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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)2 z) e# q& x" K4 z
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
1 j+ h  J& n& v# P0 f2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
" E% d; S' R' g" j% }0 `8 D; y
$ v+ x# v) M$ Z" l( Q9 e顾虑主要有:
$ B3 A( o1 g; h: W1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
0 ^; {' r. S8 b1 y" R2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
6 u/ S7 V) K3 s) N# t, d: x+ {9 D. P- D$ C# I
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
: u4 q% x  k4 o; h: Banweica 发表于 2010-2-8 09:52

4 l8 Y5 C4 C# m( W% T- ]* q旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:
9 }1 n% ?, `' N" q& y4 E8 BCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。( V6 H2 \7 Q+ ^4 Z
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。( [0 K# E8 V$ w/ z! {
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:% M6 v5 U3 [/ z$ h
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
" Y/ l8 H4 z* W) V- d衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

" u, D$ F. I2 u- l8 K9 f学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
- `! m9 F# I5 O- b5 \) X: i, B, vCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
5 ~5 _( c+ ~7 X# d1 \, E衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
' `2 a7 v/ [' ~9 d" s0 {
( h8 X$ E; H  J5 x- f3 s/ H
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
) `, {: _( b) N" w* z1 A8 x
我的理解和小黄的正好相反:
  Q2 I) M5 m+ c* E2 x4 UCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
' h4 o% J) Q. Z! [6 A; ~; m% o9 C衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

" h1 Z; o; }) I9 z% a' X/ B! B- y4 W你的逻辑有误。
6 v  ~. c& S6 L% c5 G( V2 l* {" A
, ^! ?" n/ D4 }在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
6 @4 {& n4 j& m2 Z5 v8 c' Q% K
% C' b. \7 w9 S8 P$ G0 P在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
$ ]8 X9 H0 U" i" I( @4 T小黄 发表于 2010-2-10 17:56

0 O0 ?/ u8 j3 U) P$ X8 T9 _同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
5 e  ^! g- j1 c* p9 G; KPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39
( _1 T- }" d9 E+ |) C' P8 N5 H! [
你的Case给我提了一个很有趣的问题。
9 F  k' t& C  K8 [- I$ O- G6 Q你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。0 w: g4 d/ E, e8 U
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
0 e" I1 C" ^$ l! y  G  n( SReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。* @; A8 _* v6 M( U% S
) I( N# h3 j" C/ T
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。& U9 y, W" z3 p) H/ e
: N5 f& Y% l: u. h# d) d
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
7 A- p2 c4 N# r, B2 p小黄 发表于 2010-2-10 17:56
3 x5 @( T( M( U+ ?3 r
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。
8 O6 `8 H1 i8 K整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
* P. i' i& [7 _; I& k0 G( Q- S2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
6 J8 h' N! S& C" {6 U5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
理袁律师事务所
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
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/ D# [0 Z  e9 l  o; J# N8 [0 {: B% c0 Y( P
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
4 F6 V" n' w4 z4 H. u2 c( N  r+ G  a: y) q4 q  N
( I6 [9 `+ d" _- ?
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
& u, F/ f1 f7 d我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

3 H8 U0 N4 o* R9 L
; h  e2 ~# Y, Y) c' `8 c不包电,其他都包
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