。分析人士指出，低利率和供不应求的市场形势，是市场复苏的主要动力。
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以上周为例，5年期定息按揭利率为5.49%，在5月时更低至5.25%；据联邦央行的统计，这是1951年以来最低水平。
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" A2 y& }6 k7 }& t  Z+ K下周二，央行将再次召开议息会议。业内普遍预期，现有0.25%的历史最低利率息将保持不变；而行长坎尼曾多次表明，现有利率将维持至6月份。

除低利率外，低供应量和潜在的需求也是令市场复苏和楼价攀升的主要因素之一。
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  r- R; [' c& r  t以12月份为例，尽管房屋销量、价格大幅上升，但是通过“多重电子交易盘”(Multiple Listing Service，简称MLS)的报盘总数比去年同期减少了22%，全年则比08年减少了12.6%。12月，通过MLS售出房屋的时间估计为5.6个月，不到08年同期12.3个月的一半，这说明市场对房屋的需求量依然很大。
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业内坚持市场没有泡沫
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' ?& c0 Y$ g0 F' D$ D/ ^( ACREA首席经济学家克伦普（Gregory Klump）在报告发布后称，12月的数据很可能引起新一轮的房地产市场泡沫危机论。从10月开始，随着房价和销量的节节攀升，不少业内专家担心房市将越来越泡沫化。
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不过，政府和大多数业内人士都对“泡沫危机论”持反对意见。昨日（周五），联邦财长费拉逖再次站出来大派定心丸。财长表示，自己不认为房地产市场内有泡沫；但是作为消费者，应该时刻提防利率可能上升，以免让自己陷入债务危机。财长并重申，财政部将继续密切注意市场。
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央行(Bank of Canada)也在上周曾表示，现时谈房地产泡沫还为时过早，并称最近的价格增长符合供求原则。

满银经济学家波特也断言，现在房地产市场还没有泡沫。他在“还”（yet）字上特别着重。波特随即解释，虽然严重供不应求造成的价格飙高，可能给脆弱的经济复苏构成威胁，他仍不会贸然下楼市泡沫的结论。
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下半年房地产市场或降温
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尽管大多数业内专家都否认泡沫的存在，但是他们也都承认，最近房市的强劲回升是一些临时因素作用的结果，而这些因素将在夏季时消失。

CREA总裁利普林格（Dale Ripplinger）表示，未来数月内超低利率可能还会令全国物业成交量继续保持现有水平；而安省及卑诗省即将推出合并税，人们提早购买房产以避税的做法也会对市场有短暂刺激作用。不过，等这些刺激因素都过去之后，房地产市场可能就面临降温。
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8 S8 N' d: m' d0 U# _9 k6 @CREA首席经济学家克伦普也指出，刺激近期楼市上升的都是临时因素，今年夏季可能逐渐减退。

加拿大帝国商业银行(CIBC)本周四的一个相关预测也指出，2010年上半年，火爆的楼市将继续带动经济增长，但到下半年利率预期调高时将嘎然而止。

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