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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)8 I. U1 F1 e$ e# @$ j
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
. u2 G( D9 M4 @; X$ F$ x1 Z! K2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右& b/ m7 W! U+ v& j9 G6 m1 V( k
5 Q8 ?: }8 S8 u" W, W
顾虑主要有:2 F7 p' g0 `3 o* i4 F
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?7 E; n. f" `) L3 y) y( W6 N
2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
; @6 Q# _! a% f% v4 b& g5 C5 z- K
. [. @( J8 ~' }0 d# \, P# K谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?0 U5 a+ u  M/ {* z
anweica 发表于 2010-2-8 09:52
9 m2 j5 Y3 X/ p6 U* o2 f+ C/ s
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:1 @% z- f# b9 e. b4 C1 C
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。
  G8 q8 J! R# G/ y3 \) `对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。$ R. }  i. H( p# a# \3 W! W
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:7 N, q( }; m8 I: j  |/ J, G
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...3 N* P; |% S" ?7 P7 u6 g* V# G
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
3 m- S; W) l, a2 B) Y, D& J" ^
学习了。谢谢!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:* X( L- T% h% ?2 H( ]4 X+ @
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
% r; Y- z* q" X$ z. V9 O. q, }# z衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

+ H" N; X9 k- \+ T6 P! T6 v& G; b' j- \4 {  K: {- h: s( A6 A5 L5 E+ M
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑 - g8 s) o& S" t) J" N# N3 b
我的理解和小黄的正好相反:* N0 V  p7 N# N: h/ S
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ..." S/ q+ X6 M7 |" t3 w' Z: R0 c, K4 ~
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
# I6 L" W: ^  ~4 n+ ^9 M7 \0 E
你的逻辑有误。
! @  O( ~" B( R& f" K
( \0 F! M$ D9 z; r- D; A在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。' w* c1 S; {9 D" d1 B( [; g/ P5 @

' r" j7 f2 H2 @: q! _在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
9 P6 S& W* Q6 m! P* a+ ]; d4 D小黄 发表于 2010-2-10 17:56
8 X' P& e6 M) M9 x# r
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
( J# A# v  s7 B9 X1 F: K) I. i% P! TPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

4 a2 @/ Z, J6 p你的Case给我提了一个很有趣的问题。
9 R) v+ y; Y# B( C. N- X( h* V你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。
/ f/ q- U; q3 _8 h* ]% x: KCondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )% `3 `' U8 i$ D: M8 ]
ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
8 n: J9 S% o0 j) B6 |# q- M+ m" A2 q6 e
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
/ y- f; }$ ?( q0 Y3 y, |8 U' m# `' m1 J9 @
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...8 n: m0 d. |, m/ @
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
5 s: z+ z  S+ v& M- L; Q; @
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。9 V  C# P5 W4 V0 L# U; T
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
) a# u4 A6 H! A# o+ [$ L* n& C2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
3 A# X1 ~1 n( p) a8 D5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
, H7 \  A( a- {1 b$ V4 c
4 c/ T7 p) j0 W, R7 Q9 R4 F& O0 e4 M) ~3 d
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
大型搬家
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica / B# b  T8 ?4 n3 V

9 C- I; C6 x4 ]
& w; X1 O- e& B8 }; a# U7 m$ h: j70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???" A4 H' x8 h" T: X! @
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31
8 ~) X: ~; u  y: o* _
  `) W# Q( P9 C3 f, E" a
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